近日，第一太平戴維斯發(fā)布《2021年第一季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，回顧2021年第一季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，探討未來的機(jī)遇及挑戰(zhàn)，以專業(yè)視野透析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
寫字樓——租賃市場(chǎng)開年強(qiáng)勢(shì)反彈，凈吸納量創(chuàng)歷史一季度新高
2020年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值為人民幣25,019.11億元。盡管受疫情沖擊，本年全市經(jīng)濟(jì)同比增速僅為2.7%，但“十三五”期間，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速仍達(dá)6%�！笆奈濉遍_局之年，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向好，三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、汽車及石化）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值同比增長(zhǎng)54.2%、35個(gè)行業(yè)產(chǎn)值全面增長(zhǎng)。
2021年第一季度，全市共兩個(gè)新項(xiàng)目交付入市，共為市場(chǎng)帶來18.5萬平方米的新增供應(yīng)。截至季末，廣州甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量上升至569.2萬平方米。
季內(nèi)，租賃市場(chǎng)活躍度大幅提高，新興租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)。第一季度，全市季度凈吸納量錄得15.3萬平方米，創(chuàng)歷年開年最高值，較去年同期增長(zhǎng)16.0萬平方米。截至季末，除天河北外，各子市場(chǎng)空置率皆呈下降趨勢(shì)，天河北受較大體量新項(xiàng)目入市影響空置率有所上升，全市空置率亦因此環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)，至9.0%。
受新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)，加之本地互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集效應(yīng)，廣州漸受TMT頭部企業(yè)青睞。市場(chǎng)躍現(xiàn)源自該行業(yè)新增租賃需求，并于季內(nèi)錄得矚目大宗租賃成交。此外，源自金融、零售及貿(mào)易行業(yè)租賃需求保持活躍，除季內(nèi)錄得多宗成交外，市場(chǎng)亦有相當(dāng)規(guī)模租賃需求亟待釋放，租賃問詢、考察及交易洽談?dòng)葹榛钴S。
盡管租賃需求顯著回升，但鑒于今年后三季度市場(chǎng)將有大量新項(xiàng)目入市，業(yè)主仍期冀盡快鎖定優(yōu)質(zhì)租戶并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。因此，多數(shù)業(yè)主的以價(jià)換量租賃策略仍在延續(xù)。季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月163.9元。
季內(nèi)，寫字樓購(gòu)置需求亦有增長(zhǎng)，且以本地企業(yè)自用需求為主要增長(zhǎng)點(diǎn)。第一季度，廣州寫字樓物業(yè)市場(chǎng)錄得保利魚珠港項(xiàng)目中一獨(dú)棟寫字樓整售交易成交，買家主要用以滿足其自用需求。
展望
2021年第二季度預(yù)計(jì)有一個(gè)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來9萬平方米的新增供應(yīng)，對(duì)整體市場(chǎng)的即時(shí)影響相對(duì)有限。然而，2021年下半年市場(chǎng)將有較大供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)參與各方的心理影響不可小覷。
租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)向好，源自金融、TMT行業(yè)的租賃需求增長(zhǎng)韌性十足，助力市場(chǎng)去化。盡管第二季度仍將有新增供應(yīng)入市，但全市空置率預(yù)計(jì)僅小幅波動(dòng)。
盡管需求端發(fā)展向好，但鑒于下半年市場(chǎng)計(jì)劃入市的大量新增供應(yīng)，多數(shù)項(xiàng)目業(yè)主仍傾向優(yōu)先實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，在租金談判博弈過程中利好租戶方，全市租金水平預(yù)計(jì)仍將適度下調(diào)。
零售——多數(shù)商圈空置率普降印證租賃需求復(fù)蘇，餐飲、新能源汽車品牌擴(kuò)店意愿尤為強(qiáng)烈
后疫情時(shí)代，本地消費(fèi)市場(chǎng)釋放巨大潛力。2021年前兩月，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)1,769.69億元，同比增長(zhǎng)33.8%，較疫情前同期（2019年前兩月）增長(zhǎng)15.0%。
2021年第一季度，市場(chǎng)無新項(xiàng)目入市，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)總存量維持在622.9萬平方米。
年初以來，零售品牌擴(kuò)張計(jì)劃基本恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)。除珠江新城外，大部分子市場(chǎng)空置率均有所下降，降幅介于0.5至3.1個(gè)百分點(diǎn)之間。珠江新城空置率則因部分項(xiàng)目進(jìn)行改造調(diào)整而上升。截至季末，全市空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，至12.7%。
季內(nèi)，餐飲業(yè)態(tài)租賃需求持續(xù)暢旺，眾品牌拓店步伐顯著提速。此外，新能源汽車品牌亦成為本季度租賃需求重要來源，其租賃問詢量顯著增加，同時(shí)市場(chǎng)亦錄得多宗租賃成交。
第一季度，天河路子市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目租金保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但部分子市場(chǎng)中有項(xiàng)目業(yè)主則愿提供適當(dāng)租金優(yōu)惠，以吸引優(yōu)質(zhì)品牌進(jìn)駐，并盡快補(bǔ)足因疫情沖擊而產(chǎn)生的租戶流失空缺。在此影響下，全市租金指數(shù)仍環(huán)比微降0.2%，同比下降0.6%，首層平均租金為人民幣每平方米每月712.9元。
展望
2021年第二季度，全市將迎來兩個(gè)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)為市場(chǎng)帶來17.9萬平方米新增供應(yīng)。鑒于兩項(xiàng)目皆位于次核心商圈，其存量規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。
隨著新冠疫苗接種工作推進(jìn)，疫情之于市場(chǎng)影響將漸入可控狀態(tài)，零售商擴(kuò)張情緒預(yù)計(jì)持續(xù)恢復(fù)，進(jìn)而帶動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)。全市空置率有望實(shí)現(xiàn)小幅下調(diào)。
鑒于天河路商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)客流吸引力不斷增強(qiáng)、項(xiàng)目銷售收入屢創(chuàng)新高，高端及奢侈品品牌進(jìn)駐意愿料將提高，這不僅利好該商圈品牌級(jí)次的提高，更有望助力提升廣州零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
2021年第二季度，受次核心商圈新增供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)全市平均租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
住宅——樓市調(diào)控政策升級(jí)，供應(yīng)與成交總量環(huán)比齊降
第一季度，因受春節(jié)假期等多重因素影響，廣州全市獲新批預(yù)售證項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)低于預(yù)期。同時(shí)，因去年下半年全市供應(yīng)面積已達(dá)近兩年高位，因此截至2021年3月26日，廣州一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積環(huán)比下降67.8%，僅為110.0萬平方米。
開年以來，政策調(diào)控持續(xù)升級(jí)，銀行收緊房貸額度、房貸利率繼續(xù)上調(diào)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查貸款違規(guī)問題。受此影響，廣州一手住宅市場(chǎng)交易量有所下降。截至2021年3月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降38.9%，至189.5萬平方米。
受政策環(huán)境收緊影響，一季度廣州一手住宅市場(chǎng)價(jià)格基本維穩(wěn)，全市成交均價(jià)僅環(huán)比微升0.6%至人民幣每平方米35,696元。
展望
購(gòu)房融資預(yù)計(jì)持續(xù)收緊，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房資金來源清查將更為嚴(yán)格，炒房行為將被有力打擊。
隨著預(yù)售審批逐漸恢復(fù)正常時(shí)效，預(yù)計(jì)第二季度市場(chǎng)推盤量將有所增加，供應(yīng)回升。需求方面，落戶本地的外來人口數(shù)量預(yù)計(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，住房剛需將繼續(xù)釋放。
在政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的管控下，全市住宅價(jià)格水平預(yù)計(jì)溫和上升。
來源：第一太平戴維斯
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