3月,國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于同意西安都市圈發(fā)展規(guī)劃的復(fù)函》,這是國家批復(fù)的第五個都市圈規(guī)劃,也是西北地區(qū)首個國家級都市圈。西安作為核心城市正迎來新的發(fā)展機(jī)遇,商業(yè)地產(chǎn)信心亦獲得提振。
甲級辦公樓市場,退租浪潮基本結(jié)束,第三方辦公運(yùn)營商、科技企業(yè)需求穩(wěn)健,季內(nèi)租金跌幅收窄;優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場,受疫情影響,部分主力店及娛樂業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租,但新能源汽車及國內(nèi)運(yùn)動品牌等業(yè)態(tài)仍表現(xiàn)活躍;物流地產(chǎn)方面,疫情管控及節(jié)后傳統(tǒng)租賃淡季等因素使得高標(biāo)庫新增需求下降,但本土商貿(mào)企業(yè)的倉庫需求受城市更新帶來的核心城區(qū)交易市場和非標(biāo)倉拆遷活動影響,其倉儲搬遷升級活動錄得增長。
仲量聯(lián)行西安總經(jīng)理佟恩表示:“在平原城市群核心城市、國家中心城市、國際化大都市等機(jī)遇的疊加發(fā)力下,西安社會經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。尤其是西安都市圈規(guī)劃的批復(fù),進(jìn)一步穩(wěn)固了西安作為西北地區(qū)領(lǐng)頭羊的地位,其在西北地區(qū)的重要性和影響力再次得到凸顯。西安都市圈也由此成為西北第一個國家級都市圈,預(yù)計將帶動周邊城市群共同加入分工合作的一體化都市圈模式,形成各區(qū)域城市共同發(fā)展的圈域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。同時,這些規(guī)劃也將帶動西安經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長,長期利好核心城市西安的商業(yè)地產(chǎn)市場!
甲級辦公樓市場
一季度市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正,第三方辦公服務(wù)運(yùn)營企業(yè)新租需求位居第一
年初因疫情及春節(jié)假期影響,西安多個項(xiàng)目延期交付。因此,季內(nèi)甲級辦公樓市場未錄得新項(xiàng)目入市,甲級辦公樓存量維持205.5萬平方米,位居全國第十二位、西北地區(qū)首位。
自2021年下半年開始,西安辦公樓市場需求放緩,部分企業(yè)退租引致項(xiàng)目空置率上升。步入2022年,退租浪潮基本結(jié)束,市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正。受年初疫情影響,各企業(yè)紛紛啟動居家辦公模式以減少疫情傳播風(fēng)險,傳統(tǒng)辦公需求同比放緩。第一季度,西安甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2.0萬平方米,同比降低0.5萬平方米。主要需求聚焦第三方辦公服務(wù)運(yùn)營企業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。
同時,部分中小微企業(yè)面臨運(yùn)營困境,其租賃需求因裝修成本高企、傳統(tǒng)辦公單元面積過大等原因而受到抑制。因此,銜接西安市場供需兩端的第三方辦公服務(wù)運(yùn)營需求持續(xù)活躍,季內(nèi)錄得相關(guān)企業(yè)新租甲級辦公面積約1.7萬平方米,占比高達(dá)32.8%?萍蓟ヂ(lián)網(wǎng)行業(yè)仍為西安甲級市場主力需求來源,季內(nèi)需求占比約21.5%。多家頭部通訊企業(yè)于本季完成擴(kuò)租及升級,同時帶動其上下游科技型企業(yè)在季內(nèi)完成多個小面積段成交。此外,能源類企業(yè)在季內(nèi)也十分活躍,新增租賃需求占比環(huán)比增長3個百分點(diǎn)。
市場預(yù)期趨于穩(wěn)健,企業(yè)品質(zhì)及租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性成為辦公樓業(yè)主的核心關(guān)切
去年,辦公樓增量需求放緩及退租現(xiàn)象的發(fā)生引致部分業(yè)主空置壓力增加,為維持年底入駐率水平,多區(qū)域出現(xiàn)較大幅度降租。2022年,隨著政府積極扶持中小企業(yè)在本地立足扎根,大力支持?jǐn)?shù)字科技以及先進(jìn)制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展,不斷完善西安十四五產(chǎn)業(yè)布局,相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求得以逐步回升。相對穩(wěn)健的市場預(yù)期促使業(yè)主再次轉(zhuǎn)變租賃策略,不再單一地通過降低租金引入大面積租戶,而是更加看重企業(yè)品質(zhì)以及穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)。截至一季度末,甲級辦公樓平均租金跌幅收窄,環(huán)比下降0.4%,至季末報93.6元/平方米/月。
西安甲級辦公樓市場將步入高供應(yīng)周期,專業(yè)樓宇運(yùn)營將成關(guān)鍵
預(yù)計2022年,西安甲級辦公樓市場將迎來約36.8萬平方米的新增供應(yīng)。其中,高新區(qū)域?yàn)榻衲旯⿷?yīng)增量的主要區(qū)域,板塊內(nèi)競爭壓力也將逐步顯現(xiàn)。未來四年,西安甲級辦公樓市場即將步入高供應(yīng)周期,除了市中心區(qū)域外,高新南、高新北、城北、曲江及南二環(huán)等區(qū)域都將有較高甲級辦公樓新增供應(yīng)。預(yù)計到2025年底,西安甲級辦公樓項(xiàng)目總存量將達(dá)到317.5萬平方米。
仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示:“在當(dāng)前高空置的市場壓力下,各業(yè)主需特別關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化和辦公環(huán)境提升等方面,從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展亦將長期利好本地市場,我們對西安未來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心,并將持續(xù)關(guān)注西安核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展,以專業(yè)服務(wù)助力業(yè)主優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)樓宇品質(zhì)升級!
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
第一季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比微漲
供應(yīng)方面,多個項(xiàng)目延遲入市,季內(nèi)未錄得優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè),總存量仍為678.8萬平方米。就奧特萊斯商業(yè)類型而言,市場錄得靜安薈奧特萊斯開業(yè),該項(xiàng)目位于城北子市場,是市內(nèi)首個奧特萊斯,也是疫情后城北首個新開項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)較高開業(yè)率。受疫情影響,零售需求減弱,多個品牌出現(xiàn)退租現(xiàn)象,市場空置率有所提高。分業(yè)態(tài)看,娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營受疫情影響,多家影院及KTV短期停業(yè)。同時,雙減政策下,部分兒童學(xué)科培訓(xùn)類業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租,如瑞思英語、貝迪森英語等。此外,西安多家商場出現(xiàn)主力店退租的現(xiàn)象,如大融城G-super超市、老城根G-park華聯(lián)超市,以及西安益田假日世界的中影飛尚國際影城等。主力店退租導(dǎo)致西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率環(huán)比上升0.4個百分點(diǎn),報9.8%。租金方面,西安優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.1%,報378.9元/平方米/月。
西安新能源汽車品牌組合更加完善。由于國際油價上漲,新能源汽車持續(xù)受消費(fèi)者青睞,更多新能源汽車品牌進(jìn)入西安市場,零跑、廣汽埃安、極氪、賽力斯及大眾新能源汽車等品牌于季內(nèi)持續(xù)擴(kuò)店,積極布局優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。除新能源汽車外,傳統(tǒng)汽車品牌如沃爾沃、馬自達(dá)等也紛紛在購物中心開展?fàn)I銷活動,拓展線下體驗(yàn)店。汽車品牌的進(jìn)駐不僅豐富消費(fèi)業(yè)態(tài)和內(nèi)容,更增添了消費(fèi)場景的科技感和年輕化。
冬奧會熱度不減,國內(nèi)運(yùn)動品牌活躍。全運(yùn)會和冬奧會等運(yùn)動賽事的舉辦掀起了全民運(yùn)動熱潮,如安踏、鴻星爾克等國內(nèi)運(yùn)動品牌抓住時機(jī)承接賽事熱度、開拓新店。同時,為迎合年輕客群的消費(fèi)需求,品牌延續(xù)“運(yùn)動+國潮”模式,進(jìn)一步激發(fā)年輕客群對國潮運(yùn)動品牌的消費(fèi)熱情。
部分親子游樂業(yè)態(tài)填補(bǔ)“雙減”下的市場空缺。季內(nèi),兒童運(yùn)動娛樂品牌在多家商場圍擋,部分品牌替換原兒童學(xué)科培訓(xùn)品牌,如超能星球少兒智能運(yùn)動館、多樂星兒童樂園等。
智能家電以獨(dú)立門店進(jìn)駐購物中心。過去,家電作為大賣場的主力產(chǎn)品常以集合店形式呈現(xiàn),方便消費(fèi)者比較和購買。隨著線上消費(fèi)的興起,實(shí)體店作為品牌宣傳和產(chǎn)品體驗(yàn)的功能日益凸顯,因此品牌方開始以獨(dú)立門店的形式進(jìn)駐購物中心,如卡薩帝、科沃斯等。
三級商業(yè)體系逐漸成型,存量項(xiàng)目改造升級仍是核心商圈關(guān)注焦點(diǎn)
近年來,西安零售商業(yè)開發(fā)不斷外延,新開項(xiàng)目逐漸下沉,向次級商圈和社區(qū)商圈發(fā)展,“核心型-區(qū)域型-社區(qū)型”的三級零售商業(yè)體系正在加速構(gòu)建。2022-2025年期間,西安預(yù)計迎來約207.8萬平方米的新增供應(yīng)入市,其中九成以上將于非核心區(qū)域呈現(xiàn),人口的導(dǎo)入和基建的完善將有效帶動周邊區(qū)域零售商業(yè)的發(fā)展。由于核心商圈土地供應(yīng)有限,城市更新仍然是區(qū)域內(nèi)關(guān)注焦點(diǎn)。核心商圈內(nèi)的百盛DCC和合生匯等項(xiàng)目重新調(diào)改、創(chuàng)新升級,將陸續(xù)在今年重新開業(yè)。同時,文旅結(jié)合展現(xiàn)西安歷史文化的西安太古里項(xiàng)目正式啟動,建成后將為西安零售商業(yè)發(fā)展注入更多活力。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示,“當(dāng)前,西安城市三級商業(yè)體系呈現(xiàn)‘兩頭并重’,既關(guān)注核心商圈煥新升級,也關(guān)注發(fā)展區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)。核心商圈在SKP開業(yè)后實(shí)現(xiàn)價值重塑;鐘樓和小寨南二環(huán)商圈仍在不斷發(fā)展擴(kuò)容,與周邊具有在地文化氣質(zhì)的城市街區(qū)融合發(fā)展;而新區(qū)CBD商圈的打造,同樣是補(bǔ)足城市商業(yè)格局的重要一環(huán)。伴隨城市化進(jìn)程從中心向次中心、再逐步延伸至城市周邊區(qū)域,區(qū)域型和社區(qū)型商業(yè)將隨之崛起,反哺城市化進(jìn)程,促使西安零售消費(fèi)更具活力與多元性!
物流地產(chǎn)市場
租賃成交以搬遷升級活動為主,本土商貿(mào)企業(yè)的倉庫需求小幅攀升
本季,領(lǐng)盛秦漢新城物流園投入使用,市場新增可租賃面積6.6萬平方米。受疫情及春節(jié)后傳統(tǒng)租賃淡季影響,高標(biāo)庫新增需求下行。其中電商、快遞快運(yùn)等全國布局企業(yè)倉儲新增需求回落。而本土商貿(mào)企業(yè)的倉庫需求方面,在城市更新帶來的核心城區(qū)交易市場和非標(biāo)倉拆遷、改造活動帶動下,倉庫搬遷升級活動有所增長。
第一季度,全市凈吸納量僅錄得4千平方米,整體空置率環(huán)比小幅攀升1.6個百分點(diǎn),至18.8%。整體需求量偏低導(dǎo)致區(qū)域間租賃分化凸顯。相較于距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的空港和灃西子市場,如經(jīng)開、國際港務(wù)區(qū)、高新等一圈層核心物流子市場成為本土商貿(mào)企業(yè)搬遷升級活動的首選,承接更多的租賃需求。而連續(xù)三個季度于低位徘徊的凈吸納量,也使得部分空置率較高且去化速度緩慢的項(xiàng)目開始下調(diào)租金預(yù)期。至季末,全市平均凈有效租金環(huán)比微降0.4%,至24.4元每平方米每月。
外環(huán)高速南段有望于年內(nèi)貫通,城南西北區(qū)域分撥中心屬性增強(qiáng)
截至一季度末,外環(huán)高速高新段已建成通車,外環(huán)高速南段全段也將于年內(nèi)貫通,有效串聯(lián)起了滬陜高速、福銀高速東南段與連霍高速、福銀高速西北段。
仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉表示:“對于大量快遞快運(yùn)及電商企業(yè)而言,由于外環(huán)高速南段的開通,從東南方向運(yùn)往西北省區(qū)的貨品得以避開擁堵的西安主城區(qū),運(yùn)輸效率大幅提升。仲量聯(lián)行預(yù)計,外環(huán)高速南段途經(jīng)的長安物流子市場未來將吸引更多第三方物流、電商企業(yè)在此設(shè)立西北區(qū)域分撥中心!
來源:仲量聯(lián)行
編輯:wangdc