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北京寫字樓市場與租賃策略區(qū)域分解
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-7-23 10:14:14
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[提要]2021年上半年,北京寫字樓市場整體空置率連續(xù)兩個季度下降,凈吸納量錄得46.6萬平方米的高位。在整體市場需求強勁復(fù)蘇的同時,也需要看到,子市場在供需局面上并非表現(xiàn)一致,而是更趨分化。

  2021年上半年,北京寫字樓市場整體空置率連續(xù)兩個季度下降,凈吸納量錄得46.6萬平方米的高位。在整體市場需求強勁復(fù)蘇的同時,也需要看到,子市場在供需局面上并非表現(xiàn)一致,而是更趨分化。對于租戶來說,目標(biāo)子市場是否存在租賃機會窗口?不同子市場應(yīng)采取何種租賃策略?本文將借助詳實的數(shù)據(jù)分析,為租戶提供針對性的策略建議。

注:新租面積根據(jù)CBRE世邦魏理仕統(tǒng)計的搬遷、擴租、新成立等租賃交易,不包含續(xù)租

信息來源:CBRE研究部

  上圖所示,我們將北京主要寫字樓商務(wù)區(qū)按照當(dāng)前空置率分為低、中、高三個區(qū)間,結(jié)合上半年新租交易面積體現(xiàn)其供需狀況和活躍度的差異,有以下發(fā)現(xiàn):

  北京市場體現(xiàn)明顯的供給驅(qū)動需求特點,空置率或可租面積越充裕的子市場,新租活躍度通常也越高;

  成熟度和能量級較高的三大核心中央?yún)^(qū)CBD、金融街和中關(guān)村空置率均在中低水平,而發(fā)展成熟的核心拓展區(qū)燕莎、王府井、東二環(huán)、望京和奧體之間空置率差異較大,分布于各個區(qū)間。

  除此以外,我們還將策略建議范圍延伸至外圍商務(wù)園區(qū),以及較具發(fā)展?jié)摿Φ耐ㄖ、石景山等新興市場。

  低空置率市場

  市場特征:供應(yīng)稀缺,行業(yè)集聚

  代表子市場:中關(guān)村、望京、金融街、上地、中關(guān)村軟件園

  上半年回顧

  此類子市場的一大共性是優(yōu)質(zhì)辦公新增供應(yīng)稀缺:金融街和望京2019年以來分別僅錄得5萬平方米和3.6萬平方米的新增供應(yīng),中關(guān)村更有八年未見新項目落成。

  中關(guān)村和望京均為科技企業(yè)的集聚中心,疫情以后TMT頭部企業(yè)釋放的強勁擴租需求使得可租賃面積持續(xù)緊張。與這兩大商務(wù)區(qū)具有相似特點的還有中關(guān)村外圍的上地、中關(guān)村軟件園等商務(wù)園區(qū),這四大子市場的空置率均低于5%,以致疫情以后中關(guān)村租金一直堅挺,而望京、上地和中關(guān)村軟件園則在近期成為北京首批租金回升的子市場。

  金融街過去一直是北京空置率最低的子市場之一,近一年在其他區(qū)域高性價比的可租面積和優(yōu)厚的招商引資條件吸引下,租戶外溢現(xiàn)象增加,空置率已升至2010年以來最高水平;但橫向比較仍低于大部分子市場,且憑借其區(qū)位對金融機構(gòu)選址的獨特優(yōu)勢,租金仍然維持平穩(wěn)。

  后市展望

  未來半年,中關(guān)村和望京都將迎來高品質(zhì)的甲級項目入市,而金融街盡管將長期無新增項目,但近期存量項目釋放可租面積,三大子市場供需矛盾都將得到一定緩解,但空置率仍將低位運行。

  租賃策略

  針對短期:該類子市場空置面積緊缺,租賃機會稍縱即逝,因此需要更高效、敏捷的評估、決策流程,快速鎖定機會,完成交易;科創(chuàng)中心通常具有行業(yè)迭代迅速,租戶更新頻繁的特點,企業(yè)應(yīng)選擇市場覆蓋度高、緊貼市場動態(tài)、與業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴,緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態(tài);自身辦公空間規(guī)劃應(yīng)增加彈性,租約也要盡量靈活,并可考慮調(diào)動區(qū)域內(nèi)的共享辦公空間,利用其租約靈活和拎包入住的特點,解決過渡性和臨時性擴張需求,并等待長期租賃機會釋放。

  針對長期:提前規(guī)劃布局,選址階段即開始全面梳理運營需求,排查樓宇現(xiàn)狀,以縮短項目交付周期,并避免后期“踩雷”;可根據(jù)企業(yè)需求考量和選擇產(chǎn)業(yè)辦公、商改辦、酒改辦等非標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品,彌補區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公稀缺的不足;可采用Hub & Spoke model(總部+項目或衛(wèi)星辦公室的中心輻射型布局)的企業(yè)房地產(chǎn)策略,調(diào)動其他子市場的選址機會和總部外空間滿足項目公司、即時會晤和研發(fā)實驗等非總部辦公場景需求。

  中等空置率市場

  市場特征:供需平衡,市場成熟

  代表子市場:CBD、東二環(huán)、燕莎、王府井

  上半年回顧

  此類子市場均位于東部傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)區(qū)位,租戶組成豐富多元,市場化程度高且發(fā)展成熟。

  CBD、東二環(huán)和燕莎近一年均有新項目入市,高品質(zhì)樓宇可租空間充裕疊加業(yè)主折讓租金,帶動區(qū)位升級型需求釋放,這三大子市場空置率均從去年年中的高峰回落,且在甲乙級項目之間出現(xiàn)明顯分化,樓齡較新的項目今年也呈現(xiàn)去化加速的態(tài)勢。

  王府井今年初因企業(yè)整合騰退面積造成空置率短期波動,但本季度金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)活躍需求又重新拉低空置水平。

  后市展望

  由于這些子市場都位于首都功能核心區(qū)或北京城市的中心地帶,新開發(fā)活動受到嚴(yán)格限制。其中,王府井將長期缺乏新增供應(yīng);CBD、東二環(huán)和燕莎盡管未來一到兩年仍有新項目入市,但新增供應(yīng)量相比過去兩年已趨于穩(wěn)定,尤其CBD更有明顯回落。這些子市場未來都將以消化存量空置面積為主,供需局面趨于均衡。

  租賃策略

  供需轉(zhuǎn)變意味著選址策略轉(zhuǎn)變:該類子市場普遍進入供應(yīng)潮的末端,企業(yè)應(yīng)把握有限的機會窗口期,盡快敲定和實施重大租賃計劃;盡管整體空置率相對充裕,但集中大面積的租賃機會依然供不應(yīng)求,對于具有整合、擴租需求的大型企業(yè),依然需要提前規(guī)劃,快速決策,以搶占先機。

  該類子市場不同條件產(chǎn)品選擇豐富多元,企業(yè)應(yīng)深入了解自身對辦公空間的核心訴求,以性價比的綜合指標(biāo)衡量和評定項目匹配度,篩選最適合自身要求的標(biāo)的;通過業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴,緊跟項目近期可租面積變化,把握業(yè)主心態(tài),達成與業(yè)主長期互利的雙贏交易。

  與該類子市場業(yè)主談判時,可開拓創(chuàng)新思維,豐富租賃條款,多元化的租賃條款,如近期越來越多的租戶將可持續(xù)發(fā)展(ESG)納入租賃策略的制定,由此在綠色租賃等新模式上和業(yè)主的探討切磋將彰顯價值。

  高空置率高活躍度市場

  市場特征:價值洼地,承接外溢

  代表子市場:麗澤、奧體

  上半年回顧

  兩大子市場在過去兩到三年都有密集的新增供應(yīng)入市。奧體近年已成長為商務(wù)氛圍完善的核心拓展區(qū),其區(qū)位便于承接來自CBD、金融街、中關(guān)村等核心區(qū)域的需求外溢;但短期可租面積驟升,區(qū)域市場面臨較大的競爭壓力。疫情后業(yè)主開始積極調(diào)整租賃策略,使得奧體成為大面積搬遷和擴租需求的首選區(qū)域之一。

  麗澤自2018年首批優(yōu)質(zhì)寫字樓入市以來,早期面臨去化緩慢的難題。疫情以后,隨著市場對這一新興區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解,加上業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件,不斷吸引大型企業(yè)入駐,今年上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量超過7.5萬平方米,并高居各子市場之首。

  后市展望

  奧體的新增供應(yīng)高峰業(yè)已收官,而麗澤也進入這一輪入市潮的末端。從需求看,發(fā)展更成熟的奧體子市場區(qū)內(nèi)租戶升級搬遷需求已形成體量規(guī)模,而麗澤憑借已開業(yè)的龍湖麗澤天街商場和即將開通的地鐵14、16號等線路站點,將導(dǎo)入更多優(yōu)質(zhì)租戶資源。預(yù)計未來一到三年,這兩大子市場供求局面將出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

  租賃策略

  大規(guī)模選址布局正當(dāng)時:該類子市場當(dāng)前高品質(zhì)可租面積依然充裕,且均位于四環(huán)以內(nèi),和其他成熟子市場、尤其是核心區(qū)域(CBD、金融街、中關(guān)村)的連接俱佳,可成為當(dāng)前各區(qū)位尋求升級搬遷、整合機會的企業(yè)重點考察目標(biāo);

  該類子市場當(dāng)前處于價值洼地,未來隨著供需均衡,租金長期增長是大概率事件,企業(yè)在爭取短期成本空間的同時,也要對長期成本控制有所規(guī)劃和安排;

  該類子市場新樓選擇較多,在對標(biāo)的進行品質(zhì)考量時,除了硬件設(shè)施,還應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理、配套設(shè)施等軟性條件,并與企業(yè)自身使用需求特點相匹配;

  可采用Hub & Spoke model(總部+項目或衛(wèi)星辦公室的中心輻射型布局)的企業(yè)房地產(chǎn)策略,在保留中心區(qū)位辦公地點的同時,將企業(yè)后臺、研發(fā)等職能布局于這些子市場。

  新興市場

  市場特征:政策帶動,長線布局

  代表子市場:通州、石景山、亦莊、北清路等

  上半年回顧

  此類子市場在優(yōu)質(zhì)辦公需求上正處于培育期,但具備一定已落成或在建的高品質(zhì)寫字樓儲備,逐漸進入大型辦公用戶的視野。以通州為例,自疫情以后首批單一產(chǎn)權(quán)的租賃型寫字樓入市以來,加上城市副中心定位和今年初“十四五”規(guī)劃落實的“兩區(qū)”定位,吸引了多家知名企業(yè)入駐,凈吸納量穩(wěn)步提升。而同屬數(shù)字自貿(mào)區(qū)區(qū)劃的亦莊和北清路,以及受冬奧會基建和產(chǎn)業(yè)帶動的石景山,也積累起一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)類辦公租戶資源。

  后市展望

  在北京城市規(guī)劃對五環(huán)以內(nèi)商辦用地的嚴(yán)格控制、新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策的帶動和“總部+遠程”的混合辦公模式的逐步采用下,北京辦公區(qū)域格局多中心化加速,這些新興子市場將逐步獲得辦公用戶的接受與認(rèn)可。短期看,這些子市場的需求導(dǎo)入決定于商務(wù)成本優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)扶植政策、基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套交付以及鄰近商務(wù)區(qū)輻射(如CBD對通州和亦莊,中關(guān)村對北清路和石景山)的綜合影響。

  租賃策略

  著眼產(chǎn)業(yè)和長期布局:該類子市場受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向影響較大,人才、產(chǎn)業(yè)資源集聚性明顯,選址時應(yīng)對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類型作深入研究;

  在考量商務(wù)成本時,除了租金以外,當(dāng)?shù)卣a貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù);

  該類子市場商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期,需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃,基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套的建設(shè)周期,以及未來區(qū)域發(fā)展的標(biāo)志事件及其時間節(jié)點,也需要緊密跟蹤標(biāo)的寫字樓本身的開發(fā)周期和完工時間節(jié)點。

  來源:CBRE世邦魏理仕

編輯:wangdc

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