第一太平戴維斯2022年第三季度廣州媒體見面會于廣州聚龍灣舉行，權(quán)威發(fā)布《2022年第三季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，從寫字樓、零售、住宅等方面精準及深入地剖析了2022年第三季度廣州房地產(chǎn)市場的動態(tài)，并展望未來發(fā)展趨勢，針對政策對市場的影響進行了深入剖析。

　　寫字樓 —— 租賃需求未見顯著增長，租金指數(shù)環(huán)比再降0.8%

　　據(jù)廣州市統(tǒng)計局，受國內(nèi)外及4月以來本地疫情反復(fù)的影響，廣州經(jīng)濟增長承壓，上半年全市地區(qū)生產(chǎn)總值為13,433.80億元，同比增速放緩至1.0%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值為9,537.68億元，同比增長0.9%。盡管如此，但隨著本地疫情防控工作的有效開展，至第三季度，全市生產(chǎn)、需求相關(guān)多項經(jīng)濟指標持續(xù)改善，月度同比增速已實現(xiàn)轉(zhuǎn)負為正。

　　2022年第三季度，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場無新項目入市，全市總存量仍為647.1萬平方米。

　　季內(nèi)，全市寫字樓租賃需求未見顯著增長，季度凈吸納量年內(nèi)連續(xù)第二季度錄得負值。受此影響，除琶洲空置率維穩(wěn)以外，其余各子市場空置率均繼續(xù)環(huán)比上升0.2至0.5個百分點，全市平均空置率因此環(huán)比再升0.3個百分點，至15.1%。全市平均空置率也自2017年第二季度以來再次突破15%。

　　鑒于嚴峻的經(jīng)濟環(huán)境及相對遲滯的租賃市場，業(yè)主去化壓力持續(xù)增加。為應(yīng)對當前困境，眾業(yè)主多繼續(xù)降租以期實現(xiàn)去化。在此影響下，全市平均租金降至人民幣每平方米每月153.5元，租金指數(shù)環(huán)比下降0.8%。

　　展望

　　年內(nèi)增量仍將充沛。2022年第四季度，全市預(yù)計迎來9個新項目入市，合計為市場帶來約54.6萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)。

　　第四季度，嚴峻的全球貿(mào)易環(huán)境對企業(yè)經(jīng)營的負面沖擊預(yù)計延續(xù)，眾企業(yè)對房地產(chǎn)相關(guān)的成本預(yù)算預(yù)計持續(xù)收緊。整體而言，市場租賃需求或持續(xù)傾軟，業(yè)主的去化壓力將持續(xù)增加。

　　未來，盡管市場政策預(yù)期將保持積極，但面對大量新增供應(yīng)入市、企業(yè)租賃需求放緩等諸多客觀因素的挑戰(zhàn)，采取降租以應(yīng)對競爭的市場操作仍將更為普遍，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢。

　　零售 —— 個別項目啟動新一輪品牌調(diào)整活動，空置率因此環(huán)比再升0.3個百分點

　　2022年1-8月，本地消費市場持續(xù)回暖，全市社會消費品零售總額累計達人民幣6,812.67億元，同比增長2.9%，增速比1-7月提高0.5個百分點。逐月數(shù)據(jù)來看，8月當月社零總額增速比7月提高0.1個百分點。

　　第三季度，廣州零售物業(yè)市場未錄得新購物中心開業(yè)，全市總存量仍為683.2萬平方米。

　　季內(nèi)，多數(shù)商圈空置率維穩(wěn)，但鑒于個別項目執(zhí)行新一輪業(yè)態(tài)及品牌升級調(diào)整，全市凈吸納量轉(zhuǎn)負。在此影響下，全市空置率亦再度環(huán)比小幅升高0.3個百分點，至14.4%。

　　本季，珠江新城片區(qū)品牌組合的持續(xù)優(yōu)化賦能該商圈租金水平提升，其租金指數(shù)自2021年第二季度以來首次環(huán)比上升1.1%，全市租金指數(shù)亦受此推動環(huán)比微升0.1%。期末，平均租金錄得人民幣每平方米每月661.7元。

　　展望

　　2022年第四季度，全市預(yù)計迎來五個新項目開業(yè)，合計零售建筑面積約為43.3萬平方米。五個項目分別位于荔灣、天河北、白云、番禺和越秀商圈。

　　本地的防疫措施將有助于本地消費市場平穩(wěn)運行，中高端品牌亦持續(xù)表現(xiàn)出在本地的擴張意愿。盡管大體量新增供應(yīng)預(yù)將集中入市，但得益于部分新項目招商表現(xiàn)良好，全市空置率預(yù)計維穩(wěn)。

　　雖然優(yōu)質(zhì)項目租金預(yù)將保持增長，但因次核心商圈將有多個新增供應(yīng)集中開業(yè)，且其租金預(yù)計尚未能企及全市平均水平，全市平均租金預(yù)將因此結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

　　住宅 —— 購房者情緒仍保持謹慎，成交量環(huán)比下降29.7%

　　第三季度（截至2022年9月23日），全市一手住宅供應(yīng)面積為216.9萬平方米，環(huán)比下降5.6%。

　　季內(nèi)，一系列政策相繼頒布以支持購房需求釋放，加上開發(fā)商加大營銷及優(yōu)惠力度以促去化，但購房情緒仍保持謹慎。除天河外，各區(qū)成交量均呈下降趨勢。截至2022年9月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降29.7%，至120.5萬平方米。

　　本季度，中心城區(qū)成交占比環(huán)比提升1.3個百分點，但開發(fā)商以價換量的舉措也致使全市成交均價有所下降。截至季末，廣州一手住宅成交均價環(huán)比下降0.5%，至人民幣每平方米43,877元。

　　展望

　　第四季度，數(shù)個一手住宅項目預(yù)計于10月份推盤入市，市場供應(yīng)將進一步增長。

　　受一系列利好政策出臺的推動，疊加開發(fā)商優(yōu)惠促銷力度的加大，部分剛需購房需求或得到釋放。但整體購房情緒仍將保持謹慎。

　　預(yù)計四季度一手住宅成交均價將有所下降，但核心區(qū)域的成交價格仍將保持高位。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc