上周，某投資管理公司旗下的中國物流基金又獲得8000萬美元投資。無獨有偶，過去的三個月里，物流地產(chǎn)在大宗投資市場上的交易尤其活躍：

　　6月，遠洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產(chǎn)包；6月，保德信、新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產(chǎn)項目的收購交易；6月，深圳國際控股16億收購上海、天津、重慶三處物流高標(biāo)倉項目；7月，高盛聯(lián)合新宜中國共同收購兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產(chǎn)項目；近期，某北美大型投資機構(gòu)收購了位于大灣區(qū)的物流地產(chǎn)項目。

　　加上年初黑石收購富力廣州國際機場綜合物流園70%股權(quán)、領(lǐng)盛收購上海及北京周邊核心區(qū)域14萬方高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施，頻繁的大宗交易延續(xù)了去年以來市場對物流地產(chǎn)的追捧之勢。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年物流資產(chǎn)在中國房地產(chǎn)大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投資額則較2019年猛增了77%。根據(jù)RCA(Real Capital Analytics)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，中國物流地產(chǎn)大宗交易總額已達343.6億元左右。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人龐樹東表示，事實上，在全球各大城市，物流地產(chǎn)的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。國內(nèi)外投資者對中國物流地產(chǎn)項目的青睞，一方面印證了市場對此類資產(chǎn)的旺盛需求，另一方面也揭示物流地產(chǎn)在未來可預(yù)期的一段時間內(nèi)，投資價值和潛力仍然巨大。

　　成交標(biāo)的主要集中在大型城市群、物流節(jié)點城市

　　目前中國物流地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了以京津冀、長三角、大灣區(qū)和成渝等大型城市群為依托、多個核心物流樞紐并存的格局，截至2020年，中國70％的非保稅高標(biāo)庫存量資源均集中于此。而從最近幾筆物流地產(chǎn)投資交易的標(biāo)的物來看，無論是外資還是內(nèi)資機構(gòu)，都依然偏好位于大型城市群的高標(biāo)物流資產(chǎn)以及位于二、三線交通節(jié)點城市的項目。

　　一方面，大型城市群坐擁靠近市場的區(qū)位優(yōu)勢，龐大消費人口支撐起了市場需求。中國消費人口、消費力處于上升通道，但增長速度最快、能級最高的城市始終集中在這些城市群；全國零售總額上千億元級別的城市已達110個，其中一半左右集中在這些大城市群中。此外，發(fā)達的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和強大的配送網(wǎng)絡(luò)，也為這些城市群的物流地產(chǎn)提供了競爭優(yōu)勢。從投資角度來看，一線城市物流地產(chǎn)的新增供應(yīng)正在減少，投資和運營成本較高。相比之下，位于交通主干線、大動脈上的二三線城市，以及一線城市周邊的衛(wèi)星城，如蘇州、昆山、惠州、東莞、鄭州等地的物流地產(chǎn)顯得越來越有吸引力。

　　新玩家入市或?qū)⒍唐趦?nèi)推高資產(chǎn)價格

　　仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為連接生產(chǎn)與消費的重要載體，當(dāng)前中國物流資產(chǎn)的投資凈回報率能夠達到5%左右，高標(biāo)倉儲的回報率還要更高，遠勝于商辦物業(yè)。而公募REITs的落地更有望吸引更多資金錨定需求剛性、收益穩(wěn)定、風(fēng)險較小的物流地產(chǎn)，其投資價值也將進一步凸顯。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，與我們有合作的多家投資機構(gòu)都在布局物流資產(chǎn),這些機構(gòu)中也包括了一些‘傳統(tǒng)’的商業(yè)地產(chǎn)投資者，他們一向重倉辦公樓、零售物業(yè)等核心資產(chǎn)，現(xiàn)在也對物流地產(chǎn)表現(xiàn)了濃厚的興趣。更多參與者的進入，將進一步提升物流地產(chǎn)市場的流動性。

　　從整個亞太區(qū)來看，多數(shù)機構(gòu)投資者才剛開始戰(zhàn)略性重新配置資產(chǎn)組合，為了有效地將資本投向到能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益的資產(chǎn)，他們需要在短期內(nèi)增持40%-50%的物流地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　新增供應(yīng)高峰對項目收益率影響有限

　　需求旺盛、資本涌入、政府支持……在一系列積極因素照亮物流地產(chǎn)光明前景的同時，持續(xù)走高的價值和預(yù)期中大規(guī)模的新增供應(yīng)是否會對收益率形成壓力也讓部分業(yè)內(nèi)人士有所擔(dān)憂。仲量聯(lián)行預(yù)計，2021年中國物流地產(chǎn)新增供應(yīng)面積將突破1000萬平方米，創(chuàng)下歷史新高，為市場增添大量供給。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人龐樹東表示，在短期內(nèi)，此前錄得較高收益率的物流地產(chǎn)在收益表現(xiàn)方面出現(xiàn)一些回調(diào)的可能性是存在的，但影響將會比較有限——大量資金注入和強韌的市場需求將會抵消收益緊縮。物流資產(chǎn)的收益率將得到支撐，在通脹預(yù)期下甚至仍有上漲空間。

　　需求端穩(wěn)健 物流地產(chǎn)將繼續(xù)“吸金”

　　仲量聯(lián)行此前發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》指出，中國當(dāng)前人均倉儲物流設(shè)施庫存尚不足1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設(shè)施中的現(xiàn)代化設(shè)施占比僅7%，低于一般發(fā)達國家水平。也正因為這些客觀存在的差距，在物流領(lǐng)域，中國正展現(xiàn)著“迅速追趕”的本色，各地物流項目的建設(shè)進度也加快。

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示，中國的物流市場給各類參與者提供了獨特而巨大的應(yīng)用空間——大量的消費模式創(chuàng)新、渠道創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新（比如自動化）被不斷地推向市場，并且快速迭代發(fā)展，形成了獨樹一幟的中國特色。我們觀察到傳統(tǒng)的供應(yīng)鏈設(shè)施建設(shè)正在不斷優(yōu)化升級，以滿足市場需求；而供應(yīng)鏈建設(shè)中的重要一環(huán)是從傳統(tǒng)的倉儲模式轉(zhuǎn)向更現(xiàn)代化、更可靠、響應(yīng)更快更精準(zhǔn)的現(xiàn)代物流模式，使得市場對于高標(biāo)倉庫需求日益凸顯。

　　作為國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)之一，乘著新零售等數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新業(yè)態(tài)的推動，物流地產(chǎn)未來的增值空間不可限量。而物流地產(chǎn)基金、公募基建REITs的引入和發(fā)展，已經(jīng)為中國物流地產(chǎn)供需雙方打開了“投融管退”的完整流通渠道，預(yù)計這一資產(chǎn)類別在大宗交易中占據(jù)的份額將進一步擴大；最后一個季度，我們或許會見證更多物流地產(chǎn)大宗交易的誕生。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc