上海正從疫情封鎖的沖擊中逐漸緩和。市場情緒仍警覺慎重，但有跡象表明信心正逐步恢復(fù)。政策扶持下，新基建、新經(jīng)濟板塊機會逐步顯現(xiàn)。
上海寫字樓市場
商務(wù)活動重啟，新基建行業(yè)需求仍見長
二季度迎來72萬平方米新供應(yīng)入市，均為疫情前已基本具備交付條件的項目，且超半數(shù)集中于徐匯濱江板塊。4-5月份的疫情封控導(dǎo)致需求暫緩，在季內(nèi)錄得的26.9萬平方米凈吸納量里，超九成為新項目此前的預(yù)租量。全市甲級寫字樓空置率環(huán)比上升2.3個百分點至14.8%，為過去一年以來高位；同期全市租金下跌1.0%，至7.3元每平方米每天。在租賃放緩的背景下，部分業(yè)主或?qū)㈥懤m(xù)給出租金讓步以維持出租率，因此年內(nèi)整體市場租金或繼續(xù)下探。
下半年計劃將有87萬平方米供應(yīng)，但因疫情防控措施延續(xù)，工程建設(shè)尚未完全復(fù)工，因此仍存在進一步延遲交付可能。經(jīng)濟放緩和疫情影響無疑對企業(yè)的運營和業(yè)務(wù)開展造成短期影響，保持生產(chǎn)經(jīng)營正常有序與成本控制或成為年內(nèi)企業(yè)主旋律，寫字樓市場也將因此錄得更多續(xù)租，而辦公升級需求有所延遲。金融、零售、律所、醫(yī)療健康和新基建行業(yè)需求增長仍被看好。
上海零售市場
盡管疫情封控影響零售市場表現(xiàn)，業(yè)主與零售商積極復(fù)工
上海市區(qū)零售市場2022年上半年無新增供應(yīng)入市。2022年第二季度，零售市場首層平均租金較上季度下降0.2%至26.4元；空置率環(huán)比上漲1.7個百分點至9.8%，核心與非核心商圈空置率分別上升1.4和1.7個百分點。對比2020年與2022年兩輪疫情，此次上海零售市場表現(xiàn)更為穩(wěn)健，近八成商圈空置率增幅都較兩年之前更溫和，體現(xiàn)零售商對上海消費市場仍具信心。全市購物中心雖自6月起恢復(fù)營業(yè)，但不同業(yè)態(tài)復(fù)工程度有所差異，一些品牌仍在觀望疫情防控進展及市場后續(xù)表現(xiàn)。第二季度購物中心新租面積僅為上季度四分之一，多為此前已確定的租約租戶，其中零售業(yè)態(tài)占比達到近六成，以時尚、配飾及運動戶外品牌為主。
2020年上海市區(qū)零售市場只有5%的新項目最終開業(yè)，而此輪疫情后預(yù)計仍有4個項目將在2022年下半年入市，總建筑面積約26.6萬平方米。隨著餐飲及娛樂業(yè)態(tài)陸續(xù)于7月開放，整體市場逐漸回歸常態(tài)。但在謹防疫情反復(fù)的背景下，市場租金及入駐率表現(xiàn)在短期內(nèi)仍將承壓。
上海非保稅高標物流市場
生鮮企業(yè)臨時擴倉，疫情推進行業(yè)升級
2022年第二季度，上海非保稅高標倉市場無新增供應(yīng)入市，全市高標倉存量維持在645.8萬平方米。市場在第二季度錄得約20.8萬平方米吸納，市場去化情況良好，整體市場空置率水平較上季度下降3.3個百分點至5.8%，多個子市場維持滿租。
4-5月期間，眾多生鮮企業(yè)臨時擴倉，業(yè)主也積極響應(yīng)為客戶制定進駐方案，冷鏈需求隨之激增。疫情影響下，上海周邊倉儲設(shè)施省際周轉(zhuǎn)受限影響，大量“保供”相關(guān)的生活物流需求推升市內(nèi)物流倉儲設(shè)施一倉難求。上海非保稅高標倉市場租金環(huán)比上漲0.2%至人民幣每平方米每月49.4元，同比上漲0.4%。未來6個月，預(yù)計青浦、金山及嘉定等子市場將有5個新項目交付入市。
經(jīng)歷疫情影響，上海物流地產(chǎn)預(yù)計將發(fā)生不少變化，包括增加冷鏈倉庫、提升自動化水平、減少損耗、布點選址更靠近大城市等，促進行業(yè)升級。在行政管理層面亦需要更為合理靈活的管理措施，保障省際物流貨運通暢。資本市場來看，投資者向上海等核心市場及周邊城市集聚的趨勢不會改變。核心城市土地供應(yīng)有限及成本高企，令二手項目或土地成為物流資產(chǎn)投資者關(guān)注的重點。
上海住宅銷售及租賃市場
一手銷售市場需求及價格穩(wěn)�。环⻊�(wù)式公寓市場租戶需求持續(xù)更迭
2022年第二季度，上海成交一手商品住宅約103.9萬平方米，環(huán)比下跌60.5%，同比下降57.7%。一手商品住宅成交價格環(huán)比增長19.2%，同比上漲37.9%，達到人民幣每平方米73,300元。受到疫情影響，住宅交易延遲，成交面積環(huán)比及同比均出現(xiàn)較大下滑，但是價格上漲一定程度上仍體現(xiàn)出需求支撐。在市場預(yù)期改善、政策大力引進人才且疊加后續(xù)土地供應(yīng)的利好因素下，住宅交易信心有望得到進一步提振修復(fù)。
2022年第二季度，上海服務(wù)式公寓市場迎來一個項目入市。市場租金環(huán)比下降1.0%達到每平方米每月265.3元。疫情反復(fù)之下，越來越多的租戶尋求更好的物業(yè)服務(wù)，改善居住條件，疊加畢業(yè)季求職需求，預(yù)計將有新的租賃需求釋放。雖然整體市場外籍租戶占比有所下降，但隨著入境人員隔離時間縮短、相關(guān)手續(xù)優(yōu)化，留學(xué)人員及外派客戶預(yù)計將有一定回流。而更多國內(nèi)客戶尋求配有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的居住環(huán)境，中高端客源的構(gòu)成持續(xù)變化，需要業(yè)主積極應(yīng)對。
上海大宗投資市場
買家伺機入市，關(guān)注“新經(jīng)濟”板塊物業(yè)
受疫情反復(fù)影響，上海投資市場整體活躍度較低，多數(shù)投資者持觀望態(tài)度，2022年第二季度市場共完成9宗成交，合計成交金額達到人民幣113億元，環(huán)比下降33%。“新經(jīng)濟”業(yè)態(tài)長期基本面扎實，吸引投資者的持續(xù)關(guān)注，而當下投資者對傳統(tǒng)寫字樓和零售商業(yè)興趣寥寥。目前市場上，保險公司等長期資本和自用買家是比較活躍的買家類別，二季度有約70%的成交意圖自用或者部分自用，其中包括鄂爾多斯以人民幣26億元收購蘇河灣中心項目。短期內(nèi)基金會保持一定的活躍度，忙于安排投資已籌得資金，但新基金募集將充滿挑戰(zhàn)。
在中國房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域，五月底上交所和深交所發(fā)布文件允許已發(fā)行的中國房地產(chǎn)投資信托基金通過增發(fā)擴募擴大規(guī)模。另外，同期中金廈門安居保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金及紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金分別向兩大證券交易所遞交了上市申請。隨著有關(guān)部門擴充房地產(chǎn)投資信托基金底層資產(chǎn)范圍，完善相關(guān)稅收和立法安排，中國房地產(chǎn)投資信托基金預(yù)計在不久的將來會迎來更多的發(fā)展，吸引更多的開發(fā)商和投資者加入。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
