當前,我國經(jīng)濟尚處于疫情沖擊后的恢復(fù)階段,商業(yè)地產(chǎn)作為國內(nèi)消費和服務(wù)升級的重要載體,在提振消費市場和促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中將發(fā)揮重要作用。在新形勢下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化經(jīng)營管理水平,增強風(fēng)險意識,適應(yīng)新的外部環(huán)境與消費特征,主動作為,實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
2022年,中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ),啟動“2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究,發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責(zé)任感強的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體,鼓勵企業(yè)在客觀認識商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢的基礎(chǔ)上,不斷提高企業(yè)管理運營水平,促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
主要研究成果
2021年,我國經(jīng)濟保持穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢,但面臨新的下行壓力。2021年,我國實現(xiàn)GDP總額114萬億元,同比增長8.1%,兩年平均增長5.1%,但國內(nèi)部分地區(qū)受疫情、汛情沖擊,四季度經(jīng)濟下行壓力進一步凸顯。消費市場整體穩(wěn)步恢復(fù),全年實現(xiàn)社會消費品零售總額44.1萬億元,同比增長12.5%,兩年平均增長3.9%,但部分接觸式、聚集性服務(wù)消費受沖擊較大。
辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資開工偏弱。2021年,全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別為5974和12445億元,同比分別下降8.0%和4.8%;新開工面積分別為5224萬平方米和14106萬平方米,同比分別下降20.9%和21.7%。
2021年,房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整階段,行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段。房地產(chǎn)企業(yè)原有的高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已不再適應(yīng)當前的行業(yè)環(huán)境,企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢。在“共同富!迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下,國內(nèi)消費市場仍有較大空間,以運營為核心、能夠提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科蟀l(fā)展的“第二增長曲線”。
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)在過去一年穩(wěn)健發(fā)展、提質(zhì)增效、主動作為,整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢。一方面,商業(yè)地產(chǎn)進入存量時代,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)審慎拿地、合理布局,并通過輕資產(chǎn)運營、收并購等方式多渠道拓規(guī)模、穩(wěn)增長;另一方面,代表企業(yè)加大數(shù)字化轉(zhuǎn)型力度,著力提升運營管理能力,打造以“智慧商業(yè)”為核心的企業(yè)競爭力,并進行產(chǎn)品與服務(wù)升級,提升客戶體驗,進一步優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu),保障穩(wěn)健運營。
未來,隨著行業(yè)由增量開發(fā)逐漸向存量服務(wù)與運營轉(zhuǎn)變,預(yù)計將會有更多企業(yè)加大對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入與關(guān)注,激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)活力,推動行業(yè)實現(xiàn)快速發(fā)展。
規(guī)模表現(xiàn)
·經(jīng)營性物業(yè)持有及運營規(guī)模同比保持增長 但增速回落1.0個百分點至13.7%
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值及同比增速
受局部疫情沖擊等多重因素影響,商辦市場供需兩端均偏弱,而商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)憑借較強的運營能力及資金優(yōu)勢,經(jīng)營性物業(yè)持有及運營規(guī)模保持增長態(tài)勢,但增速小幅放緩。2021年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值為464.6萬平方米,同比增長13.7%,增幅較2020年收窄1.0個百分點。
在規(guī)模拓展過程中,代表企業(yè)不斷完善產(chǎn)品線體系,通過升級原有產(chǎn)品系列、開發(fā)新產(chǎn)品、強化IP建設(shè)等方式,打造多層次、差異化的產(chǎn)品體系,以覆蓋更多消費群體、適應(yīng)更廣泛的市場、提升產(chǎn)品力和品牌價值,推動規(guī)模擴張。
·低基數(shù)下,百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入同比增速回升至20.2%
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值及同比增速
注:2021年,萬達商管全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,收入統(tǒng)計口徑由萬達廣場租金收入變?yōu)橹楹Hf達商管商業(yè)運營服務(wù)收入
隨著疫情進入常態(tài)化防控階段,2020年廣泛采取的租金減免政策逐步退出,2021年,百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值為28.7億元,在上年低基數(shù)下,同比增長20.2%,兩年平均增長12.1%。
·深耕核心一二線并適度下沉城市群優(yōu)質(zhì)三四線城市,助力企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模擴張
從商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)布局策略來看,企業(yè)更青睞于布局經(jīng)濟發(fā)達、消費需求強勁的一二線城市。值得注意的是,在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下,隨著核心城市群規(guī)劃落地實施,城市群內(nèi)部大中小城市更加互聯(lián)互通、協(xié)調(diào)發(fā)展,部分較為發(fā)達的三四線城市在居民收入、消費能力、消費意愿等方面與一二線城市的差距不斷縮小,消費下沉趨勢更加明顯,這部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場存在發(fā)展機會。部分代表企業(yè)適度加大在強三四線城市的布局力度,實現(xiàn)規(guī)?焖贁U張。
從區(qū)域分布來看,代表企業(yè)充分把握長三角、珠三角等核心城市群的市場機遇,采取區(qū)域深耕策略,持續(xù)鞏固在重點區(qū)域領(lǐng)先地位的同時,向其他優(yōu)勢區(qū)域拓展。
成長性
·300城商辦用地供需規(guī)模均下降 代表企業(yè)拿地趨謹慎
2021年,受多重因素疊加影響,房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整通道,企業(yè)資金回籠明顯受阻,疊加部分企業(yè)債務(wù)違約導(dǎo)致行業(yè)信用受損,企業(yè)融資不暢,資金壓力明顯增加下,房企拿地趨于謹慎;同時,商辦市場整體存量較大,進一步制約商辦用地市場的活躍度。
2017-2021年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積
2021年,300城商辦用地推出及成交規(guī)模同比均下降,但成交降幅小于住宅用地市場。2021年,全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米,同比下降15.9%,成交面積為2.15億平方米,同比下降18.2%。盡管商辦用地供需規(guī)模均下降,但成交降幅小于同期住宅用地市場(2021年300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降23.8%),在市場下行階段,商辦用地市場表現(xiàn)略好于住宅用地市場。
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)新增商辦用地(全口徑)分布
*拿地企業(yè)以地產(chǎn)母公司為主,數(shù)據(jù)按母公司統(tǒng)計
在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹慎。2021年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均新增純商辦用地規(guī)模較2020年明顯收縮。從新增商辦用地分布看,百強代表企業(yè)新增商辦用地在一線城市的占比下降1.8個百分點至2.3%,二線城市占比下降0.8個百分點至47.4%,三四線城市占比增加2.6個百分點至50.3%。
·百強代表企業(yè)積極推進輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 加速優(yōu)質(zhì)項目儲備
運營水平對商業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關(guān)重要,然而目前市場上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合體運營經(jīng)驗的開發(fā)商,對于自身開發(fā)的商業(yè)項目,他們更傾向于委托經(jīng)驗豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運營服務(wù)商為其提供專業(yè)化服務(wù)。同時,在行業(yè)競爭日趨激烈的情況下,市場上有眾多同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、核心競爭力不突出的存量項目亟待改造。
從外部需求看,商業(yè)運營服務(wù)市場廣闊,為頭部企業(yè)拓展第三方項目提供了機遇。從內(nèi)部發(fā)展看,由于不需要投入大量的資金獲取土地并持有項目,越來越多的企業(yè)認識到輕資產(chǎn)運營模式在降低資本開支、優(yōu)化資源配置方面的優(yōu)勢,發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)基本成為行業(yè)共識。
此外,通過收并購進行資本整合是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拓展管理規(guī)模的另一種常見方式。2021年,房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期,部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn),收并購市場上優(yōu)質(zhì)標的增加,部分企業(yè)抓住此窗口期,實現(xiàn)規(guī)模擴張。同時國內(nèi)大宗交易市場活躍度有所提升,部分企業(yè)選擇引資本入局,與資管機構(gòu)共同設(shè)立并購基金進行項目收購。
經(jīng)營質(zhì)量
百強代表企業(yè)重點項目平均出租率回升至92.1%,運營情況較上年略有好轉(zhuǎn),但經(jīng)營壓力仍較大
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率
百強代表企業(yè)著力提升項目經(jīng)營品質(zhì),重點項目的經(jīng)營情況整體保持穩(wěn)定,平均出租率小幅提升。2021年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目經(jīng)營情況穩(wěn)定,平均出租率為92.1%,較2020年上升0.8個百分點。
·商業(yè)經(jīng)營:數(shù)字化向深度運營思維轉(zhuǎn)變 專屬IP打造與大會員系統(tǒng)提升消費者粘性
在十四五“共同富!迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下,擴內(nèi)需、促消費成為國家戰(zhàn)略。2021年,從中央到地方,針對消費市場供需兩端的發(fā)展規(guī)劃、扶持政策和措施等持續(xù)發(fā)力,促進消費市場恢復(fù),提升商業(yè)市場活力。新形勢帶來新挑戰(zhàn)和新機遇,行業(yè)和市場變化推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以創(chuàng)新促發(fā)展,不斷提升項目運營能力和企業(yè)經(jīng)營能力。
面對新時期和新變化,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)以“用戶體驗”為核心,通過專屬IP打造等方式提升消費者粘性,并以科技賦能智慧運營,推進數(shù)字化平臺建設(shè),實現(xiàn)從消費者、租戶到運營商的數(shù)據(jù)打通,形成多方聯(lián)結(jié)的運營閉環(huán),提升運營能力。
·寫字樓經(jīng)營:租賃需求有所恢復(fù),但部分城市空置率仍高,企業(yè)通過完善服務(wù)體系提升租戶穩(wěn)定性
2020-2021年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化圖片
根據(jù)中指研究院發(fā)布的中國寫字樓租金指數(shù),2021年,全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金整體企穩(wěn),三季度起租金連續(xù)兩個季度小幅上漲。2021年,宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)為服務(wù)業(yè)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境,進而對寫字樓市場形成支撐,但同時,受新增供應(yīng)增加、疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響,部分城市寫字樓依舊面臨空置壓力。在這種情況下,寫字樓運營企業(yè)著力建設(shè)多元服務(wù)體系,通過“內(nèi)容+服務(wù)”激活寫字樓需求潛力,促進老租戶穩(wěn)定續(xù)租,并吸引具有升級辦公條件或拓展辦公空間需求的新租戶,實現(xiàn)在管寫字樓的穩(wěn)定運營。
穩(wěn)健性
·資產(chǎn)負債率均值為70.6% 償債能力保持平穩(wěn)
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)2017-2021年資產(chǎn)負債率均值圖片
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率小幅下降,位于合理區(qū)間。2021年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為70.6%,較2020年小幅下降0.7個百分點。總體來看,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)積極降負債的同時,通過穩(wěn)步的規(guī)模擴張和高質(zhì)量運營帶來的收入提升擴大資產(chǎn)規(guī)模,實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)2017-2021年流動比率與速動比率均值圖片
百強代表企業(yè)短期償債能力保持穩(wěn)定。從短期償債能力來看,2021年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的流動比率和速動比率分別為1.47和0.65,較上年分別上升0.04和0.06,基本保持穩(wěn)定!肮芾砑t利”時代,代表企業(yè)為實現(xiàn)降負債和促發(fā)展的雙重目標,通過做優(yōu)做強經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入,增強短期抗風(fēng)險能力。
·類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行小幅縮量 底層資產(chǎn)中辦公類物業(yè)占比提升
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)2020-2021年發(fā)債利率均值圖片
2021年,房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管較嚴,從政策走向來看,房地產(chǎn)金融審慎管理主線不變,下半年,房地產(chǎn)市場下行壓力明顯增加,中央及各部委釋放融資邊際改善的積極信號,對以往部分執(zhí)行過嚴的政策進行糾偏。盡管融資難度有所上升,但穩(wěn)健型企業(yè)融資優(yōu)勢進一步顯現(xiàn),企業(yè)信用債融資成本小幅下降。
2017-2021年類REITs和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量圖片
同時,發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。2017年-2020年,類REITs和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量呈逐年增長趨勢,2021年,受融資監(jiān)管嚴格等因素影響,類REITs產(chǎn)品和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行金額共計1527億元,同比下降9.4%。
2021年類REITs和CMBS/CMBN按底層資產(chǎn)細分發(fā)行量占比圖片
注:統(tǒng)計數(shù)據(jù)包含所有企業(yè)口徑,其他類包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲、基礎(chǔ)設(shè)施等類型
從底層資產(chǎn)來看,零售物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)綜合體依舊是發(fā)行數(shù)量最多的資產(chǎn)類型。其中,以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量為418億,占總發(fā)行量的27.4%,占比較2020年上升超10個百分點。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與展望
消費中心城市建設(shè)加快
核心一二線及城市群強三線城市 商業(yè)地產(chǎn)市場仍有空間
零售商業(yè):熱點一二線及城市群強三線城市居民收入水平高,購買力強,商業(yè)發(fā)展?jié)摿ν怀?/P>
近年來,我國建設(shè)國際消費中心城市的步伐逐漸加快,在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下,建設(shè)國際消費中心城市有助于城市聚集新的消費資源,發(fā)揮區(qū)域引領(lǐng)帶動作用,推動區(qū)域消費市場發(fā)展。未來,隨著核心一二線城市建設(shè)國際消費中心城市的進程加快,其消費市場或?qū)⑦M一步發(fā)展壯大,商業(yè)地產(chǎn)市場也將具備更大發(fā)展空間。
近年來,商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代,但針對不同城市、不同區(qū)域,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大,市場未來或?qū)⒏右蕾囘\營,二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局,三四線城市當前人均購物中心面積仍較小,未來具備一定增長空間。對于企業(yè)來說,未來對于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的布局應(yīng)關(guān)注人口規(guī)模大、消費能力強的重點城市,避免盲目擴張。
寫字樓:一二線城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達,“十四五”時期數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展提速,或推動寫字樓需求增長
經(jīng)濟發(fā)展,尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市辦公樓需求增長的主要推動因素,第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、發(fā)展水平高的一二線城市辦公樓市場具備發(fā)展空間。但同時也要注意到,近年來我國寫字樓市場迎來新一輪調(diào)整期,部分城市過去幾年寫字樓供應(yīng)量持續(xù)增加,但需求增長乏力,市場呈現(xiàn)供過于求的局面。因此,企業(yè)應(yīng)側(cè)重核心城市的核心資產(chǎn),重點關(guān)注人口和經(jīng)濟具備較強支撐,未來辦公樓市場需求旺盛的城市,或潛在供應(yīng)量較小,且第三產(chǎn)業(yè)尤其是高技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對較好的城市。
頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨立上市
運營能力價值兌現(xiàn)
近年來,中國消費市場總量穩(wěn)定增長,需求持續(xù)升級,消費者對優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的需求增加,運營管理在商業(yè)項目生命周期中的作用凸顯,商業(yè)運營管理服務(wù)具備較好的發(fā)展空間。同時,由于商業(yè)運營管理服務(wù)行業(yè)從技術(shù)經(jīng)驗、品牌影響力、人才儲備等方面都具有較高的進入壁壘,頭部企業(yè)價值凸顯,受到資本市場青睞,走上將商管業(yè)務(wù)分拆上市的道路。
長期來看,商業(yè)運營管理服務(wù)市場仍有較大發(fā)展空間,日益?zhèn)性化的消費需求也推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加注重向縱深方向打磨產(chǎn)品,預(yù)計未來市場上或?qū)楷F(xiàn)更多優(yōu)秀的商管公司,商管業(yè)務(wù)分拆上市潮或?qū)⒊掷m(xù),推動企業(yè)拓寬融資渠道的同時提升市場化能力,獲得更好成長。
房企探索新模式
轉(zhuǎn)型商業(yè)運營服務(wù)商恰逢其時
2021年,房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整通道,在以“穩(wěn)”為主基調(diào)的行業(yè)大勢下,房企過去依靠“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的“規(guī)模紅利”時代已經(jīng)過去。未來,房企需要對開發(fā)主業(yè)強化降本增效的同時,逐步向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型,而商業(yè)運營管理則是過去房企業(yè)務(wù)經(jīng)驗積累較多的領(lǐng)域之一。在“共同富裕”與“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下,國內(nèi)消費市場需求有望持續(xù)擴大,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科髽I(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長曲線”。
“十四五”時期,我國將著力提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量,城市發(fā)展與商業(yè)環(huán)境升級具有相得益彰、共生共榮的關(guān)系,疊加中央探索新的發(fā)展模式要求下,相關(guān)配套政策或持續(xù)跟進。未來幾年,預(yù)計我國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展空間仍較大,是房企布局或強化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的好時機,已經(jīng)布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)并發(fā)展較為成熟的頭部企業(yè),先發(fā)優(yōu)勢或更加明顯。
結(jié)語
2021年,中國經(jīng)濟保持恢復(fù)發(fā)展,消費市場規(guī)模穩(wěn)步擴大,但新冠肺炎疫情仍在持續(xù),外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻。同時,房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段,行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行。面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在過去一年緊抓疫情后的消費恢復(fù)期,主動作為,提升運營能力,以適應(yīng)新時期的消費新需求。
2022年是黨的二十大召開之年,盡管疫情影響仍在持續(xù),但我國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變,消費升級趨勢沒有改變。在外部環(huán)境復(fù)雜多變與行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年,商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)應(yīng)積極把握行業(yè)變化、強化運營能力,挖掘新增長點,保障自身穩(wěn)健經(jīng)營的同時引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。