上半年深圳甲級辦公樓市場需求持續(xù)放緩，凈吸納量較去年同期下降明顯。主要的租賃成交來自金融和TMT行業(yè)，占比超六成，支撐了辦公樓去化。下半年約140萬平方米供應(yīng)入市，去化壓力仍將延續(xù)，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)，茶飲咖啡品牌積極拓店，新能源汽車深化市場布局。預(yù)計下半年高達80萬平方米的新增供應(yīng)將小幅推高空置率，消費兩極化的趨勢也將愈發(fā)明顯。
甲級辦公樓市場
*深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場
2022年上半年，深圳甲級辦公樓市場在宏觀經(jīng)濟下行壓力加大及疫情短暫反彈的影響下，整體租賃需求持續(xù)放緩。大部分行業(yè)面對經(jīng)濟發(fā)展的多重不確定性，對未來預(yù)期保持謹慎，不斷調(diào)整擴張策略和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
在3月社會面實現(xiàn)動態(tài)清零后，4-5月地鐵日均客流量快速回升至疫情前水平。隨即政府出臺的一攬子穩(wěn)增長政策措施落地也開始見效，一定程度上舒緩了企業(yè)困難。4月份深圳社會經(jīng)濟活動逐步恢復(fù)，宏觀指標(biāo)隨之好轉(zhuǎn)。1-4月工業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資的同比增長較一季度有所加快，顯示復(fù)蘇態(tài)勢并支撐上半年經(jīng)濟平穩(wěn)運行，也為下半年經(jīng)濟加速恢復(fù)奠定市場信心。
整體而言，企業(yè)的房地產(chǎn)策略趨于保守，使得在供應(yīng)壓力下的深圳辦公樓市場短期內(nèi)面臨不小挑戰(zhàn)。加上不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)退出，使市場去化壓力加大并伴隨供應(yīng)競爭壓力上升。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，上半年甲級辦公樓凈吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。
雖然整體需求活躍度下滑，金融和TMT行業(yè)仍然是深圳甲級辦公樓的去化主力，上半年超六成租賃成交來自這兩個行業(yè)。其中，半導(dǎo)體行業(yè)自今年以來保持穩(wěn)定增長，主要得益于政策的大力扶持和國家的引導(dǎo)投資，推動了相關(guān)企業(yè)的新注冊及收并購，帶動新設(shè)立和升級搬遷的需求。此外，資本市場波動對大型金融機構(gòu)的辦公樓需求影響有限，二季度幾筆知名銀行和券商的租賃成交較為矚目。
上半年共有六座甲級辦公樓竣工，為市場新增約56萬平方米供應(yīng)。除兩棟全自用的樓宇外，可租賃的新增供應(yīng)主要集中在羅湖區(qū)和南山區(qū)。盡管需求相對疲軟，得益于總部自用面積的支撐，二季度空置率僅略微上升，環(huán)比上漲0.7個百分點至21.3%。
隨著新項目如期入市和企業(yè)退租現(xiàn)象的增加，市場供需關(guān)系在某些子片區(qū)面臨失衡，加劇了樓宇間的競爭。性價比較高的新竣工甲級辦公樓吸納了部分成本集約型企業(yè)的辦公升級需求。因此存量項目的降租壓力加大，導(dǎo)致二季度全市租金由穩(wěn)轉(zhuǎn)跌，環(huán)比小幅下跌0.7個百分點。另一方面，業(yè)主采用“穩(wěn)企業(yè)”策略，通過靈活調(diào)整租賃條款、降低企業(yè)進駐門檻，或是定制裝修交付等手段快速去化新增的空置面積。
市場展望
在疫情和外部多種不確定因素的挑戰(zhàn)下，宏觀經(jīng)濟層面短期承壓，但深圳堅持高質(zhì)量發(fā)展大勢不變。政府于6月份出臺《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的意見》。文件中提出“20+8”的概念，即20個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點細分領(lǐng)域和8個未來產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展方向。政府期望通過大力發(fā)展高端制造業(yè)及相關(guān)高科技企業(yè)為穩(wěn)定經(jīng)濟基本盤發(fā)揮積極和長效作用，增強實體經(jīng)濟發(fā)展后勁。同時，二季度頒布的一系列金融、金融科技和風(fēng)創(chuàng)投發(fā)展的政策措施也將推進落實，進而加強金融服務(wù)實體經(jīng)濟的功能。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“預(yù)計在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實體經(jīng)濟不斷升級擴張，加速復(fù)蘇，為辦公樓市場的恢復(fù)注入動能。”
2022年下半年有約140萬平方米甲級供應(yīng)入市，去化壓力仍將延續(xù)。其中超40%的面積為總部自用，對全年凈吸納量有一定的貢獻。此外，部分直接受益于政策扶持的行業(yè)，如硬科技和率先實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化調(diào)整的企業(yè)有望在下半年恢復(fù)活躍，減緩可租賃供應(yīng)的壓力。雖然市場供需關(guān)系有上述支撐趨于平穩(wěn)，但短期內(nèi)市場復(fù)蘇步伐與供應(yīng)新增速度難以一致。因此，李文杰預(yù)測下半年深圳甲級辦公樓整體空置率仍將進一步推高。再則，面對經(jīng)濟增長不確定因素，租賃需求恢復(fù)較緩，預(yù)租競爭激烈和存量空置壓力攀升的雙重壓力下，租金或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度的下降。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
*指深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場
自三月末復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，深圳市通過發(fā)放多輪消費券擴大新能源汽車、消費電子、家電數(shù)碼等市場的消費，不少購物中心也積極推出各類活動激發(fā)市民消費潛力。在此背景下，深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場于二季度有序恢復(fù)，上半年租賃成交量已接近去年同期水平。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場面對的宏觀環(huán)境和行業(yè)影響因素復(fù)雜多變，上半年全國疫情多點散發(fā)、各種刺激政策出臺、零售消費趨勢變化以及零售商的全國零售網(wǎng)點戰(zhàn)略調(diào)整，導(dǎo)致深圳優(yōu)質(zhì)零售市場不同業(yè)態(tài)呈現(xiàn)差異性發(fā)展。目前消費市場雖有好轉(zhuǎn)，但仍處恢復(fù)階段。
聚焦各業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)在新一輪融資下涌現(xiàn)出不少新興品牌，更多來自茶飲咖啡與面包甜點的細分品類開始進入大眾視野。據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測的全市優(yōu)質(zhì)購物中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年茶飲咖啡的新增店鋪較去年同期增長50%，占整體餐飲業(yè)新增租賃的40%以上。此外，部分地方特色餐飲也紛紛將眼光瞄準(zhǔn)到深圳這座外來人口云集的城市，并出現(xiàn)一定的擴張勢頭。
在消費信心有所下降和電商沖擊的大環(huán)境下，上半年服裝零售業(yè)的租賃需求略顯疲軟，品牌間的表現(xiàn)存在較大差異。具體而言，奢侈品和潮流時尚等細分業(yè)態(tài)穩(wěn)步擴張其線下零售業(yè)務(wù)。例如，多個奢侈品牌在深進行店鋪調(diào)整，打造全新的多層專柜，而部分國內(nèi)外潮牌與設(shè)計師買手店也乘勢加速拓展市場。反觀國內(nèi)知名度較低或缺乏品牌建設(shè)的時裝商戶，由于線上客群分流以及自身產(chǎn)品競爭力不足，線下銷售持續(xù)承壓。因此，他們不得不調(diào)整零售布點的戰(zhàn)略，即在頭部零售地產(chǎn)開發(fā)商旗下的購物中心中積極擴充門店，同時縮減經(jīng)營不佳的線下門店。
值得注意的是，美妝/個人護理業(yè)態(tài)在上半年積極尋求突破口，香氛類品牌以嶄新的感官體驗攏獲消費者的青睞。例如，Creed華南首店成功落戶萬象天地，并攜手21家香氛品牌共同打造香氛長廊。另一方面，新能源汽車?yán)^續(xù)成為市場復(fù)蘇中的強勁動力，持續(xù)性政策扶持疊加全球燃油價格飆升促使品牌方繼續(xù)深化其在全市購物中心的布局，同時一些國外燃油車品牌也熱衷于入駐中高端購物中心。
上述積極因素，抵消了因深圳疫情和個別業(yè)態(tài)自身經(jīng)營因素對于空置率造成的負面影響，例如抗風(fēng)險能力較弱的租戶因銷售額急劇下降，不得不從地理位置欠佳的項目撤出。深圳三月發(fā)生的疫情以及相應(yīng)的防控政策要求，培訓(xùn)機構(gòu)、健身等個別業(yè)態(tài)受到較為顯著的沖擊，對整體空置率造成影響。中大型餐飲租戶經(jīng)營壓力驟增，高企的租金和人力成本成為他們調(diào)整租賃策略的原因。
綜上所述，上半年市場無新增供應(yīng)，截至今年二季度，全市空置率為3.2%，較2021年底上升0.6個百分點，同比持平。考慮到零售商普遍看好深圳零售市場的長期發(fā)展，表現(xiàn)出較為積極的入市意愿，上半年整體租金在租賃需求回暖的帶動下表現(xiàn)平穩(wěn)。除極個別經(jīng)營每況愈下的項目，大多數(shù)項目得以維持既有的租金水平。而憑借著項目定位與品牌效應(yīng)，位于核心商圈的中高端項目議價能力不減，租金仍保持一定程度的增長。
市場展望
下半年深圳仍需面對宏觀經(jīng)濟下行和疫情多點散發(fā)的挑戰(zhàn)，但科學(xué)精準(zhǔn)的防疫政策將有利于市民消費信心與整體租賃需求的恢復(fù)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“深圳零售市場將繼續(xù)成為眾多品牌開拓和深耕的重要選擇，特別是受上半年全國多地疫情的影響，不少零售商開始調(diào)整其短期內(nèi)的擴張計劃，考慮將開店指標(biāo)設(shè)在那些能迅速回到生活常態(tài)的城市當(dāng)中。此外，消費兩極化的趨勢將愈發(fā)明顯。高端消費需求的長足旺盛將為更多國內(nèi)外知名品牌進入深圳市場提供堅實的市場基礎(chǔ)。另一方面，剛需消費比例的逐漸提升也預(yù)示著更多優(yōu)質(zhì)購物中心將順應(yīng)市場需求的變化，進一步開放接納年輕化的大眾品牌�！�
預(yù)計下半年新增供應(yīng)將高達80萬平方米，其中多個以青年文化為定位的項目有望通過全新消費場景的構(gòu)建激發(fā)市場活力，而整體空置率將小幅上揚。至于租金，疫情反復(fù)為整體租賃需求的復(fù)蘇帶來不確定性，項目的平穩(wěn)經(jīng)營成為業(yè)主的首要任務(wù)，因此他們上漲租金的預(yù)期或?qū)⑥D(zhuǎn)弱，整體租金水平將保持上半年趨穩(wěn)的形勢。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
