疫情后人們生活和消費方式的改變加速線上消費，綜合類電商平臺、日用消費品和第三方物流配送成為大灣區(qū)倉儲物流的主要需求來源。某大型跨境電商服裝企業(yè)（下文簡稱為S）對大灣區(qū)高標(biāo)倉庫釋放出強烈的需求，受到市場矚目。數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，S和其上游主要供應(yīng)商及電商平臺在廣州、佛山和肇慶共租賃了近百萬平方米的高標(biāo)倉庫。他們逆勢而上，這一現(xiàn)象也引發(fā)出行業(yè)對于未來物流倉儲更多的探討與思考。

　　新型商業(yè)模式的底層邏輯

　　不難發(fā)現(xiàn)部分服裝紡織企業(yè)已經(jīng)走上了電商化、平臺化、集中化的整合升級道路。具體而言，以S為代表的企業(yè)正采用Real Time Fashion（即時零售）這一新晉的商業(yè)模式。有別于傳統(tǒng)零售及快時尚，即時零售直接面向消費者，衣服設(shè)計到產(chǎn)品送達(dá)整個流程運轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)超前者。這要求企業(yè)自身對上下游更高的管控能力，也意味著更多的SKU（最小存貨單位）供消費者選擇。

　　大灣區(qū)完善的制造業(yè)基礎(chǔ)和短平快供應(yīng)鏈吸引即時零售商加大布局

　　相對于其他城市群，大灣區(qū)具有完善的制造業(yè)基礎(chǔ)。特別在二、三線城市，中小企業(yè)占比較高的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和長久的外向型經(jīng)濟傳統(tǒng)，使這些城市成為即時零售電商發(fā)展的一片沃土。

　　S的成功側(cè)面論證了大灣區(qū)的確具有一些吸引即時零售平臺電商的獨有特質(zhì)。盡管起步于江蘇，S的爆發(fā)期卻是在其將幾乎所有供應(yīng)鏈都搬遷至廣州番禺和佛山高明之后。這兩個區(qū)域完善的服裝產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈由眾多極具活力的小型制衣廠組成，形成了獨特的行業(yè)生態(tài)，他們?yōu)镾提供了遠(yuǎn)超其國際競爭對手的靈活性，最小的SKU訂單甚至可以以30件為最低標(biāo)準(zhǔn)，響應(yīng)速度也顯著快于行業(yè)平均水平。

　　另一方面，S為小供應(yīng)商們提供了穩(wěn)定的訂單、更加優(yōu)越的設(shè)計、品牌資源和現(xiàn)代化的管理，以及最重要的——現(xiàn)階段大數(shù)據(jù)在產(chǎn)業(yè)中的廣泛應(yīng)用。二者的結(jié)合使本地的服裝產(chǎn)業(yè)迅速得到升級，突破傳統(tǒng)制造業(yè)的困局。

　　顯而易見，S的成功將吸引更多參與者入局。

　　服裝業(yè)的即時零售商業(yè)模式將催生更多高標(biāo)倉庫需求

　　考慮到珠三角目前行業(yè)集中度較低、中小規(guī)模的制衣廠構(gòu)成市場主體這兩大特點，服裝業(yè)的即時零售模式將對原供應(yīng)鏈提出更高的要求，而整合現(xiàn)有資源則成為能否實現(xiàn)該模式的勝負(fù)手。換句話說，對于供應(yīng)鏈的升級優(yōu)化是高標(biāo)倉需求增加的根本原因。由于企業(yè)將負(fù)責(zé)成衣倉儲的環(huán)節(jié)，大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)計合理、區(qū)位便捷的高標(biāo)倉能集合來自不同制衣廠的成品，有利于貨物下一步的高效配送。

　　另一方面，隨著行業(yè)規(guī)模的擴大，企業(yè)對于原材料供應(yīng)效率及產(chǎn)能提升更加執(zhí)著，位于產(chǎn)業(yè)鏈上游的面輔料供應(yīng)商及其平臺同樣需要高標(biāo)倉以加快面料、輔料集中化進(jìn)程，迅速響應(yīng)市場變化。

　　基于服裝即時零售的特點，我們從硬件和選址兩個角度簡單探討企業(yè)對于倉儲空間的要求：

　　硬件要求

　　·高層高、承重和合理的柱間距以滿足自動化分揀設(shè)備的安裝

　　·為實現(xiàn)商品的高周轉(zhuǎn)率，對于卸貨平臺數(shù)量、卸貨門寬度要求更高

　　·更高的消防等級防止服裝中的易燃成分造成危險

　　·合理規(guī)劃庫存的分區(qū)和出庫動線以應(yīng)對不同國家地區(qū)的發(fā)貨需求

　　選址要求

　　·高時效性和頻繁的物料流動要求產(chǎn)地倉和中轉(zhuǎn)倉靠近主要生產(chǎn)組團

　　·成品的發(fā)貨倉則應(yīng)盡可能靠近快速貨運樞紐，例如機場

　　·如果涉及跨境業(yè)務(wù)，無需將倉庫設(shè)置在消費集中地區(qū)

　　即時零售將助力大灣區(qū)物流倉儲未來發(fā)展

　　同樣的成功邏輯將適用于大灣區(qū)其他的傳統(tǒng)制造業(yè)。預(yù)計即時零售與傳統(tǒng)制造業(yè)的互動將在中短期內(nèi)大幅提振大灣區(qū)高標(biāo)倉儲需求。此外，未來粵西、粵北將承接核心城市制造業(yè)轉(zhuǎn)移，其相關(guān)物流倉儲需求勢必也將隨之轉(zhuǎn)移。相關(guān)解讀可參閱仲量聯(lián)行發(fā)布的《重構(gòu)粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)圈層與空間布局》白皮書。

　　大灣區(qū)倉儲物流市場目前供需大致平衡，未來新增倉儲供應(yīng)將維持較為平穩(wěn)的狀態(tài)，隨著需求的增加將有助于租金進(jìn)入上行區(qū)間。同時鑒于現(xiàn)階段偏遠(yuǎn)地區(qū)仍有土地成本優(yōu)勢，加上高標(biāo)倉稀缺，大灣區(qū)內(nèi)相對外圍城市的倉儲物流市場將迎來發(fā)展新機遇。

　　在這樣的背景下，我們認(rèn)為提前關(guān)注及布局大灣區(qū)的物流倉儲業(yè)，著眼于未來即時零售平臺的新需求將有助于市場參與者在下一步市場變革中占得先機。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc