回顧2020年，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了新的機遇和挑戰(zhàn)：政策層面，利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎新機遇。為了應對疫情影響，國家及各級政府出臺了系列引導、扶持政策，包括加強新型基礎(chǔ)設施建設、鼓勵重點行業(yè)積極創(chuàng)新、進一步推動城市群發(fā)展、建立多個自貿(mào)區(qū)擴大改革開放等多個方面。土地層面，工業(yè)用地供求平穩(wěn)增加，成交樓面價小幅下降。2020年，全國300城共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%；工業(yè)用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。行業(yè)層面，REITs穩(wěn)步推進，持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地。2020年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)設施REITs穩(wěn)步推進，融資渠道不斷豐富；政府持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)精細化、集約化發(fā)展。企業(yè)層面，園區(qū)企業(yè)在運營上修煉內(nèi)功，互補合作推進資源整合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)圍繞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級聚焦園區(qū)定位、招商、服務等各運營環(huán)節(jié)實力提升，產(chǎn)品力進一步彰顯，企業(yè)間合作逐步加強。
政策環(huán)境：利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎新機遇
▌產(chǎn)業(yè)政策：新基建助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，創(chuàng)新引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
加強新型基礎(chǔ)設施建設，助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。2020年，中央從加強頂層設計、優(yōu)化政策環(huán)境、抓好項目建設、強化部門協(xié)同等方面加快新基建建設進度，研究出臺推動新型基礎(chǔ)設施發(fā)展的有關(guān)指導意見，同時首次明確新基建行業(yè)范圍，以5G、數(shù)據(jù)中心、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)有望成為新型基建投資驅(qū)動下核心受益的關(guān)鍵領(lǐng)域。當前，宏觀經(jīng)濟的風險、不確定性前所未有，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命正在拉開序幕，運營商更需加強產(chǎn)業(yè)研究，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變規(guī)律，結(jié)合政策導向，實現(xiàn)更精準的產(chǎn)業(yè)布局。
表：2020年新基建行業(yè)相關(guān)政策匯總
創(chuàng)新打造產(chǎn)業(yè)集群，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。2020年以來，國家及地方出臺一系列政策促進開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)邁向中高端、加大開放創(chuàng)新力度、進一步激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展活力。通過大力集聚高端創(chuàng)新資源、吸引培育一流創(chuàng)新人才、加強關(guān)鍵核心技術(shù)創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化等措施，著力提升開發(fā)區(qū)自主創(chuàng)新能力，致力于打造一批具有全球影響力的高科技園區(qū)。其中，國家高新區(qū)作為我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為主要的戰(zhàn)略力量，政策發(fā)展優(yōu)勢頻現(xiàn)，4月30日，科技部火炬中心印發(fā)《關(guān)于深入推進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展的意見》，要求充分發(fā)揮國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集作用，按照“一區(qū)一主導產(chǎn)業(yè)”的布局方式，在現(xiàn)有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點和培育基礎(chǔ)上，重點建設100個國家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群，以此深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略。
▌區(qū)域政策：緊跟區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，自貿(mào)區(qū)聚焦優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)
把握區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，聚焦重點城市群。2020年4月，《2020年新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》繼續(xù)提出要加快發(fā)展重點城市群，并對不同城市群的發(fā)展節(jié)奏給出了明確意見，具體表現(xiàn)為：加快實施京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略；全面實施城市群發(fā)展規(guī)劃，推動哈長、長江中游、中原、北部灣城市群建設取得階段性進展，促進天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內(nèi)城市群發(fā)展。
圖：主要城市群規(guī)劃定位
打造差別化自貿(mào)區(qū)，高質(zhì)量發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2020年以來國家批準推動多個自貿(mào)區(qū)建設，并賦予自貿(mào)試驗區(qū)更大改革自主權(quán)，深入開展差別化探索，對標國際先進規(guī)則，加大開放力度，開展規(guī)則、規(guī)制、管理、標準等制度型開放。6月1日，國務院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設總體方案》，在制度設計上強調(diào)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系為支撐，大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不斷夯實實體經(jīng)濟基礎(chǔ)，增強產(chǎn)業(yè)競爭力。9月21日，國務院《關(guān)于印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案及浙江自由貿(mào)易試驗區(qū)擴展區(qū)域方案的通知》，其中，《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，努力建成貿(mào)易投資便利、營商環(huán)境優(yōu)異、創(chuàng)新生態(tài)一流、高端產(chǎn)業(yè)集聚、金融服務完善、國際經(jīng)濟交往活躍、監(jiān)管安全高效、輻射帶動作用突出的高標準高質(zhì)量自由貿(mào)易園區(qū)。隨著自由貿(mào)易區(qū)的擴容，將不斷促進這些區(qū)域的資本、技術(shù)、土地等資源進行重新分配；同時，也將持續(xù)吸引高端產(chǎn)業(yè)向自貿(mào)區(qū)匯集，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。
圖：部分自貿(mào)區(qū)規(guī)劃定位
市場特征：土地供求平穩(wěn)增加，企業(yè)運營修煉內(nèi)功
▌土地：推地力度平穩(wěn)增加，樓面均價小幅下降
推地力度平穩(wěn)增加，工業(yè)用地占比保持平穩(wěn)。從總規(guī)模來看，2020年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較去年均平穩(wěn)增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩(wěn)的態(tài)勢，自2016年到達階段高點后，出現(xiàn)小幅下降，2018年回升至近7年高位，經(jīng)歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工業(yè)用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。其中樓面均價為283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢價率為1.5%，較2019年上升0.1個百分點；土地出讓金為2509.9億元，同比增長9.4%。
圖：2013-2020年全國300城工業(yè)用地推出、成交及成交占比情況
資料來源：CREIS中指數(shù)據(jù)
▌企業(yè)：提升園區(qū)運營水平，互補合作推進資源整合
整合內(nèi)外部研究資源，聚焦創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)研究。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商圍繞前瞻布局、系統(tǒng)規(guī)劃的發(fā)展理念，注重研究平臺和機制建設，研究方向緊扣當下產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏，做到引領(lǐng)式的產(chǎn)業(yè)定位，為園區(qū)運營把好方向。一方面，整合內(nèi)外部品牌資源，建立多方合作研究機制，發(fā)揮利用各方研究優(yōu)勢，既總結(jié)自身發(fā)展經(jīng)驗又補充外部研究咨詢機構(gòu)研究成果，同時參考借鑒國外發(fā)展成果，全方位做好做全做深產(chǎn)業(yè)定位研究；另一方面，通過對經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策、科技創(chuàng)新技術(shù)等方面研判，把握產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級脈搏，尤其注重對新基建、新經(jīng)濟等國家鼓勵的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的研究，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)科學升級。如星河產(chǎn)城研究院擁有金三角資源體系，含院士級導師、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界大咖智庫；全國戰(zhàn)略合作智庫機構(gòu)、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)研究聯(lián)盟；星河投融資源及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟資源庫，覆蓋戰(zhàn)略合作資源、產(chǎn)學研資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源。
數(shù)字化賦能產(chǎn)業(yè)招商，智慧招商、云招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商成趨勢。招商和服務是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的核心，招商解決了企業(yè)“招進來”的問題，而服務解決企業(yè)“活下去、活得好”的問題。招商是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功發(fā)展的前提，成功的招商為園區(qū)高效運營提供保障，服務是保障企業(yè)高質(zhì)量運營的關(guān)鍵，優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務增加招商吸引力，兩者相輔相成。2020年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商適應新的市場形勢，探索智慧招商、云招商、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈招商，進一步豐富園區(qū)服務體系，更好地滿足對接企業(yè)需求。如中新集團利用大數(shù)據(jù)工具擴展招商工作平臺，開發(fā)“中新產(chǎn)業(yè)云平臺”線上招商工具，同步提升線上線下招商能力。華夏幸福與麥當勞中國及其四大供應商、孝感市孝南區(qū)人民政府簽約，將在湖北漢孝產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打造供應鏈智慧產(chǎn)業(yè)園，此次合作將在孝感打造全球知名的都市食品產(chǎn)業(yè)集群，以先進產(chǎn)業(yè)集群助推區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。
圖：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商招商三大趨勢
打造立體化園區(qū)服務體系，全方位精準對接企業(yè)需求。2020年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，積極改善園區(qū)環(huán)境，提升信息化水平，建立立體化服務體系，助力園區(qū)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。一方面持續(xù)加強園區(qū)功能建設，從基礎(chǔ)設施和信息化平臺建設著手，提升園區(qū)環(huán)境和服務效率，給企業(yè)帶來更加便捷、智慧化的運營體驗；另一方面圍繞產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展所需，構(gòu)建包括產(chǎn)業(yè)孵化、金融支持等在內(nèi)的全周期全方位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)助體系，幫助企業(yè)應對疫情沖擊，在逆境中實現(xiàn)高質(zhì)量經(jīng)營。如張江高科通過產(chǎn)業(yè)孵化、金融支持、構(gòu)建信息平臺等措施，打造全價值鏈服務生態(tài)。
資源整合優(yōu)勢互補，增強綜合服務體驗。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商之間強強合作發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互補式、共贏式發(fā)展。不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商在建設、招商、運營等方面逐漸形成了差異化的競爭優(yōu)勢，通過合作將實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、運營服務、區(qū)域布局等環(huán)節(jié)互補式發(fā)展，彌補合作雙方各自短板，形成“1+1>2”的發(fā)展合力。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商牽手產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，量身定制產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。運營商與產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)合作，一方面可以發(fā)揮龍頭企業(yè)招商拉動作用，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集發(fā)展；另一方面可以打造符合特定行業(yè)和企業(yè)發(fā)展特色的園區(qū)環(huán)境和服務體系，提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營質(zhì)量。
▌行業(yè)：REITs穩(wěn)步推進，持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地
基礎(chǔ)設施REITs穩(wěn)步推進，豐富融資渠道。2020年4月24日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于推進基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，提出鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎(chǔ)設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。多地相繼出臺細則推進REITs發(fā)行落實工作：9月，北京市發(fā)展和改革委員會等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》，主要圍繞產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等方面提出12條政策措施，以集中力量打造一批輻射全國的規(guī)�；�、專業(yè)化的基礎(chǔ)設施REITs運營管理龍頭企業(yè)。隨著上市通道打開及REITs工具的逐步完善，具有成熟運營項目的運營商將擁有更多的融資、變現(xiàn)渠道，在市場競爭中將贏得先機。
圖：園區(qū)上市及REITs發(fā)行相關(guān)政策
規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地，引導精細化運營。2020年我國不斷規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地政策，通過土地政策的調(diào)整助力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。2020年，國家和地方政府為規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地使用行為，提升用地效率，出臺了大量的有關(guān)工業(yè)用地創(chuàng)新、集約、高效利用的新政。如2020年5月，國務院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，在8個�。ㄊ校┰圏c委托當?shù)卣鷾视谰没巨r(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地和國務院批準土地征收審批事項。廣州市出臺工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊劃定成果；杭州市出臺產(chǎn)業(yè)項目用地守則。這些均要求產(chǎn)業(yè)新城運營商優(yōu)秀品牌不斷提升項目運營管理能力，提升產(chǎn)業(yè)招商質(zhì)量和新城建設水平，以提高新城的綜合價值，賦能區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展。
趨勢展望：聚焦優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，健全服務體系
▌產(chǎn)業(yè)：聚焦新經(jīng)濟，促區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，產(chǎn)業(yè)的選擇應該從國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，選擇發(fā)展前景廣闊的產(chǎn)業(yè)。全球新冠肺炎疫情對經(jīng)濟發(fā)展影響深遠，基于數(shù)字技術(shù)和網(wǎng)絡生態(tài)的新經(jīng)濟因具備超越空間局限性的特點獲得爆發(fā)性增長，成為經(jīng)濟增長的新亮點。“新基建”是新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)設施，“新基建”作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要利器，成為行業(yè)風口。
▌企業(yè)：建立全生命周期產(chǎn)品服務體系，數(shù)字化提升運營水平
圖：全生命周期服務體系
企業(yè)需持續(xù)完善升級全周期產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務能力。從產(chǎn)業(yè)研究、技術(shù)轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)孵化、交流培訓、金融支持、上市輔導、法律援助等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手，構(gòu)建專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務能力和團隊，形成對目標產(chǎn)業(yè)的全鏈條服務體系，成為企業(yè)發(fā)展好幫手的同時，擴大園區(qū)增值服務收入。
搭建數(shù)字化運營平臺，提升園區(qū)運營效率和體驗。隨著5G、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)應用逐漸豐富，園區(qū)運營數(shù)字化、智慧化潮流已經(jīng)到來，通過場景挖掘及客戶需求解析不斷提升園區(qū)數(shù)字化水平，創(chuàng)新打造園區(qū)服務平臺、運營管理平臺、數(shù)字孿生、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺、招商服務平臺和金融服務平臺，將有利于園區(qū)高效運營并提升入駐企業(yè)滿意度。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
