辦公樓市場的景氣程度與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，2020全年，受疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，多地辦公樓租賃市場均面臨了不少挑戰(zhàn)，包括新租需求放緩、空置率上揚(yáng)、租金下調(diào)等現(xiàn)象較為普遍。
在上海，行至2021年，隨著疫情影響顯著緩解，辦公樓市場開始顯現(xiàn)出回暖復(fù)蘇跡象，不少金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)抓住租金下調(diào)的窗口期進(jìn)行辦公空間升級(jí)，另有一些科技新媒體和醫(yī)療健康相關(guān)企業(yè)也始終保持著相對(duì)活躍的租賃需求。但考慮到未來3年內(nèi)上海非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量將受新增供應(yīng)影響而持續(xù)承壓，對(duì)于此類市場中的業(yè)主而言，以更長的租約（約5-10年）鎖定優(yōu)質(zhì)客戶成為了其突圍而出的新思路。
對(duì)于業(yè)主而言，長租約的價(jià)值何在？
市場復(fù)蘇，但不確定性依舊存在
由于傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)新增供給相對(duì)受限，無法完全滿足日益多元的企業(yè)需求，疫情的爆發(fā)更讓租賃成本相對(duì)較低的非中央商務(wù)區(qū)率先迎來復(fù)蘇，對(duì)那些有著升級(jí)、擴(kuò)張或整合辦公空間需求的企業(yè)而言，上海非中央商務(wù)區(qū)不僅交通可達(dá)性較高，辦公品質(zhì)也有所保證，外加政府城市規(guī)劃政策引導(dǎo)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善更顯著提升了其市場競爭力。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量為40.7萬平方米，在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下，其中上海非中央商務(wù)區(qū)2020全年凈吸納量錄得39.7萬平方米。
然而，要想真正驅(qū)散疫情所帶來的影響，并非一朝一夕之事。去年全年，上海非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)為76.3萬平方米，未來3年內(nèi)預(yù)計(jì)將有400萬平方米辦公面積入市，疫情和新增供應(yīng)令市場不斷承壓，非中央商務(wù)區(qū)2020年全年空置率小幅上升2.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)29.6%，但仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，面對(duì)租戶依舊謹(jǐn)慎保守的租賃策略、租金持續(xù)下跌的需方市場，上海非中央商務(wù)區(qū)供需不平衡的問題極有可能在2021年之后被進(jìn)一步放大，或?qū)?dǎo)致空置率繼續(xù)走高，或達(dá)35%-40%左右。
加速去化，提高資產(chǎn)吸引力
面對(duì)這一現(xiàn)狀，如何加速去化存量是所有業(yè)主都亟需攻克的問題。
仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理張靜表示，吸引并留住優(yōu)質(zhì)的長約租戶，無疑是提升辦公樓核心競爭力的一種策略。優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐及其間的良性發(fā)展可為業(yè)主帶來集聚效益和規(guī)模效益，以此吸引更多租戶形成生態(tài)圈。尤其在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，長約租戶的存在很大程度上消解了樓宇的空置壓力。
在經(jīng)濟(jì)不確定性背景下，長期租約還能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，幫助業(yè)主提高資產(chǎn)對(duì)核心型投資者的吸引力。據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)INREV發(fā)布的一項(xiàng)投資意向調(diào)查顯示，在疫情爆發(fā)后，投資者更愿意選擇出租率、現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)健良好的資產(chǎn)，即核心型投資需求有所上升。諸多大型構(gòu)投資者相繼放棄了較為激進(jìn)的投資風(fēng)格，紛紛采取更為穩(wěn)健的守勢(shì)。
在境外市場中，紐約、倫敦、悉尼等地向來是全球投資者相當(dāng)重視的資產(chǎn)組合投資目的地。尤其在辦公樓市場，如果項(xiàng)目擁有一份長期租約，隨之而來穩(wěn)定的現(xiàn)金流將進(jìn)一步吸引各大機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注。
香港長江實(shí)業(yè)集團(tuán)就曾斥巨資約10億英鎊收購位于英國倫敦金融城的地標(biāo)式辦公樓，瑞銀（UBS）倫敦總部與其簽訂了至2035年的長期租約，意味著業(yè)主未來近15年的租金收入已得到保證。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，倫敦辦公樓市場的平均租約年限為6.8年，且5年內(nèi)僅能接受租金的向上修正，租賃成交活躍也讓該市場的空置率不足5%。得益于長約租金收入的穩(wěn)健支撐，它能夠?yàn)橥顿Y者創(chuàng)造出更高的收益及真實(shí)的回報(bào)。超過半數(shù)的倫敦辦公樓租約時(shí)長都達(dá)到十年或以上，這為業(yè)主提供了長期對(duì)沖市場風(fēng)險(xiǎn)的保障：在不確定的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中保持一份相對(duì)確定的現(xiàn)金收入。
對(duì)于租戶而言，長租約的優(yōu)勢(shì)如何？
抓住機(jī)遇，大租戶具備更多談判籌碼
從企業(yè)租戶來看，疫情不僅影響了市場走向，也影響著企業(yè)選址的決策偏好。近年來，我們已經(jīng)看到不少行業(yè)佼佼者，將選址目標(biāo)放在了非中央商務(wù)區(qū)。
例如全球化科技企業(yè)入駐楊浦大連路板塊，以及某知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所將總部“落戶”浦東前灘成為主力租賃客戶。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，按面積來統(tǒng)計(jì)，2020年租賃需求中，5000平方米以上的租賃成交占到了甲級(jí)辦公樓市場總需求量的60%。
出于成本控制、辦公環(huán)境升級(jí)和總部整合等多方面考慮，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，在2021年，非中央商務(wù)區(qū)仍會(huì)受到總部租戶的關(guān)注。對(duì)于這些租戶而言，長期租約的模式可向業(yè)主方充分表現(xiàn)出自身的承租意愿和穩(wěn)定性，有助于租戶利用合適的窗口期為租金談判爭取更多的主動(dòng)權(quán)和話語權(quán)，甚至帶來額外的服務(wù)和權(quán)益。
長期價(jià)值，降低搬遷成本
由于承租面積較大，租戶本身的總部需求又意味著其對(duì)于辦公空間內(nèi)的設(shè)施設(shè)備和裝修有更高的要求，從而一次性搬遷成本也相對(duì)更高。
例如某世界知名體育品牌在上海非中央商務(wù)區(qū)的總部園區(qū)內(nèi)就設(shè)有足球場和籃球場。
在一處“安居落戶”、減少搬遷次數(shù)，也將有效地削弱和分?jǐn)偞罅康陌徇w成本。此外，長期租約也有利于企業(yè)房地產(chǎn)部門計(jì)算未來更長時(shí)間內(nèi)的承租費(fèi)用，并在一定限度上規(guī)避租金大幅上漲的可能。
可以說，無論是對(duì)業(yè)主還是租戶而言，簽訂更長周期的租約可為雙方都帶來“共贏”的益處。相信這種選擇也會(huì)成為未來一個(gè)階段中更為常見的市場趨勢(shì)。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示，未來幾年，非中央商務(wù)區(qū)若干板塊仍將迎來集中供應(yīng)。面對(duì)短期內(nèi)租戶對(duì)成本繼續(xù)保持敏感的態(tài)勢(shì)，業(yè)主方需要繼續(xù)尋找‘突圍之道’。在延長免租期、‘即租即用’的定制化服務(wù)或提供裝修補(bǔ)貼等方式之外，與更多優(yōu)質(zhì)租戶簽訂長期租約也是另一值得考量的可行途徑。伴隨辦公樓市場的不斷拓寬與成熟，我們也樂于在市場上見到更加多元、靈活的招租策略，不斷提升租戶黏性，在中央商務(wù)區(qū)之外進(jìn)一步助力多點(diǎn)化產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
