2020年，隨著重慶不斷改革發(fā)展，GDP突破2.5萬億大關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)占比逐年遞增；寫字樓空置率跌至27.5%，京滬創(chuàng)十年新高同時，新一線重慶創(chuàng)十年新低。此外，2020年成渝經(jīng)濟圈上升為國家戰(zhàn)略，帶動交通、產(chǎn)業(yè)建設(shè)，對寫字樓市場的影響尤其深遠(yuǎn)。
展望2021年，重慶在十四五格局下打開新篇章，“一帶一路”、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、新時代西部大開發(fā)等國家戰(zhàn)略將深入實施，成渝經(jīng)濟圈建設(shè)進入實操階段，消費者服務(wù)、金融、科技行業(yè)將進一步擴大辦公需求。
GDP突破2.5萬億大關(guān)經(jīng)濟圈提升國家戰(zhàn)略 吸引產(chǎn)業(yè)筑巢
近日，重慶公開全年GDP數(shù)據(jù)，2020年，重慶繼北上深之后突破2.5萬億大關(guān)，實現(xiàn)生產(chǎn)總值25002.79億元，同比增長3.9%，2020年無疑是重慶騰飛的一年，經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)占比逐年攀升，實現(xiàn)增加值13207.25億元，同比增長2.9%，利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
過去一年，在多項利好政策加持下，成渝經(jīng)濟圈建設(shè)進入快車道�；厥�1月初，在全國層面重要會議中，成渝經(jīng)濟圈確定上升為國家策略，提法也由城市群到經(jīng)濟圈，成為繼京津翼、粵港灣大灣區(qū)、長三角之后，中國經(jīng)濟“第四極”。隨后5月，重慶頒發(fā)主城擴容政策，進一步完成成渝經(jīng)濟圈國家戰(zhàn)略的具體實施。主城則由9區(qū)擴充至21區(qū)，意味著中心城市帶動周邊區(qū)域發(fā)展，形成一體化建設(shè)，共同邁向世界級大都市圈舞臺。此政策下，不僅能穩(wěn)商、也能育商,吸引國內(nèi)外一流企業(yè)入駐，選擇更為廣泛，讓寫字樓市場更活躍。
同時，“米字型”高鐵建設(shè)賦能城市擴容政策，創(chuàng)建以中心城區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈”，帶來極高的交通流動效率。因此，成渝經(jīng)濟圈建設(shè)靠政策+交通共同發(fā)力，打造高質(zhì)量發(fā)展重要引擎，無疑加快人口流入，吸引產(chǎn)業(yè)筑巢，重慶寫字樓市場需求進一步釋放。
租金降幅明顯收窄空置率27.5% 創(chuàng)10年新低
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2020年，重慶甲級寫字樓市場新增供應(yīng)僅6.4萬平方米，在疫情影響下，項目交付延遲，新增供應(yīng)量有所下降。來福士A座成為唯一的新增供應(yīng)項目，推高總存量至240萬平方。隨著四季度結(jié)束，全年平均租金85.5元/平方米/月，同比下降0.9%，降幅明顯收窄;全年空置率同比下降3.6%，跌至27.5%，在京滬創(chuàng)十年新高的同時，新一線重慶創(chuàng)十年新低。同時，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，寫字樓租賃需求不斷新增。
就行業(yè)新增需求來看，消費者服務(wù)、金融、信息技術(shù)合計貢獻全市新增總成交面積一半，分別占18%、17% 、15%，其中線上教育貢獻消費者服務(wù)行業(yè)近八成的成交。得益于猿輔導(dǎo)、學(xué)而思、作業(yè)幫等在線教育頭部企業(yè)紛紛入渝，搶灘重慶甲級辦公市場。線上教育迅猛之勢離不開重慶“智慧名城”建設(shè)再提速，智慧+行業(yè)模式多點開花，引外界關(guān)注。去年智博會上收獲斐然，引資693.1億元，吸引人人視頻、阿里巴巴等頭部企業(yè)入駐，不過，企業(yè)入渝源于城市吸引，落戶更是瞄準(zhǔn)區(qū)域發(fā)展。
就58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，2020年重慶寫字樓租賃區(qū)域搜索熱度排名中，渝北區(qū)獨占鰲頭，江北區(qū)、渝中區(qū)緊隨其后。渝北區(qū)GDP遙遙領(lǐng)先，成為首個破2000億的區(qū)域，并憑借產(chǎn)業(yè)園區(qū)云集且規(guī)劃不斷落地實施，帶動周邊寫字樓市場熱度，成為企業(yè)選址的首要考慮之一。而江北嘴、解放碑版塊作為核心商務(wù)區(qū)，商圈配套、軌道交通更為成熟，商務(wù)成本可觀，因此，熱門板塊拉動江北區(qū)和渝中區(qū)用戶搜索指數(shù)，占搜索熱榜前三。
值得關(guān)注的是，南岸區(qū)表現(xiàn)不凡，盡管搜索熱度排名第四，憑借國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)帶動下，帶動TMT產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，人人視頻、阿里巴巴也是看中其趨勢，落戶南岸。根據(jù)58同城、安居客用戶搜索熱度數(shù)據(jù)，從寫字樓租賃面積來看， 100-200㎡之間搜索熱度整體占比37%，200-300㎡占比16%。
另一邊，據(jù)戴德梁行研究，從租戶成交來看，重慶甲級寫字樓300平方米以下的小面積段租戶占比達54%，其中，觀音橋、楊家坪300平方米以下的租戶占比最高，觀音橋100平方米以下租戶占比最多，達30%。由此可見，本地中小企業(yè)仍是重慶租戶的中堅力量，選址偏愛傳統(tǒng)商圈。
掛牌價格趨于穩(wěn)定 大宗交易成交稍顯乏力
據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，重慶四季度寫字樓掛牌銷售價格為11927元/㎡，環(huán)比微跌0.18%。其中，渝中區(qū)和江北區(qū)分別以16238元/㎡和14159元/㎡的寫字樓掛牌價格領(lǐng)跑其他各區(qū)。
綜合成交方面來看，重慶辦公銷售市場全年成交130.13萬方，受一季度疫情影響，成交量同比相下降23.78個百分點;全市年度成交均價10286元/m ，市場價格總體趨于穩(wěn)定。不過，大宗交易方面，全年錄得5宗成交，主要由政府主導(dǎo)。盡管，寫字樓投資市場逐漸復(fù)蘇，重慶大宗交易市場成交情況相較于疫情前期仍有欠缺，投資信心不足。
在土拍市場中，去年重慶“萬元地”土拍成交共15宗，香港置地以24.6億拿下重慶觀音橋50296.7㎡土地面積，成2020年新地王，其中含商業(yè)用地、商務(wù)用地。過往，重慶以內(nèi)資開發(fā)商為主導(dǎo)，港資的加入勢必為重慶打開新格局。因此，項目的落地有助于形成一站式購物圈，帶動區(qū)域商業(yè)商務(wù)氛圍持續(xù)提升，未來江北區(qū)商辦地位日益凸顯。
長期來看，從市場主體和社會公眾滿意度層面，國家主流媒體發(fā)布第一份《2019中國城市營商環(huán)境報告》中重慶排名第五，由此可見，當(dāng)疫情消散，投資熱度回升可期。
展望2021：供應(yīng)將迎小高峰照母山或成第三大商務(wù)區(qū)
2020作為十三五收官之年，重慶交出一份有質(zhì)量的答卷，寫字樓市場表現(xiàn)堅韌。那么，站在下一個新起點，圍繞十四五新格局，梳理重慶下一個五年發(fā)展脈絡(luò)，抓住2021年新趨勢，把握寫字樓市場發(fā)展勢頭。
先從供應(yīng)來看，展望2021年，寫字樓市場將陸續(xù)迎來新項目交付，形成一波供應(yīng)小高峰。預(yù)計約120萬平方米的新增供應(yīng)入市。寫字樓空置率不可否認(rèn)將走高，因此，新一輪的去庫存壓力隨之增加。此情況下，市場將采取更靈活的租賃政策面對新增供應(yīng)。
宏觀政策指引下， “一帶一路”、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、新時代西部大開發(fā)等國家戰(zhàn)略將深入實施，成渝雙城經(jīng)濟圈建設(shè)全面鋪開，邁向?qū)嵅匐A段。加上國際消費中心城市、內(nèi)陸國際金融中心等利好逐漸放量，消費者服務(wù)、金融行業(yè)對寫字樓租賃需求將穩(wěn)健增長。
另外，重慶將加強新能源、通信、科技等多個領(lǐng)域發(fā)力，越來越多的科技信息類總部企業(yè)落戶重慶為其注入源源不斷的經(jīng)濟增長動力和虹吸能力，繼而有望衍生新一輪的辦公需求風(fēng)口。
同時，十四五規(guī)劃中明確提到科技創(chuàng)新政策措施，重慶將加快建設(shè)具有全國影響力的科技創(chuàng)新中心，高水平建設(shè)西部科學(xué)城。可以預(yù)見，重慶科學(xué)城、重慶高新區(qū)等技術(shù)型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的成立也將促進重慶商業(yè)商務(wù)氛圍的成熟，從而驅(qū)動更多高質(zhì)量企業(yè)來渝發(fā)展，未來重慶寫字樓市場商業(yè)投資熱度有望進一步提升。
傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)層面上，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在扣除總部自用樓宇后，未來四年內(nèi)江北嘴、解放碑兩大CBD甲級辦公樓供應(yīng)不足25萬平方米，核心CBD新增供應(yīng)步入尾聲。不過，辦公樓市場版圖持續(xù)北擴，照母山將迎來四年來首次甲級品質(zhì)的商業(yè)辦公或產(chǎn)業(yè)辦公樓宇的新增供應(yīng)，照母山板塊將坐穩(wěn)重慶第三大商務(wù)區(qū)交椅�？偠灾�2021年站在十四五規(guī)劃的新起點，重慶將打出政策“組合拳”，帶領(lǐng)寫字樓市場邁向新征程。
來源：安居客
編輯：wangdc
