第一太平戴維斯日前發(fā)布2021年中國大宗投資市場回顧指出，2021年中國大宗投資市場完成交易總額達(dá)人民幣3,645億元，同比上升28%。

　　北上廣深領(lǐng)銜2021投資目的地

　　一線城市成交額占總成交量66%。上海和北京成交額同比分別上升10%和16%。深圳成交額同比上升26%，其中寫字樓和零售資產(chǎn)成交額大幅上升。在廣州，物流資產(chǎn)倍受投資者歡迎，隨著大灣區(qū)內(nèi)更多交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，加之政策利好，大灣區(qū)內(nèi)的其他城市會受到更多投資者關(guān)注。

　　非一線城市成交總額同比上升72%，其中成交額最高的城市包括成都、重慶、杭州、南京和蘇州。投資者意圖在這些二線城市中的核心位置收購優(yōu)質(zhì)項目。

　　2021投資標(biāo)的

　　自用、資產(chǎn)包、綠色成關(guān)鍵詞

　　寫字樓物業(yè)：企業(yè)自用/境內(nèi)買家/科技/醫(yī)藥/互聯(lián)網(wǎng)

　　過去12個月內(nèi)（截至2021年12月15日）成交量同比上升5%，國內(nèi)買家占比83%。寫字樓成交額占總成交量43%，占比同比下降10個百分點。自用買家仍是寫字樓資產(chǎn)的主要買家，其中芯片制造公司、互聯(lián)網(wǎng)公司、生物醫(yī)藥類公司最為活躍。這些資金充裕的企業(yè)買家多關(guān)注位置、稅收優(yōu)惠和冠名權(quán)等問題是否能滿足企業(yè)內(nèi)部需求。

　　盡管一些主要城市的市場基本面有所提升，傳統(tǒng)寫字樓資產(chǎn)三到五年的回報率與一些基金的回報預(yù)期不符。然而在整體寫字樓市場重新回升前，對一些長期投資者而言目前是擴充其資產(chǎn)組合的較好時期。

　　零售物業(yè)：資產(chǎn)包/商業(yè)運營/長線投資

　　成交量在過去12個月內(nèi)（截至2021年12月15日）同比上升10%，境內(nèi)買家占比達(dá)三分之二。主要成交包括平安保險收購來福士資產(chǎn)包，其中包括位于上海、寧波、成都、杭州和北京的六個來福士廣場項目；以及城市發(fā)展出售協(xié)信資產(chǎn)包，其中包括在重慶、上海、鎮(zhèn)江的八個購物中心。

　　由于電商的蓬勃發(fā)展及疫情影響，整體零售市場仍充滿挑戰(zhàn)。目前只有一些有豐富資產(chǎn)管理及商場運營經(jīng)驗的投資者在尋求擴充資產(chǎn)組合的機會。

　　產(chǎn)業(yè)及物流物業(yè)：翻倍/境內(nèi)買家/綠色

　　工業(yè)/物流/數(shù)據(jù)中心繼續(xù)實現(xiàn)快速增長，成交量同比幾乎翻倍，占總成交額31%。境內(nèi)與境外買家成交額分別上升85%和121%。過去市場主要由境外資本主導(dǎo)，近期則出現(xiàn)一些境內(nèi)投資者和開發(fā)商進(jìn)入或擴大在該領(lǐng)域的布局。房地產(chǎn)投資信托基金的成功推出也給整個物流市場帶來更多的流動性和活力。

　　此外，中國發(fā)布工業(yè)綠色發(fā)展五年計劃，助力工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變得“更綠”，預(yù)計未來能源有效性上表現(xiàn)突出的項目會獲得投資者更多的關(guān)注，也為一些陳舊物業(yè)帶來較大壓力。

　　2022投資市場展望

　　整合循序漸進(jìn)，雙碳勢在必行

　　房地產(chǎn)市場整合將持續(xù)進(jìn)行，預(yù)計明年投資市場成交量仍將有所攀升。政府對房地產(chǎn)企業(yè)融資端的嚴(yán)格管控，或?qū)��?dǎo)致更多開發(fā)商出售資產(chǎn)和資產(chǎn)包；對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供并購支持，將會使市場出現(xiàn)一些較大規(guī)模的兼并收購活動；此外，也有可能出現(xiàn)國家主導(dǎo)的資產(chǎn)重組及銀行處置不良貸款的情況。

　　中國已明確將在2030年前實現(xiàn)碳達(dá)峰，其中上海的時間表更提前至2025年，這意味著可持續(xù)性投資將逐漸成為未來重要的投資主題。收購現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行重新定位及翻新，實現(xiàn)綠色改造，兼顧城市、街區(qū)的整體人居環(huán)境，不僅符合低碳化城市方向，也將為投資者在綠色金融領(lǐng)域帶來新的融資機會。

　　來源：第一太平戴維斯

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