7月20日，仲量聯(lián)行發(fā)布上半年天津市場(chǎng)報(bào)告，“第二季度，天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上季度的回溫態(tài)勢(shì)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)放緩，需求釋放推動(dòng)空置率持續(xù)下行，中資企業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“在經(jīng)歷本季度的中小假期后，居民消費(fèi)潛力不斷釋放，零售物業(yè)市場(chǎng)整體租賃需求延續(xù)回暖趨勢(shì)，租金跌幅收窄。”
辦公樓市場(chǎng)
專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技新媒體和金融行業(yè)租賃需求持續(xù)穩(wěn)健。上半年，天津辦公樓市場(chǎng)租賃活躍度持續(xù)回暖，整體市場(chǎng)凈吸納量錄得14.3萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于去年上半年水平，但較2019年同期仍減少9.3%。專(zhuān)業(yè)服務(wù)、科技新媒體和金融行業(yè)繼續(xù)保持良好的搬遷和擴(kuò)張趨勢(shì)，錄得多個(gè)新成交。但教育培訓(xùn)行業(yè)需求較去年同期大幅下降。中資企業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁，以占據(jù)成交量超八成的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)市場(chǎng)需求。
上半年僅錄得一棟乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，空置率繼續(xù)下行。本季度，位于海河沿岸板塊的中建中心項(xiàng)目入市，帶來(lái)4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)整體存量增加至390萬(wàn)平方米。得益于租賃需求的穩(wěn)健提升，市場(chǎng)空置率繼續(xù)下行。截至二季度末，全市整體市場(chǎng)空置率錄得33.9%，環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.0個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至39.3%。
市場(chǎng)租金跌幅收窄，業(yè)主信心有所提升。為了抓住潛在客戶(hù)，部分去化壓力較大的項(xiàng)目業(yè)主保持較為靈活的租金政策，整體租金仍呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。第二季度，整體市場(chǎng)平均有效租金為79元/平方米/月，環(huán)比小幅下降0.3%；甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為85元/平方米/月，環(huán)比基本持平。
短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)暫緩，業(yè)主迎來(lái)去化的有利時(shí)機(jī)。下半年，市場(chǎng)新增供應(yīng)有限，甲級(jí)和乙級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)均進(jìn)入緩行期，將帶動(dòng)整體空置率穩(wěn)步回落，全年市場(chǎng)凈吸納量預(yù)計(jì)將達(dá)到20萬(wàn)平方米。 “租賃活動(dòng)持續(xù)復(fù)蘇的信號(hào)或?qū)⒂行嵴駱I(yè)主信心，預(yù)計(jì)市場(chǎng)租金在經(jīng)過(guò)本輪調(diào)整之后，將逐漸進(jìn)入更加可持續(xù)的上升通道�！敝倭柯�(lián)行天津及沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示，“在以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的發(fā)展大背景下，內(nèi)資需求厚積薄發(fā)，預(yù)計(jì)中資企業(yè)仍將主導(dǎo)天津辦公樓市場(chǎng)需求�！�
零售地產(chǎn)市場(chǎng)
租賃需求主要來(lái)自餐飲、時(shí)尚及生活服務(wù)業(yè)態(tài)。隨著消費(fèi)市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，品牌經(jīng)營(yíng)及新店裝修回歸既有節(jié)奏。餐飲品牌持續(xù)占據(jù)新開(kāi)業(yè)店鋪主流，特色餐飲、火鍋燒烤布局穩(wěn)定，椒愛(ài)天津首店進(jìn)駐和平大悅城，燒江南和辣叁成首入天津選址天河城；茶飲品牌持續(xù)擴(kuò)張，J-tea魔杰的茶入津后連開(kāi)新店。時(shí)尚方面，多個(gè)品牌保持?jǐn)U張勢(shì)頭；生活服務(wù)方面，美容美發(fā)類(lèi)店鋪持續(xù)進(jìn)入購(gòu)物中心。
本季度全市空置率保持穩(wěn)定。第二季度，天津中心城區(qū)未錄得新增供應(yīng)，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量穩(wěn)定在413萬(wàn)平方米。供應(yīng)量的持續(xù)放緩為核心商圈的項(xiàng)目提供了調(diào)整及提升的緩沖空間。截至本季度末，全市空置率較上季度持平，其中購(gòu)物中心空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，同比增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。
租金跌幅收窄。核心區(qū)位項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值凸顯，表現(xiàn)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金止跌企穩(wěn)。但多數(shù)項(xiàng)目仍采取謹(jǐn)慎的租金策略，以提升進(jìn)駐率為優(yōu)先考量。本季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層凈租金保持在329元/平方米/月，環(huán)比微跌0.2%。
天津市場(chǎng)持續(xù)迎來(lái)新增供應(yīng)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。未來(lái)三年，天津零售地產(chǎn)市場(chǎng)年均新增入市體量預(yù)計(jì)在20萬(wàn)平方米左右，大面積新增將主要分布在周邊新興區(qū)域。持續(xù)新增將不斷提升市場(chǎng)存量，吸引更多品牌拓展天津市場(chǎng)；同時(shí)，新項(xiàng)目的入市將更多地分流客群，引發(fā)更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，招商策略、服務(wù)運(yùn)營(yíng)等方面的創(chuàng)新或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目能否在市場(chǎng)中爭(zhēng)得一席的關(guān)鍵。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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