優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
截至2021年上半年，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為225萬平方米。隨著貴陽整體經(jīng)濟(jì)與寫字樓市場逐漸恢復(fù)，中小企業(yè)對(duì)于寫字樓租賃的需求也呈現(xiàn)上升趨勢。2020年下半年至2021上半年凈吸納量為15.0萬平方米，空置率同比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，整體市場平均租金同比下跌1.1%至66.2元/平方米/月。其中老城區(qū)因新區(qū)發(fā)展迅速分流租戶，平均租金承壓同比下跌2.3%至88.4元/平方米/月，跌幅較為明顯。
就需求端而言，貴陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租戶以金融類、信息技術(shù)、房地產(chǎn)三大行業(yè)為主，三大行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)超 60% 的使用面積。其中金融類租戶主要聚集于老城區(qū)，而信息技術(shù)類租戶則主要分布于觀山湖區(qū)與高新區(qū)。受貴陽近年來數(shù)字經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展及城市建設(shè)大力推動(dòng)的影響，新增需求仍集中于金融類、信息技術(shù)、房地產(chǎn)三大行業(yè)。
對(duì)比成渝市場，近年來第三方辦公、消費(fèi)者服務(wù)等租賃面積需求較大的行業(yè)在貴陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場擴(kuò)張相對(duì)緩慢，對(duì)于貴陽寫字樓市場的需求提振造成了一定的影響。其主要原因有兩點(diǎn)：一是貴陽市場散售物業(yè)占主導(dǎo)的現(xiàn)狀導(dǎo)致租賃風(fēng)險(xiǎn)較高；二是開發(fā)商對(duì)于寫字樓物業(yè)偏向快速售賣而非整體出租運(yùn)營的市場思維提高了企業(yè)辦公成本。貴陽市場現(xiàn)狀難以滿足部分熱門行業(yè)大面積整體租賃的需求。
展望未來，貴陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場在接下來三年將進(jìn)入集中供應(yīng)期，供應(yīng)體量與質(zhì)量均將有大幅上升，供應(yīng)量預(yù)計(jì)約百萬平米，各區(qū)域市場均將有優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)。近期貴陽優(yōu)質(zhì)寫字樓市場將迎來數(shù)個(gè)單一業(yè)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)未來兩年將成為單一業(yè)權(quán)優(yōu)質(zhì)物業(yè)在貴陽發(fā)展的窗口期。優(yōu)質(zhì)物業(yè)的入市或?qū)?duì)市場平均入駐率造成一定影響，但也將同時(shí)帶動(dòng)提升整個(gè)貴陽市場寫字樓的硬件水準(zhǔn)與物業(yè)經(jīng)營管理水平，對(duì)貴陽發(fā)揮自身優(yōu)勢，吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐有所助力。第一太平戴維斯重慶公司總經(jīng)理劉奕興表示：隨著貴陽 " 強(qiáng)省會(huì) " 五年行動(dòng)計(jì)劃發(fā)布，貴陽在制造業(yè)、文旅康養(yǎng)、能源等多領(lǐng)域的數(shù)字化升級(jí)轉(zhuǎn)型快速推進(jìn)，貴陽有望在數(shù)字經(jīng)濟(jì)新時(shí)代搶占先機(jī)，提升資源聚集能力，為貴陽寫字樓市場注入發(fā)展新動(dòng)能。
零售物業(yè)市場
2020 下半年到 2021 上半年貴陽零售物業(yè)市場新增供應(yīng)約 29 萬平方米，助推零售物業(yè)市場總存量達(dá)到 240 萬平方米（含百貨）。從租賃需求端來看，由于 2020 下半年新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較多，市場競爭加劇，導(dǎo)致全市購物中心整體空置率同比上漲 0.4 個(gè)百分點(diǎn)至 8.6%。
2020 下半年到 2021 上半年共錄得 4 個(gè)購物中心開業(yè)。分區(qū)域來看，貴陽壹號(hào)的入市，在擴(kuò)容核心商圈的同時(shí)，也不斷為市場注入新鮮活力。非核心商圈方面，作為貴陽第三座萬達(dá)廣場，數(shù)博萬達(dá)廣場將極具貴陽特色的喀斯特地貌融入到建筑形態(tài)上，為消費(fèi)者帶來全新的購物體驗(yàn)；王府井 · 國貿(mào)玖福城的入市，有利于觀山湖區(qū)域市場商業(yè)氛圍逐步成熟；同時(shí)由七冶集團(tuán)與保利商業(yè)共同打造的七冶保利廣場，致力于為消費(fèi)者營造多元化的空間體驗(yàn)。
需求端方面，貴陽零售物業(yè)市場品牌逐漸增多，不斷豐富消費(fèi)者購物體驗(yàn)。在城市首進(jìn)品牌方面，Air Jordan 和 THE COLORIST 城市首店相繼進(jìn)駐亨特城市廣場，LEGO 城市首店入駐國貿(mào)逸天城；餐飲品牌方面，祖母的廚房首店落戶益田假日世界，SEVENBUS 首店進(jìn)駐亨特城市廣場，不斷豐富貴陽消費(fèi)者味蕾體驗(yàn)。除此之外，在資本助力下，國產(chǎn)美妝品牌和新能源汽車品牌受到市場追捧。美妝品牌錄得 WOW COLOUR 落戶貴陽壹號(hào)，完美日記入駐益田假日世界；新能源汽車品牌錄得 NIO 和理想汽車進(jìn)駐亨特城市廣場。
經(jīng)歷超過十年發(fā)展，隨著城市常住人口向非核心區(qū)域聚集，貴陽市零售商業(yè)格局逐漸發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在新入市商業(yè)項(xiàng)目類型和零售區(qū)域市場變化方面。相較于貴陽市第六次人口普查，在第七次人口普查中，非核心區(qū)域常住人口占全市常住人口比例顯著增加，在為非核心區(qū)域零售商業(yè)發(fā)展提供必要人口支撐的同時(shí)，也有利于城市消費(fèi)力向非核心區(qū)域聚集。在新入市商業(yè)項(xiàng)目類型方面，早期貴陽零售市場項(xiàng)目供應(yīng)類型主要以百貨和購物中心為主，近年來貴陽新入市商業(yè)項(xiàng)目類型逐漸發(fā)生變化，購物中心受到市場追捧，在貴陽零售物業(yè)新增供應(yīng)面積占比超過 95%。區(qū)域市場方面，貴陽零售商業(yè)格局在空間分布上也逐漸由早期單一區(qū)域市場發(fā)展為六大組團(tuán)式區(qū)域市場，不斷豐富消費(fèi)者購物體驗(yàn)。
展望未來三年，預(yù)計(jì)將有超過 90 萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入貴陽零售物業(yè)市場。核心商圈占全市新增供應(yīng)面積占比將達(dá) 24%，在擴(kuò)容核心商圈的同時(shí)，也將為市場增添諸多新意；非核心商圈方面，未來花果園區(qū)域海豚廣場和觀山湖區(qū)域萬象匯的入市，將有利于提升區(qū)域市場零售商業(yè)品質(zhì)。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
