房訊網(wǎng)訊 世邦魏理仕近日發(fā)布《2022年第三季度成都房地產(chǎn)市場回顧與展望》指出，2022年第三季度，高溫限電、疫情反復(fù)等一系列宏觀事件導(dǎo)致商務(wù)活動、實(shí)體消費(fèi)受到不同程度的影響，繼而改變成都房地產(chǎn)市場運(yùn)行節(jié)奏，寫字樓和零售物業(yè)市場階段性承壓；盡管如此，疫情同時(shí)也催生線上消費(fèi)滲透率的進(jìn)一步攀升，故而季內(nèi)倉儲需求顯著釋放。此外，季內(nèi)依然看到產(chǎn)業(yè)落地成效顯現(xiàn)、零售運(yùn)營商持續(xù)加碼等。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　核心板塊迎甲寫供應(yīng)，TMT產(chǎn)業(yè)落地矚目

　　2022年第三季度，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)回升，共錄得三個(gè)甲級寫字樓交付使用，分別為環(huán)貿(mào)ICC1號樓、中國太平金融大廈及國創(chuàng)中心，合計(jì)新增辦公面積25.7萬平方米，拉動全市甲級寫字樓存量攀升至近390萬平方米，環(huán)比增長7.1%；其中，環(huán)貿(mào)ICC1號樓是東大街子市場時(shí)隔十年來首次錄得的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓。季內(nèi)高溫限電、疫情反復(fù)等一系列事件改變市場運(yùn)行節(jié)奏，商務(wù)活動受阻，故在新增樓宇保有一定預(yù)租需求的背景之下，凈吸納量仍僅錄得3.3萬平方米，環(huán)比下降8.8%，同比下降72.8%；如若剔除新增樓宇的貢獻(xiàn)，存量甲級樓宇季內(nèi)凈吸納量僅余千平方米，而乙級樓宇則為負(fù)值。因此，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.3%；平均租金進(jìn)一步承壓，環(huán)比下跌0.4%，其中市中心跌幅較大。

　　新增需求方面，金融業(yè)、TMT和專業(yè)服務(wù)主導(dǎo)季內(nèi)去化，分別占比32.4%，26.4%和16.2%。具體而言，季內(nèi)金融業(yè)基本為傳統(tǒng)金融業(yè)所支撐，占比該類需求的95.8%，其中來自于某內(nèi)資保險(xiǎn)企業(yè)的自用需求為最大貢獻(xiàn)。

　　其二，得益于政府不斷加大的招商引資力度，季內(nèi)TMT產(chǎn)業(yè)落地成效斐然，錄得多宗頭部企業(yè)的大面積辦公需求落子案例。按細(xì)分領(lǐng)域看，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)繼續(xù)引領(lǐng)，占該類需求的約66.8%，成都聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展進(jìn)而將持續(xù)帶動大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、金融科技、專業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域的活力攀高；而消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)在歷經(jīng)數(shù)輪行業(yè)調(diào)整后，來自于新興領(lǐng)域的需求開始顯現(xiàn)，如青少年編程等，占比33.2%。最后，以律所為代表的專業(yè)服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張需求保持穩(wěn)定，其選址更青睞于城南板塊，原因在于該類企業(yè)多采用業(yè)務(wù)就近原則且注重辦公形象，而年內(nèi)優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)恰好為其提供契機(jī)。

　　展望未來，2022年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的新增供應(yīng)已接近尾聲，全年供應(yīng)量處較低水平，但2023-2025年間供應(yīng)量將顯著回升，年均供應(yīng)量近60萬平方米。9月15日，工信部公示首批產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈生態(tài)建設(shè)試點(diǎn)城市建議名單，成都為中西部唯一上榜城市，這是對成都目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好基礎(chǔ)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈的肯定，也意味著未來或?qū)⒂懈�多本地企業(yè)被培育，以及更多外來企業(yè)被引導(dǎo)入蓉以持續(xù)完善產(chǎn)業(yè)本地化配套率，繼而有望衍生數(shù)字經(jīng)濟(jì)、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的辦公需求。

　　世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)部 | 辦公樓負(fù)責(zé)人黃璐表示：“臨近季末，成都市政府出臺《紓困十條》以提振經(jīng)濟(jì)，疊加部分業(yè)主積極推出如物業(yè)費(fèi)減免等優(yōu)惠政策，或更為靈活的商務(wù)條件及辦公產(chǎn)品，繼而有望在一定程度上刺激辦公需求釋放；需求方面，金融業(yè)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)或?qū)⒈３只钴S，未來在‘建圈強(qiáng)鏈’行動的持續(xù)推進(jìn)下，成都招商引資的成效將進(jìn)一步顯現(xiàn)，繼而為寫字樓市場提供需求支撐”。

　　零售物業(yè)市場

　　假期消費(fèi)市場回升，輕資產(chǎn)布局聚城南

　　2022年第三季度，成都零售物業(yè)市場未錄得新增供應(yīng)，原因在于諸多宏觀事件致使部分購物中心的工期及物料運(yùn)輸?shù)仁茏瑁�繼而推遲交付。著眼需求端，在經(jīng)歷一系列突發(fā)事件引發(fā)的階段性城市管控和購物中心運(yùn)營時(shí)間調(diào)整后，季內(nèi)品牌的擴(kuò)張需求疲軟，且次級、近郊商圈的部分大型體驗(yàn)、餐飲商家承壓并退租，全市凈吸納量錄得負(fù)值。相應(yīng)地，市場整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至8.3%；購物中心首層平均租金延續(xù)下行趨勢，環(huán)比下跌0.6%。

　　臨近季末，消費(fèi)市場逐步恢復(fù)常態(tài)，且在“十一”國慶黃金周期間進(jìn)一步回升。一方面得益于微度假、夜經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)吸引市民更趨向于選擇高頻的“就地過節(jié)”；另一方面，消費(fèi)券助力消費(fèi)“回補(bǔ)”，成都市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月7日，第一波次消費(fèi)券核銷率已達(dá)58.6%。

　　同期，運(yùn)營商的輕資產(chǎn)擴(kuò)張步伐并未放緩，季內(nèi)積極布局未來極具潛力的熱門板塊，如以愈發(fā)成熟的第二核心商圈交子公園所引領(lǐng)下的城南區(qū)域，其錄得季內(nèi)全數(shù)4筆輕資產(chǎn)擴(kuò)張案例，如萬達(dá)商管接手位于大源的紅唐購物中心和位于金融城的奧克斯廣場、合生商業(yè)成都首個(gè)合生廣場落地高新中和等。值得關(guān)注的是，盡管2022年市場不確定性較大，但目前已錄得8筆運(yùn)營商輕資產(chǎn)布局的案例，創(chuàng)歷史新高。

　　按品牌新增店鋪數(shù)看，零售業(yè)態(tài)占比36.9%。其中，服飾品牌愈發(fā)聚焦“獨(dú)立精致”，潮流、運(yùn)動細(xì)分及設(shè)計(jì)師品牌引領(lǐng)擴(kuò)張，如日本潮牌Sacai、設(shè)計(jì)師品牌Alexander Wang和Nanushka、高端戶外品牌Moose Knuckles、高性能鞋服品牌HOKA ONE ONE等均于季內(nèi)布局首店或擴(kuò)張店鋪；美妝護(hù)膚品牌保持積極，其布局戰(zhàn)略的迭代與核心、非核心商圈的調(diào)整升級相互聯(lián)動，其中沙龍香氛及高端美妝護(hù)膚品牌集中于核心商圈，并成為域內(nèi)購物中心冷區(qū)大規(guī)模調(diào)改的主力軍，如PENHALIGON'S、BURBERRY、mtm labo、DOCUMENTS聞獻(xiàn)等；而歐美系、韓系的主流品牌的擴(kuò)張則進(jìn)一步下沉，成為次級、核心商圈購物中心首層調(diào)整升級的關(guān)鍵租戶。除此之外，隨著商業(yè)載體的多元化發(fā)展，美妝護(hù)膚品牌戰(zhàn)略布局也不局限于百貨與購物中心之間的更替，優(yōu)質(zhì)街區(qū)也將成為參考。

　　餐飲業(yè)態(tài)占比35.6%，外來餐飲繼續(xù)布局首店，如中國首家LV餐廳、BUTTERFUL&CREAMOROUS西南首店、壽司郎西南首店，以及季內(nèi)尤為矚目的新中式茶飲品牌，如T9、Tea’stone等。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比22.8%，其中健康護(hù)理領(lǐng)銜擴(kuò)張，占比近半需求。主力店占比4.7%，新能源汽車品牌和沉浸式劇場最為活躍。

　　展望未來，全年超八成的新增面積將于2022年第四季度集中供應(yīng)，合計(jì)約64.3萬平方米，且城南占比約81%，屆時(shí)該區(qū)域的商業(yè)氛圍將實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。然而，項(xiàng)目間乃至于區(qū)域間的競爭也將隨大面積集中供應(yīng)而加劇，成都零售物業(yè)市場或?qū)⑦~入新一輪的調(diào)整及迭代期。

　　世邦魏理仕西南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人鄒麗娟表示，“第四季度將是成都零售物業(yè)市場全年最為矚目的節(jié)點(diǎn)，集中供應(yīng)將推高城南區(qū)域的商業(yè)總體量環(huán)比顯著增加25%，且從定位上均有涵蓋，如高端百貨成都SKP、潮流項(xiàng)目大魔方等。因此，市場的地理空間迎來變革，這對品牌未來的選址布局、產(chǎn)品線細(xì)分提供更多迭代考量”。

　　倉儲物流市場

　　擴(kuò)倉需求顯著釋放，青白江電商氛圍趨強(qiáng)

　　2022年第三季度，成都倉儲物流市場迎來2個(gè)新項(xiàng)目交付，新增倉儲面積約21.5萬平方米；新項(xiàng)目均有良好預(yù)租，合計(jì)去化率高達(dá)82.7%。季內(nèi)倉儲需求活躍，凈吸納量錄得約18.7萬平方米，環(huán)比顯著增長7.6倍，亦高于去年同期23.8%，居全國第四位。因此，成都高標(biāo)庫整體空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至9.3%；平均租金繼續(xù)回調(diào)，環(huán)比上漲0.6%，漲幅最大的園區(qū)為龍泉、青白江，環(huán)比分別上漲1.0%、0.8%。

　　細(xì)究需求端，一方面電商及相關(guān)第三方物流為備戰(zhàn)年末購物高峰積極擴(kuò)倉，另一方面疫情反復(fù)的背景下醫(yī)藥及食品類的消費(fèi)需求得以釋放。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，四川全省實(shí)現(xiàn)實(shí)物型網(wǎng)絡(luò)零售額2,808.9億元，同比增長8.2%；其中成都實(shí)現(xiàn)實(shí)物型網(wǎng)絡(luò)零售額2,067.0億元，占比為73.6%；分業(yè)態(tài)看，食品保健居實(shí)物型行業(yè)首位，占比為26.8%。相應(yīng)地，季內(nèi)新增需求占比為電商（56%）、貿(mào)易零售（25.1%）及第三方物流（18.9%）；其中，與醫(yī)藥相關(guān)的需求合計(jì)約4.1萬平方米，占比14.6%，而與食品相關(guān)的需求合計(jì)約2.5萬平方米，占比8.9%。

　　盡管如此，季內(nèi)錄得數(shù)宗租戶搬遷及整合至性價(jià)比更高園區(qū)的案例，折射出企業(yè)愈發(fā)關(guān)注成本控制的趨勢，同時(shí)也反映出次級園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍不斷成熟。以青白江為例，憑借較新倉儲設(shè)施及高性價(jià)比，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和城配新能源物流漸成趨勢，自2020年以來不斷吸引電商及上下游企業(yè)聚集于此。數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，全市約59.3%的電商需求均落于青白江園區(qū)。

　　展望2022年第四季度，成都倉儲物流市場預(yù)計(jì)2個(gè)新增項(xiàng)目交付，合計(jì)倉儲面積約9.6萬平方米。倉儲需求料將隨著年末一系列購物高峰而持續(xù)走高，市場整體空置率進(jìn)一步下探，租金維持上行態(tài)勢。

　　世邦魏理仕成都顧問及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示：“成都作為消費(fèi)主導(dǎo)型市場，疫情零星反復(fù)及如直播等消費(fèi)創(chuàng)新模式進(jìn)一步激發(fā)電商需求，且隨著產(chǎn)業(yè)鏈資源重塑，生物醫(yī)藥、新經(jīng)濟(jì)等積極發(fā)展，亦衍生相關(guān)倉儲需求；分區(qū)域看，核心園區(qū)價(jià)值凸顯，并帶動新一輪租戶迭代，而外遷整合的租戶也將有效地帶動次級園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍不斷增強(qiáng)”。

　　投資市場

　　供給側(cè)放量且豐富，資產(chǎn)再配置獲良機(jī)

　　2022年第三季度，成都投資市場未錄得大宗交易。季內(nèi)疫情反復(fù)，障礙商務(wù)活動，特別是跨省市流動，故而令市場活躍度階段性降溫。

　　供給側(cè)方面，季內(nèi)待售物業(yè)明顯增加，業(yè)態(tài)涵蓋除傳統(tǒng)的寫字樓和零售物業(yè)外，另類資產(chǎn)如公寓、酒店或產(chǎn)業(yè)樓宇的投資機(jī)會也不斷涌現(xiàn)。究其原因，一方面開發(fā)商為減緩現(xiàn)金流壓力，售賣的意愿進(jìn)一步加強(qiáng)；另一方面，經(jīng)濟(jì)周期波動，投資者積極采納資產(chǎn)再配置策略。因此，對不同類型的投資者而言，更多、更豐富的待售物業(yè)將為其提供資產(chǎn)再配置的良機(jī)。

　　買家方面，國企及內(nèi)外資機(jī)構(gòu)投資者相對活躍。同時(shí)，城市更新浪潮之下，部分投資者戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，加大中資產(chǎn)投資力度。

　　世邦魏理仕成都投資及資本市場部董事馬濤表示：“今冬明春，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)將持續(xù)吸引國有平臺投資者的關(guān)注，繼而預(yù)計(jì)市場有望在明年見證該類型大宗交易的達(dá)成。與此同時(shí)，亞太區(qū)的外資基金預(yù)期加大在蓉就改造類項(xiàng)目的投資力度，通過調(diào)改及后期運(yùn)營能力來獲取更高回報(bào)。區(qū)域方面，城市更新的發(fā)展基調(diào)以及隨之而來的產(chǎn)業(yè)升級有望帶動投資者對傳統(tǒng)CBD資產(chǎn)抱以更多側(cè)目，但總而言之，成都投資市場的關(guān)鍵詞依然是‘核心’二字”。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc