CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2021年第二季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年第二季度國(guó)內(nèi)主要城市寫字樓凈吸納量接近歷史峰值；購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上升；京滬及其周邊節(jié)點(diǎn)城市等熱門區(qū)域倉(cāng)庫(kù)需求加速釋放；商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度顯著提升，創(chuàng)2019年來(lái)最高季度成交額。

　　展望未來(lái)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)下半年寫字樓凈吸納量將超過(guò)300萬(wàn)平方米，并上調(diào)全年凈吸納量預(yù)測(cè)至660萬(wàn)平方米；零售物業(yè)市場(chǎng)，受風(fēng)險(xiǎn)資本推動(dòng)的國(guó)內(nèi)品牌仍將是下半年需求的主力；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)，一線城市及其周邊區(qū)域的新增供應(yīng)放量將成為租戶在核心區(qū)位選址擴(kuò)租的機(jī)會(huì)窗口；物業(yè)投資市場(chǎng)，全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額有望增長(zhǎng)21%，物流設(shè)施資本化率將繼續(xù)下行。

　　寫字樓市場(chǎng)

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度寫字樓市場(chǎng)租賃需求進(jìn)一步回暖，全國(guó)18個(gè)城市本季錄得凈吸納量209萬(wàn)平方米，近歷史單季峰值。一線城市季內(nèi)貢獻(xiàn)逾50%凈吸納量，此外，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的二線城市（如成都與杭州等）需求強(qiáng)勁，單季錄得10至20萬(wàn)平方米凈吸納量。受益于市場(chǎng)活躍租賃需求，世邦魏理仕監(jiān)測(cè)的全國(guó)18個(gè)城市中，共有14個(gè)城市錄得環(huán)比空置率下降，全國(guó)平均租金環(huán)比跌幅收窄至0.2%。

　　展望2021年下半年，全國(guó)18個(gè)城市預(yù)計(jì)有500至600萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，較多集中在四個(gè)一線城市及中西部區(qū)域。盡管供應(yīng)端仍面臨壓力，基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)和上半年旺盛的寫字樓租賃需求，世邦魏理仕上調(diào)全年凈吸納量預(yù)測(cè)至660萬(wàn)平方米，下半年凈吸納量預(yù)計(jì)逾300萬(wàn)平方米。租金將進(jìn)一步擺脫全面下行的趨勢(shì)，租戶持續(xù)流入、供需平衡改善明顯的區(qū)域有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)的租金增長(zhǎng)，但城市和板塊之間的表現(xiàn)仍將分化。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)

　　消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)保持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，推升上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額至21.2萬(wàn)億元。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，本季度全國(guó)18個(gè)城市新增供應(yīng)及凈吸納量分別錄得214萬(wàn)平方米和212萬(wàn)平方米，凈吸納量錄得疫情爆發(fā)后最高值。新增供應(yīng)及現(xiàn)有空置面積去化情況良好，整體空置率小幅回落至7.7%。全國(guó)購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上升0.6%。

　　展望下半年，世邦魏理仕預(yù)計(jì)全國(guó)18個(gè)城市將有500萬(wàn)平方米左右的新商場(chǎng)開業(yè)，2021年全年新增供應(yīng)達(dá)800萬(wàn)平方米。鑒于部分高品質(zhì)新項(xiàng)目品牌簽約率已達(dá)90%以上，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的開業(yè)將推高凈吸納量至全年600萬(wàn)平方米左右，年底空置率將小幅上升1至2個(gè)百分點(diǎn)。

　　受風(fēng)險(xiǎn)資本推動(dòng)的國(guó)內(nèi)品牌仍將是下半年市場(chǎng)需求的主力。從世邦魏理仕研究部追蹤的資本投資餐飲零售案例來(lái)看，二季度全部或部分資金用于開設(shè)實(shí)體店的成交共計(jì)31筆，為2019年以來(lái)的最高水平。其中，咖啡茶飲和特色簡(jiǎn)餐占比近六成，其次為美妝護(hù)膚、運(yùn)動(dòng)健身，潮玩手辦的投資熱度亦有所上升。此類品牌城市選址計(jì)劃多集中于一、二線城市。從開店規(guī)模上看，整合產(chǎn)品線和大店模式成為多品牌服飾集團(tuán)的門店策略之一。

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流

　　世邦魏理仕報(bào)告指出，二季度國(guó)內(nèi)16個(gè)主要城市錄得高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)125萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)60%。其中京滬及其周邊節(jié)點(diǎn)城市占比超過(guò)40%，可租面積的增加帶來(lái)這些熱門區(qū)域倉(cāng)庫(kù)需求的加速釋放，本季京滬凈吸納量均突破10萬(wàn)平方米。

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)下半年預(yù)計(jì)將有約680萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市。一線城市及其周邊區(qū)域的新增供應(yīng)放量將成為租戶在核心區(qū)位選址擴(kuò)租的機(jī)會(huì)窗口，尤其是深圳將迎來(lái)三年后的首個(gè)新增供應(yīng)。寧波、武漢等部分二線城市的去化壓力將有所加大，租金走勢(shì)短期承壓。

　　物業(yè)投資

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，二季度國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)交易活躍度顯著提升，交易額環(huán)比上漲74.1％至966億元，為2019年以來(lái)的最高季度成交額。上半年大宗交易總額錄得1,521億元，較2020上半年上漲30%，并且已超過(guò)疫情前2019年同期水平。

　　世邦魏理仕預(yù)計(jì)全年大宗交易金額有望增長(zhǎng)21%，物流設(shè)施資本化率將繼續(xù)下行。世邦魏理仕2021年初的中國(guó)投資者意向調(diào)查結(jié)果顯示，57%的投資者計(jì)劃今年加大對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。第二季度各類資產(chǎn)交易全面復(fù)蘇的跡象顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)全年大宗物業(yè)交易金額將較2020年上升21%，達(dá)到2,500億元。資產(chǎn)價(jià)格方面，下半年商辦物業(yè)的資本化率將保持穩(wěn)定，而考慮到工業(yè)物流領(lǐng)域近兩年來(lái)活躍的私募地產(chǎn)基金募集和國(guó)內(nèi)公募REITs的上市，物流設(shè)施的資本化率將有小幅下行的空間。

　　來(lái)源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc