2021年一季度,商辦市場逐漸走出了疫情影響的陰霾,市場需求、價格水平和成交量等方面都有所提升。在未來經(jīng)濟恢復(fù)向好,商辦市場走出疫情影響的關(guān)鍵時刻,中國領(lǐng)先的商辦數(shù)據(jù)服務(wù)平臺——曉樓發(fā)布了《2020年商辦市場研究報告》,通過重點解讀北上廣深的量價、客需等市場緯度,為2021年商辦市場的發(fā)展方向作出指引。
曉樓平臺負(fù)責(zé)人匡健鋒表示,伴隨2020年下半年經(jīng)濟復(fù)蘇,商辦市場下行趨勢放緩!氨本┥虾5纫痪城市重點商圈空置率降幅均在年末收窄,在下游需求端,客戶對價格更加敏感,TMT行業(yè)仍為疫情防控期間的租金貢獻(xiàn)擔(dān)當(dāng),傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化升級和人工智能等科技創(chuàng)新企業(yè)有望成為新的市場增量!
國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定回暖 2021年商辦市場將迎來增量需求
據(jù)了解,2020年中國疫情后經(jīng)濟復(fù)蘇領(lǐng)先全球各國,GDP全年同比增長2.3%,多個新興產(chǎn)業(yè)站上風(fēng)口,為2021年商辦市場帶去新增量需求。
國家統(tǒng)計局發(fā)布經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示,2020中國GDP首超100萬億元,全年同比增長2.3%,第四季度增幅達(dá)6.5%,未來經(jīng)濟恢復(fù)信號向好。其他經(jīng)濟指標(biāo)方面,固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長,高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長較快1-12月份,全國固定資產(chǎn)投資比上年增長2.9%,增速比前1-11月份提高0.3個百分點;PMI——大中小型企業(yè)景氣度均回升。在2020年國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定回暖的基礎(chǔ)上,2021年兩會期間中國GDP目標(biāo)6%左右的保守定位也為經(jīng)濟增長預(yù)留了增量空間。
結(jié)合地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看, 2020年1-4季度,地產(chǎn)投資占GDP比重在12%-16%之間,仍作為GDP主要貢獻(xiàn)行業(yè)之一。寫字樓投資占不動產(chǎn)投資的比重在4%-5%之間,保持平穩(wěn)態(tài)勢。而疫情沖擊下的地產(chǎn)投資依舊保持“韌性”,具體到一線城市商辦土地方面,成交供應(yīng)量井噴式增長,成交率大幅提升。2020年1-12月,一線城市供應(yīng)商辦土地209幅,環(huán)比上漲31%,市場信心逐步回升。
曉樓報告指出,疫情影響之下40%以上的企業(yè)加速了結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型和升級,為2021年商辦市場的增量客群擴充奠定了基礎(chǔ)。其中,金融業(yè)科技手段的迭代彌補了短期流動性下降的趨勢,疫情期間成為需求扛鼎的TMT企業(yè)將持續(xù)擴容需求,而醫(yī)療、汽車行業(yè)、智慧物流、在線教育在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下,有望形成寡頭壟斷的市場格局,進一步釋放一線和新一線城市的商辦需求。
匡健鋒指出,近兩年的產(chǎn)業(yè)升級大趨勢再疊加國家政策的支持,尤其是中央將十四五規(guī)劃作為頂層指導(dǎo)戰(zhàn)略,各城市出臺細(xì)化政策落地執(zhí)行,一線城市和新一線城市產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯,2021年商辦市場將迎來新的需求擴容機遇。
北上廣深一線空置率緩解,大宗交易仍為投資熱點
曉樓數(shù)據(jù)表明,在2020年商辦市場供應(yīng)端,辦公類項目未形成大規(guī)模入市,北上深新入市項目供應(yīng)量均減少近四成,寫字樓業(yè)態(tài)新增唯獨北京達(dá)到百萬平規(guī)模,為市場留下充足時間消化前幾年的存量。2020年,全年空置率受到波動,年末消化速率提升,空置率得到一定緩解。
租金方面,一線城市成交房源租金環(huán)比下降,北京降幅最高達(dá)9.6%。其中,核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金降幅明顯,非核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓和核心商務(wù)區(qū)乙級寫字樓承接了部分外溢客戶,租金降幅相對較小。待租掛牌價格相對分化,北京廣州下跌而上海深圳小幅上漲。
此外,匡健鋒表示,“從一線市場大宗交易表現(xiàn)來看,辦公物業(yè)仍是投資熱點。受疫情影響,內(nèi)資主導(dǎo)交易市場,外資由于疫情影響有所制約。”2021年3月,中國金茂、首開股份聯(lián)手高和資本共同設(shè)立火炬基金,出資12.02億元收購位于清華科技園內(nèi)的啟迪科技大廈D座,成為開年以來北京首單大宗交易,折射出大宗交易的火熱。
而在2020年大宗交易市場上,上海以43%的成交金額占比位列第一,北京以42%緊隨其后。大宗標(biāo)王由北京LG雙子座大廈摘得,交易價格高達(dá)80.46億,其次為交易價格55.5億元的上海綠地外灘中心T4樓棟。受疫情和“三道紅線”的雙重影響,房企通過轉(zhuǎn)讓項目來盤活存量資產(chǎn),達(dá)到業(yè)務(wù)調(diào)整的目的。預(yù)計未來將有大量商辦物業(yè)投入市場。
一線城市市場有望擴容, IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)引領(lǐng)去化
曉樓數(shù)據(jù)顯示,在一線城市去化主力產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上,互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、金融、文化等仍占70%以上,其中一線城市的IT互聯(lián)網(wǎng)需求占比持續(xù)領(lǐng)先,主力需求價格段集中在3-4元/㎡/天。預(yù)計2021年,一線城市去化仍將由IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)引領(lǐng),而伴隨頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拓展第二總部的需求,新一線和二線城市的商辦市場也將受益。在需求的拉動下,租金水平有望整體回升。
落實到一線城市熱門商圈和租金水平上,曉樓數(shù)據(jù)表示,2020年四季度一線城市通過“以量換價”,形成價格下行成交量上升的波段特征。2020年,北京市場低迷情緒由CBD向外圍望京、上地等商圈傳導(dǎo),第四季度整體市場逐步平穩(wěn),全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天,同比下降9.6%。供應(yīng)熱力中,CBD及周邊、望京、豐臺科技園、中關(guān)村熱度較為集中。
相較于北京,上海各商圈空置率分化較大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天,與5.59元/㎡/天的待租掛牌價格差距居一線城市之首。市中心最低值為徐家匯的10.06%,最高值為陸家嘴的22.02%,外圍最高值為徐匯濱江的51.23%。相比北京各商圈較為一致的“穩(wěn)中有降”走勢,上海部分高價格段商圈租金下挫明顯,高價位房源去化壓力較大。
另從2021年的回暖和重點行業(yè)表現(xiàn)來看,曉樓預(yù)測,北京IT/互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傾向于北京需求租金將集中于3-6元/㎡/天,服務(wù)業(yè)傾向租賃2-4元/㎡/天租金物業(yè),伴隨經(jīng)濟回暖,6元/㎡/天以上價格需求有望擴容。上海需求租金走勢與北京相仿,主力價格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例將得到提升。伴隨經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖,一線寫字樓市場將持續(xù)釋放向好信號,TMT、在線辦公、在線醫(yī)療服務(wù)等企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)需求,帶動市場信心穩(wěn)步回升。
來源:曉樓
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