房訊網(wǎng)訊 仲量聯(lián)行近日發(fā)布深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告指出，三季度深圳甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)疲弱，凈吸納量以總部自用需求為主，租金環(huán)比下跌約2.8%，但金融行業(yè)展現(xiàn)良好韌性，支撐租賃需求。預(yù)測(cè)辦公樓維持供求失衡的現(xiàn)狀，空置率及租金將持續(xù)承壓。
2022年第三季度，在全球高通脹及美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息的壓力下, 宏觀經(jīng)濟(jì)前景不明朗。全球貨幣緊縮疊加地緣政治沖突，影響了國(guó)際間經(jīng)濟(jì)交流與合作，使得全球供應(yīng)鏈穩(wěn)定性受到干擾，國(guó)際貿(mào)易體系復(fù)蘇勢(shì)頭減弱。
外部環(huán)境的不穩(wěn)定以及供應(yīng)鏈不暢讓深圳的外向型企業(yè)受到一定程度的影響，出現(xiàn)外需擴(kuò)張放緩的情況。部分以跨境業(yè)務(wù)為主的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，面臨著業(yè)務(wù)收縮的風(fēng)險(xiǎn)。
在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)總體呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇”的格局下，其他行業(yè)也謹(jǐn)慎調(diào)整業(yè)務(wù)增長(zhǎng)預(yù)期，放緩擴(kuò)張速度，采取相對(duì)保守的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略。具體而言，降本增效成為主流使得企業(yè)的承租力下降，并出現(xiàn)了部分縮租、退租的現(xiàn)象。
另外，深圳多點(diǎn)散發(fā)的局部疫情令人員流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限，也對(duì)辦公樓租賃活動(dòng)產(chǎn)生了一定程度的負(fù)面影響。第三季度甲級(jí)辦公樓的凈吸納量約為33萬(wàn)平方米，只有去年同期的一半左右，且主要來(lái)自總部自用需求，占比超過(guò)七成。整體而言，租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)疲弱狀態(tài)。
本季度，在租賃需求萎縮的情況下，需求結(jié)構(gòu)也有所改變。雖然金融和TMT行業(yè)仍作為去化主力，但部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的降本增效和業(yè)務(wù)整合持續(xù)推進(jìn)，使得TMT行業(yè)的租賃成交占比有一定幅度的下降，需求穩(wěn)定性不如金融行業(yè)。金融行業(yè)發(fā)展的良好韌性，支撐其繼續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，其中銀行、證券、基金和保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融業(yè)租賃需求表現(xiàn)堅(jiān)挺。
第三季度共有5座甲級(jí)辦公樓落成，共計(jì)約48萬(wàn)平方米，分別是位于南山區(qū)的深創(chuàng)投廣場(chǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)總部大廈、大疆天空之城、前海嘉里中心二期，羅湖區(qū)的潤(rùn)弘大廈T2。盡管需求低迷，但得益于總部自用面積的支撐，例如某領(lǐng)軍科技公司回遷總部的自用面積達(dá)20萬(wàn)平方米，全市整體空置率環(huán)比僅略微上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
在辦公樓租賃市場(chǎng)低迷的預(yù)期下，業(yè)主招商及維穩(wěn)壓力增大，更愿意降價(jià)出租或續(xù)租，部分面臨退租的項(xiàng)目租金降幅開(kāi)始加大。從子市場(chǎng)來(lái)看，前海片區(qū)租金維持穩(wěn)定，其它區(qū)域跌幅加大�？傮w而言，本季度深圳甲級(jí)辦公樓租金走弱，環(huán)比下跌約2.8%。
市場(chǎng)展望
為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，7月政府出臺(tái)了《關(guān)于扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的若干措施》，文件內(nèi)容提出要推動(dòng)留抵退稅“直達(dá)快享”；加快落實(shí)國(guó)家擴(kuò)大全額退還增值稅留抵稅額行業(yè)范圍的政策；鼓勵(lì)各類物業(yè)業(yè)主減免租金和加大金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度。相關(guān)政策有助于減輕市場(chǎng)主體負(fù)擔(dān)，減少經(jīng)濟(jì)下行對(duì)各行各業(yè)的沖擊。行業(yè)方面，9月深圳市工業(yè)和信息化局印發(fā)《深圳市軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)2022年上半年穩(wěn)增長(zhǎng)獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則》，對(duì)符合條件的軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，該措施將對(duì)長(zhǎng)期引領(lǐng)深圳辦公樓租賃需求的TMT行業(yè)帶來(lái)一定的幫助。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“面對(duì)未來(lái)不明朗的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)較為審慎，預(yù)計(jì)深圳甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)需求會(huì)持續(xù)疲弱。”
四季度預(yù)計(jì)有超60萬(wàn)平方米供應(yīng)入市，環(huán)比增加30%左右，超過(guò)四成為總部自用大廈。租戶回遷總部的現(xiàn)象自三季度開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)到年底這種情況對(duì)于可租賃型存量辦公樓空置率的壓力會(huì)進(jìn)一步加劇。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出：“總部租戶回遷、大量的新增供應(yīng)疊加需求疲軟，辦公樓去化壓力增加，市場(chǎng)上供求失衡的現(xiàn)狀將持續(xù)，深圳甲級(jí)辦公樓整體空置率預(yù)計(jì)會(huì)上升。同時(shí)，存量辦公樓的空置壓力迫使業(yè)主對(duì)挽留租戶的競(jìng)爭(zhēng)加劇，新增項(xiàng)目業(yè)主也傾向于運(yùn)用更靈活的租賃策略來(lái)提升自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，雙重影響下預(yù)計(jì)租金加速進(jìn)入下行通道，未來(lái)租金持續(xù)承壓。”
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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