核心觀點(diǎn)

　　·新增供給逐年收緊，2022年是北京寫字樓未來供應(yīng)的最后窗口期；

　　·需求下挫，凈吸納量環(huán)比、同比均有不同幅度下降，頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入需求冷卻期；

　　·整體市場(chǎng)租金微漲、空置微降，細(xì)分商圈冷熱不均，麗澤、CBD一季度表現(xiàn)搶眼；

　　據(jù)世樺嘉潤C(jī)CRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2022年一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅有亮馬河商圈的霄云路33號(hào)竣工入市，帶來約6.5萬平方米的可租賃寫字樓建筑面積。北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來金融街的金獅金融中心項(xiàng)目入市，為北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來約4.2萬平方米的新供應(yīng)量。

　　在需求端，雖然有新項(xiàng)目交付入市，但受益于東二環(huán)、CBD及麗澤商務(wù)區(qū)商圈金融行業(yè)的企業(yè)韌性及良好的去化情況，整體空置率并未被拉升，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.1%；上地/北清路商圈和崇廣大街商圈帶動(dòng)北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均空置率下調(diào)0.8個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。

北京寫字樓市場(chǎng)概覽

　　在需求端，李芳月女士表示，科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場(chǎng)新租及擴(kuò)租需求的持續(xù)引領(lǐng)者，合計(jì)占北京寫字樓市場(chǎng)新租及擴(kuò)租總面積的64%，但仍不及去年同期，累計(jì)成交面積同比分別下降43.9%和18.3%。聯(lián)合辦公、專業(yè)服務(wù)在一季度均有亮眼表現(xiàn)，同比實(shí)現(xiàn)205%和53.2%的面積漲幅。

　　就商圈成交而言，亞奧及周邊區(qū)域依舊是科技企業(yè)大面積租賃青睞地，如高德地圖在來廣營地區(qū)搬遷整合5.8萬平方米，亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的32%。CBD以金融和專業(yè)服務(wù)的強(qiáng)勢(shì)支撐，占據(jù)18%的成交面積份額。開年一季度雖處于傳統(tǒng)淡季，麗澤商圈仍舊延續(xù)了過去兩年的去化勢(shì)頭，以7%的面積占比與亮馬河商圈并列第三。

　　在空置率方面，世樺嘉潤C(jī)CRA副總裁徐榮卿先生認(rèn)為，除亮馬河商圈因新增入市體量影響空置率明顯升高外，整體市場(chǎng)仍處在平緩的去化周期中，其中麗澤、東二環(huán)去化速度尤為明顯。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置面積不斷縮減，整體空置率微降0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.1%。同樣，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)也在持續(xù)平穩(wěn)去化，空置率季度環(huán)比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈空置率

　　第一季度作為租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，部分業(yè)主由于空置去化壓力選擇降價(jià)提高市場(chǎng)關(guān)注度，但這并未影響整體租金回暖趨勢(shì)。中央商務(wù)區(qū)和麗澤商務(wù)區(qū)引領(lǐng)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金回暖，平均租金小幅上漲0.1%至349.7元㎡/月。相較甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金出現(xiàn)小幅下調(diào)，環(huán)比下降0.7%至人民幣210.6元㎡/月。在全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)中，麗澤商務(wù)區(qū)平均租金環(huán)比漲幅位居全市第一，達(dá)到3.7%。中央商務(wù)區(qū)位列其后，本季度平均租金漲幅錄得0.3%。其他商圈表現(xiàn)較為平淡，租金環(huán)比微降。

甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈平均租金

　　2022年北京寫字樓市場(chǎng)展望

　　·未來三季度北京整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)有近80萬平方米新項(xiàng)目入市

　　·除去未來新增項(xiàng)目施加的短期影響外，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率仍將平緩走低

　　·北京甲級(jí)及乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金或?qū)⒅鸩交卣{(diào)

　　·得益于一季度整體的政策寬松，金融行業(yè)或?qū)⒄宫F(xiàn)強(qiáng)勁市場(chǎng)需求

　　世樺嘉潤C(jī)CRA總裁王剛針對(duì)2022年市場(chǎng)未來發(fā)展表示，北京整體寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來近80萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自三元橋/亮馬河、東二環(huán)、亞奧及望京/酒仙橋商圈，其中甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)約為44萬平方米。雖然北京租賃市場(chǎng)需求企穩(wěn)回暖，但大量新項(xiàng)目集中交付入市，導(dǎo)致空置率或?qū)⒃谀陜?nèi)小幅上漲。隨著最后一輪供應(yīng)窗口期的結(jié)束，北京寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入去化階段，未來空置率將逐年回落，預(yù)計(jì)在2024年后整體降低至10%以下。

　　近年大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目集中供應(yīng)及疫情引發(fā)租戶對(duì)樓宇品質(zhì)的升級(jí)，將在中長期影響市場(chǎng)需求，全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金亦將穩(wěn)定回調(diào)。不斷發(fā)展成熟的麗澤商務(wù)區(qū)或?qū)⒗^續(xù)引領(lǐng)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金上漲，但個(gè)別子市場(chǎng)受新增供應(yīng)集中交付的影響，平均租金仍有下調(diào)的可能性。

　　在‘十四五’規(guī)劃的驅(qū)動(dòng)下，高精尖產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將會(huì)為北京寫字樓市場(chǎng)注入新的活力。在租賃市場(chǎng)需求多元化的推動(dòng)下，未來全市空置將持續(xù)去化，平均租金也將進(jìn)入穩(wěn)定回調(diào)階段。因此，世樺嘉潤C(jī)CRA建議有辦公優(yōu)化升級(jí)需求的客戶抓住高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)潮，以高性價(jià)比的價(jià)格鎖定長期的租約合同。

　　來源：世樺嘉潤

編輯：wangdc