日前，第一太平戴維斯發(fā)布2022年中國房地產市場展望報告。

　　大宗投資市場

　　融資成本增加利基資產備受青睞

　　過去十年，依賴于低成本的融資，中國房地產市場實現了爆發(fā)式的增長。2021年起政府對資金流入房地產領域持續(xù)嚴控，社會融資額增速持續(xù)下探至10%左右，為近五年來最低值。進入2022年，隨著政府堅持降低房地產行業(yè)風險的長期目標不動搖，預計整體的融資環(huán)境不會有大幅改善，開發(fā)商將會繼續(xù)面臨較高的債務償還風險。

　　隨著境內投資者由于資金短缺而放緩收購的腳步，境外投資者也迎來更多機會。2022年一些受資金端困擾的開發(fā)商可能出售一些非核心資產或尋求股權融資，市場則可能出現一些折扣較大的收購機會。此外，預計投資者會繼續(xù)把收益率較高的利基資產放入其投資組合中。物流資產一直是投資者青睞的利基資產類別。而隨著物流資產競爭愈發(fā)激烈，包括數據中心、制造類產業(yè)園區(qū)、生命科學園區(qū)以及長租公寓等資產類別將獲得越來越多的關注。

　　辦公市場

　　數字經濟驅動市場繁榮

　　過去十年，中國數字化進程不斷加速。中國的數字經濟規(guī)模已從2010年占GDP的20%擴大到2020年的39%，預計至2025年數字經濟規(guī)模將達到人民幣80萬億元，占國內生產總值的比重超50%。近期上市獲得融資或現金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購置辦公用地，或尋求建立全國或區(qū)域總部。另一方面，科技公司對靈活性的要求，也帶動“隨時隨地”辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。

　　隨著各城市寫字樓市場的持續(xù)增長，及為緩解城市化進程中出現資源緊張、交通擁堵等“大城市病”，更多新興商務區(qū)正在建立和發(fā)展，在刺激市場發(fā)展的同時也形成了新興與傳統(tǒng)商務區(qū)之間的競爭。在今后的五到十年里，這一現有趨勢還將延續(xù)并加速。

　　零售市場

　　運營時代來臨長期投資主導交易

　　2021年，上海及南京的全年零售供應量分別達到139萬和65萬平方米，創(chuàng)下歷史供應高峰，而部分城市如成都、天津的購物中心增量在2017年就已觸達頂峰。供應高峰漸過，商業(yè)運營的開發(fā)整合之勢才剛開始。

　　在開發(fā)市場，未來供應極大概率將由優(yōu)質開發(fā)商主導。在投資市場，險資、核心基金也正成為主力買家。中國內地零售物業(yè)投資市場總額較2020年顯著復蘇，達人民幣578億元，同比上升107%。其中前三大買家收購金額占比則創(chuàng)下近年新高，達到60%。

　　而對于中小規(guī)模的投資基金而言，小體量項目的更新改造仍是熱門投資方向，這一領域同樣也為一些小型商業(yè)資產運營團隊帶來機會。從傳統(tǒng)菜市場改造、老廠房更新到社區(qū)商業(yè)，通過改造注入全新業(yè)態(tài)，實現項目價值提升。在為區(qū)域帶來更多消費活力的同時，對就業(yè)、稅收乃至生活環(huán)境的改善，也體現了企業(yè)的社會責任承擔，進而建立運營品牌形象。

　　物流市場

　　智慧+可持續(xù)賦能 運營效率加速提升

　　電商的蓬勃發(fā)展、第三方物流的迅猛增長、制造業(yè)向智能制造進化等行業(yè)趨勢，從需求端不斷對供應鏈提出運行效率、準確性及智慧化運作的更高要求。作為整條鏈上最重要的一環(huán)，物流地產亟需積極擁抱落地的科技應用，在物理結構及運營管理等多方面接納行業(yè)提出的迭代需求。

　　隨著3060雙碳目標的提出，為應對未來可能趨嚴的排放要求以及吸引優(yōu)質租戶，物流倉儲業(yè)主或在未來加強對于各范疇碳排放的監(jiān)控。此外通過提升入駐率及租金、降低運營成本、減少對電網的依賴亦可對減排做出貢獻。而針對物流租戶，尤其是第三方物流企業(yè)而言，通過踐行可持續(xù)發(fā)展路徑，不僅為企業(yè)營造了良好的外部環(huán)境，亦有效降低了運營成本。

　　住宅銷售市場

　　調控效果逐漸顯現 國/央企及城投主導

　　至2021年末，住宅市場調控政策底逐漸顯現，2021年前十一個月的商品住宅成交面積達到14億平方米，與2020年的低點相近。政策正迎來調整緩和預期，但傳導落地仍需時日。

　　在土地市場中，獲地企業(yè)逐漸由國企、央企及地方城投占據主導。一方面由于多數房企資金端受限，回款壓力較大；另一方面，央企或國企憑借自身穩(wěn)健的財務狀況及協助政府維持土地財政的意愿，在未來成為重點城市的拿地主流。對于中小開發(fā)商而言，在重點城市的一些定制屬性較強、較具挑戰(zhàn)的地塊仍有較好的機會。

　　服務式公寓市場

　　租戶多元化推動 產品定制化需求

　　高端服務式公寓的租戶結構正發(fā)生深遠的結構性變化。由于中國嚴格的出入境及防疫隔離措施，外籍客戶在新增租戶中的占比極其有限。同時，國內客戶需求則有所增長，在一定程度上彌補了前者需求下滑帶來的負面影響。在企業(yè)端，新媒體、IT、生物科技等新興行業(yè)迅速發(fā)展，為高端租賃市場帶來較為充沛的國內客戶需求。

　　而在傳統(tǒng)的商務型客戶需求之外，以提升居住品質、體驗舒適生活為主要目的個人租戶數量也有所增加。更多投資者及運營商積極入局，以不同特色的服務式公寓產品滿足多元化租戶群體的需求。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管、高級董事簡可 James Macdonald表示，過去二十多年來，房地產行業(yè)為中國市場創(chuàng)造了大量財富和就業(yè)，但近期卻被諸多不確定因素圍繞。面向未來，房地產應與社會發(fā)展的長期理念契合——從資產管理、保障配套到產業(yè)賦能，調整已成大勢大趨，通時合變方能制勝立足長遠。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc