2021年第二季度，杭州甲級(jí)辦公樓市場受新增供應(yīng)及需求表現(xiàn)影響，市場整體空置率小幅上升；貿(mào)易及電商需求占季度新增需求主導(dǎo)；業(yè)主對(duì)市場預(yù)期表現(xiàn)樂觀，甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比小幅攀升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面，二季度錄得一個(gè)新增零售物業(yè)入市；首店效益持續(xù)，餐飲、時(shí)尚及兒童業(yè)態(tài)成為存量物業(yè)品牌招商調(diào)整主力，泛娛樂社交業(yè)態(tài)受到青睞。

　　仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢分公司總經(jīng)理辛毅表示：“四月初，杭州迎來本世紀(jì)規(guī)模最大的一次行政區(qū)域優(yōu)化調(diào)整，對(duì)杭州城市空間發(fā)展格局做了進(jìn)一步的明確，對(duì)資源要素的流動(dòng)和配置給予了巨大的發(fā)展空間。杭州在長三角一體化國家發(fā)展戰(zhàn)略上始終占據(jù)重要地位，預(yù)計(jì)未來杭州在區(qū)域協(xié)同發(fā)展的長期目標(biāo)上將產(chǎn)生更大的效能。”

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　2021年上半年全市僅兩個(gè)新增項(xiàng)目入市；二季度甲級(jí)辦公樓市場錄得凈吸納量約2.2萬平方米，市場整體走勢維持平穩(wěn)�？傮w量方面，截至2021年6月底，全市甲級(jí)和乙級(jí)項(xiàng)目共計(jì)501.6萬平方米，其中甲級(jí)辦公樓230.4萬平方米，乙級(jí)辦公樓271.2萬平方米。新增供應(yīng)方面，上半年僅黃龍萬科中心E/F棟及濱綠大廈-綠城兩個(gè)新增項(xiàng)目入市，較2019年同期減少41.5%。由于項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)較高的軟硬件品質(zhì)及業(yè)主高價(jià)惜租心理，現(xiàn)階段兩項(xiàng)目入駐率相對(duì)不高，但未來有大宗租賃潛力。乙級(jí)市場仍無新增供應(yīng)入場，使得整體市場當(dāng)期去化壓力大大減小。二季度甲級(jí)辦公樓空置率為22.4%，環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；乙級(jí)辦公樓空置率為14.4%，環(huán)比下調(diào)0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　二季度總體租賃需求進(jìn)入調(diào)整階段，但細(xì)分電商行業(yè)需求持續(xù)旺盛。由于頭部科技新媒體企業(yè)的大幅擴(kuò)張需求在一季度充足釋放，以及核心商圈大面積高性價(jià)比空置面積逐漸稀缺，二季度大型企業(yè)成交量縮減。在小面積企業(yè)需求成交維持穩(wěn)定的情況下，租賃成交量小幅下滑，市場進(jìn)入短期蓄勢調(diào)整期。行業(yè)細(xì)分來看，科技新媒體行業(yè)依然占據(jù)新增需求成交焦點(diǎn)，二季度占比達(dá)近38%，與上季度不同的是，中小型電商企業(yè)成為成交主流。

　　短期中小零售電商企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，主要是受東南亞產(chǎn)業(yè)癱瘓?jiān)斐傻牧闶郛a(chǎn)品海外需求激增，以及國際物流恢復(fù)、Tik Tok的解封預(yù)期和出海獨(dú)立站KOL的興起等疊加效應(yīng)的影響。同時(shí)，零售貿(mào)易細(xì)分類錄得租賃新增需求比例達(dá)14%，位列季度需求第二位。另一方面，基于證券及傳統(tǒng)金融服務(wù)在年初基本完成布點(diǎn)計(jì)劃，二季度金融服務(wù)成交比例縮減，錄得不到14%的季度新增需求比。在三胎政策的積極推行和校外教育行業(yè)的整改需求下，在線教育行業(yè)大跨步擴(kuò)張趨勢停滯，季度需求占比小于1%。

　　第二季度，基于存量項(xiàng)目去化壓力暫緩影響，杭州甲級(jí)辦公樓市場租金維持小幅度攀升。截至6月末，甲級(jí)辦公樓凈有效租金為4.4元每平方米每天，環(huán)比上升0.2%，同比下降0.4%；乙級(jí)辦公樓凈有效租金報(bào)3.5元每平方米每天，環(huán)比下降0.3%，同比下降1.6%。

　　多數(shù)業(yè)主反應(yīng)上半年帶看客戶量回暖明顯，市場情緒樂觀，未來預(yù)期高，市場中賣方議價(jià)力持續(xù)提高。土拍方面，五月初杭州首輪集中土拍交易結(jié)束，多個(gè)熱點(diǎn)地塊塵埃落定，政府傾向于將住宅及商業(yè)用地捆綁及賦予TOD、未來社區(qū)等概念給予開發(fā)商宣傳空間和盈利空間。SKP奧體項(xiàng)目及綠汀路TOD華潤項(xiàng)目最終落槌，加上一季度成交的西站南北樞紐超高層樞紐項(xiàng)目及世紀(jì)城建工EIC等幾個(gè)熱點(diǎn)新興商圈的標(biāo)桿項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來五到六年內(nèi)杭州將迎來超過50萬方的新增優(yōu)質(zhì)辦公體量。

　　2021年優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：下半年預(yù)計(jì)將有5個(gè)優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目共計(jì)約46萬平方米體量入市，其中三個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目包括中國人壽、萬象世界中心及英藍(lán)國際金融中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)帶來30萬方新增體量。年內(nèi)甲級(jí)辦公樓租金預(yù)計(jì)震蕩上行，而受未來幾年持續(xù)高新增供應(yīng)帶來的市場競爭影響，預(yù)計(jì)中期年均漲幅將不超過兩個(gè)百分點(diǎn)。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“杭州輕工業(yè)生產(chǎn)交易及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)展的深厚基礎(chǔ)，在本輪電商跨境貿(mào)易熱潮中占據(jù)一席之地，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將帶動(dòng)一批新需求�！�

　　商務(wù)園區(qū)

　　短期新增供應(yīng)回落，需求端持續(xù)活躍，市場平均租金持續(xù)上漲。供應(yīng)端來看，2021年上半年共有7個(gè)新增項(xiàng)目入市，為市場帶來36.6萬平方米新增供應(yīng)體量，環(huán)比減少9.0萬平方米。需求端來看，上半年錄得商務(wù)園區(qū)凈吸納量近56萬平方米，環(huán)比漲幅約3.8%。市場短期供不應(yīng)求，整體空置率回落至10.9%，環(huán)比下調(diào)1.9個(gè)百分點(diǎn)。各板塊的零售貿(mào)易電商企業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)新媒體企業(yè)的需求擴(kuò)張趨勢持續(xù)強(qiáng)勁，截至二季度末，整體園區(qū)市場平均租金上升至2.17元每平方米每天，環(huán)比增長超1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　零售物業(yè)

　　二季度首店效益不減，餐飲、時(shí)尚及兒童業(yè)態(tài)成存量物業(yè)品牌招商調(diào)整主力，泛娛樂社交業(yè)態(tài)備受關(guān)注。從業(yè)態(tài)來看，餐飲占開業(yè)店鋪39%，小面積標(biāo)準(zhǔn)化簡餐及包點(diǎn)飲料成為入駐主流：霸蠻米粉、子固路拌粉、瀘溪河、蘇小柳、KUMO KUMO首進(jìn)杭州；獲得融資的精品咖啡系Mstand及algebraist coffee首進(jìn)杭州各開三店。時(shí)尚業(yè)態(tài)方面，季度新增開業(yè)比例達(dá)27%，潮流品牌如全國首店2AM、CHUU，運(yùn)動(dòng)品牌如Adidas、MLB、Champion、Fila紛紛落店。泛娛樂休閑社交業(yè)態(tài)或成零售物業(yè)新標(biāo)配，Manas餐酒吧、劇本殺體驗(yàn)店MOSS7 和謀局密室逃脫入駐Ins.Park，紅Lounge、鉑晶宮入駐城西銀泰，來福士GAME BIG密室正式開業(yè)。

　　受二季度新增零售項(xiàng)目入市影響，季度凈吸納量創(chuàng)兩年新高。位于城北商圈的融創(chuàng)Ins. Park作為二季度唯一新增零售物業(yè)，于六月入市，帶來7萬方新增零售體量。除了以露天回廊及玻璃盒子的組合建筑形式吸引打卡外，其穿插其間的多個(gè)展覽市集和主打潮玩及夜生活休閑的主題也迎合了城北零售商圈發(fā)展導(dǎo)向。截至二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率小幅下調(diào)至8.8%，環(huán)比降幅0.2個(gè)百分點(diǎn)。受新增項(xiàng)目入市影響及存量項(xiàng)目普遍營運(yùn)趨穩(wěn)，季度凈吸納量創(chuàng)兩年內(nèi)新高，報(bào)70,656平方米。

　　受積極消費(fèi)政策引導(dǎo)及零售業(yè)態(tài)持續(xù)調(diào)整的雙重作用，全市零售物業(yè)租金走勢維持平穩(wěn)。四月起，各新行政區(qū)劃積極開展以數(shù)智消費(fèi)概念為首的全商圈聯(lián)合促銷活動(dòng)及夜間經(jīng)濟(jì)倡導(dǎo)，產(chǎn)生了積極效果。全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金下跌趨勢出現(xiàn)拐點(diǎn)，首層凈有效租金錄得20.3元每平方米每天，環(huán)比維持平穩(wěn)。

　　2021年零售物業(yè)市場展望：下半年預(yù)計(jì)將有4個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目合計(jì)近40萬平方米入市，主要集中在濱江及錢江世紀(jì)城，區(qū)域零售氛圍有望迅速崛起。中期來看，未來三年年均新增入市零售體量將維持在30萬方左右，滿足了各新興商圈的消費(fèi)升級(jí)需求，去化及租金成長空間較強(qiáng)；從長期來看，預(yù)計(jì)到2025年前后，將有近60萬方的高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目入市，市場也將朝著多元化的方向發(fā)展。

　　來源：仲量聯(lián)行

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