近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年上半年重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場報告，上半年，重慶加速推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈互聯(lián)互通、重大項目的集中開工，有效拉動投資增長，夯實其穩(wěn)經(jīng)濟的壓艙石作用。

　　甲級辦公樓市場，經(jīng)濟波動導致市場租賃活動放緩，政府穩(wěn)增長政策集中出臺利好辦公需求于下半年釋放。零售物業(yè)市場，上半年城北板塊優(yōu)質(zhì)商業(yè)開發(fā)繼續(xù)擴容，疫情導致商業(yè)運營承壓，但首店經(jīng)濟仍具韌性；疫后，暑期旅行將助推重慶消費市場反彈。物流地產(chǎn)市場，居民剛性消費持續(xù)穩(wěn)健，食品及本地餐飲類企業(yè)倉庫搬遷和升級活動活躍。汽車產(chǎn)業(yè)進入換擋期，市場需求短期迎結構性調(diào)整。

　　仲量聯(lián)行重慶總經(jīng)理劉洋表示：“上半年，疫情反復令經(jīng)濟承壓，產(chǎn)業(yè)辦公增量需求回落。但重慶宏觀經(jīng)濟仍具韌性，汽車及其配套產(chǎn)業(yè)、航運物流等產(chǎn)業(yè)仍釋放積極信號。隨著近期一攬子穩(wěn)增長紓困政策效果逐步顯現(xiàn)，下半年產(chǎn)業(yè)招引、旅游消費將有望迎來復蘇，為下游商業(yè)及工業(yè)物流地產(chǎn)需求注入新動能�！�

　　甲級辦公樓市場

　　上半年甲級辦公樓供應暫停，平均空置率企穩(wěn)，韌性凸顯

　　2020年疫情開始，重慶辦公樓新開工項目回落，加之部分已竣工項目為尋求大宗交易契機延遲入市，兩方面因素導致上半年新增供應暫停。經(jīng)歷數(shù)年去庫存期，市場短期供應過剩的問題已大幅緩解。截至季末，甲級辦公樓存量維持在343.1萬平方米，位列全國第六。

　　二季度，疫情導致經(jīng)濟出現(xiàn)波動，削弱市場主體的未來預期，企業(yè)主營業(yè)務的不確定性增加，進而導致其房地產(chǎn)策略更趨于保守。市場層面，企業(yè)新租活躍度較往年同期明顯下滑。上半年，甲級辦公樓市場僅錄得0.2萬平方米凈吸納量，其中二季度甚至出現(xiàn)負值。行業(yè)方面，律所及會計師事務所、小額貸款、基建工程以及先進制造業(yè)的辦公需求相對活躍。上半年，甲寫增量需求前三的行業(yè)分別為專業(yè)服務業(yè)（22.2%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（18.1%）以及地產(chǎn)建筑業(yè)（15.1%）。盡管需求回落，但同期低供應仍讓平均空置率走勢平穩(wěn)。上半年，甲寫平均空置率較上年末下降0.1個百分點，報24.1%，市場展現(xiàn)較強韌性。

　　經(jīng)濟波動引致重慶辦公樓結構出現(xiàn)調(diào)改浪潮

　　· 渝住宅市場銷售放緩，地產(chǎn)開發(fā)商及上下游企業(yè)辦公需求下滑。在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，上半年目標完成率普遍不足40%，業(yè)績下滑引發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)商及相關的建筑設計、中介營銷、裝飾裝修等公司在渝縮減辦公面積，撤銷項目公司。

　　· 居民儲蓄意愿增強及可選消費品增速放緩，部分聚焦消費類的企業(yè)受沖擊。聚焦個人消費業(yè)務的消費服務類企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)新媒體以及生活服務平臺類企業(yè)仍然面臨較大挑戰(zhàn)，重慶甲級辦公樓市場出現(xiàn)較多此類企業(yè)租賃調(diào)整、搬遷至低成本樓宇的案例。

　　· 受保險行業(yè)渠道端代理人制度改革以及近期利潤率下滑影響，保險及關聯(lián)保險代理企業(yè)縮減相關辦公需求。疫情以來，保險代理人展業(yè)承壓，疊加上市險企近期利潤率下滑影響，為有效進行降本增效，保險公司分支機構上半年在全國范圍內(nèi)均出現(xiàn)“撤退”現(xiàn)象，重慶部分甲級辦公樓受大環(huán)境影響，空置率有所升高。

　　租戶市場價格競爭仍在持續(xù)，下半年實體經(jīng)濟或迎來復蘇

　　租金方面，需求放緩加之部分樓宇面臨租賃調(diào)整影響帶來的招商壓力，部分去化壓力較高的業(yè)主繼續(xù)采取價格策略，換取市場空間。上半年，重慶甲級辦公樓平均租金累計降幅達0.4%，至6月末報83.4元/平方米/月，其中二季度降幅環(huán)比略微擴大。據(jù)仲量聯(lián)行測算，現(xiàn)階段重慶辦公樓市場的價格需求彈性明顯下降。業(yè)主通過降租拉動的需求增量遠不及三四年前的水平，“以價換量”產(chǎn)生的邊際收益顯著收窄，價格策略的有效性大不如前。

　　重慶市政府于6月推出穩(wěn)經(jīng)濟系列政策，涉及地產(chǎn)、工業(yè)、科創(chuàng)等主要行業(yè)十大類、共計128條政策助力企業(yè)紓困。疫情后，實體經(jīng)濟有望在下半年加速復蘇，為辦公需求的恢復注入動能。

　　零售物業(yè)市場

　　節(jié)假日經(jīng)濟助推商業(yè)項目高開業(yè)率入市，商業(yè)版圖持續(xù)北擴

　　3月以來，重慶零售物業(yè)市場新項目入市的熱情在節(jié)假日經(jīng)濟的加持下并未受疫情太大影響而減退。二季度共有兩個項目入市，分別為龍湖全國首個輕資產(chǎn)星悅薈項目——龍湖愛加兩江星悅薈，和以社區(qū)自治聞名的深圳桃源居打造的全國首個商業(yè)項目——空港桃園天地T City。值得一提的是，兩個項目以精準的定位和良好的招商均在入市時錄得超過90%的開業(yè)率，加上一季度開業(yè)的空港澤科星澤匯，上半年重慶零售物業(yè)市場新增供應近28萬平方米，城北板塊的優(yōu)質(zhì)零售體量再次擴容。

　　疫情導致零售物業(yè)招商難度增加，購物中心表現(xiàn)兩極化

　　零售消費市場受經(jīng)濟與疫情影響略顯疲態(tài)，市場情緒謹慎，租賃需求放緩。全市平均空置率較去年末上升1.1個百分點，報14.8%。市場下行，品牌開始開源節(jié)流，優(yōu)化網(wǎng)絡布局，資源聚焦頭部賣場，導致重慶購物中心表現(xiàn)兩極化。隨著需求減弱，非核心商圈租金議價彈性增加，帶動整體市場租金下行。購物中心首層平均租金報377.2元/平方米/月，上半年累計下跌0.8%。

　　首店提升市場活躍度，折扣超市、新能源品牌持續(xù)擴張

　　重慶加速推進國際消費中心城市建設，優(yōu)質(zhì)商圈持續(xù)吸引品牌首店入駐。餐飲首店在上半年展現(xiàn)一定擴張勢頭，茶顏悅色在重慶連開四店，引領一波茶飲熱潮；M Stand、No Nay等精品咖啡品牌的重慶首店相繼亮相，小大董創(chuàng)意菜西南首店亦入駐重慶來福士。除此之外，幾何書店、Smart汽車等不同業(yè)態(tài)的首店也在持續(xù)擴張，首店經(jīng)濟成為推動重慶上半年品牌活躍的重要因素。

　　另一方面，疫情反復，基本品等剛性需求更加穩(wěn)健。奧特樂、嗨特購等折扣超市在資本推動下加速布局。但長期來看，消費市場仍將回穩(wěn)，居民消費仍具有升級和增長的空間。新能源汽車繼續(xù)擴軍，成為疫情下拉動消費的中堅力量，特別是在全球油價上漲以及各類汽車消費優(yōu)惠政策扶持下，更多品牌尤其是傳統(tǒng)燃油車品牌加快推出純電產(chǎn)品，并在優(yōu)質(zhì)購物中心積極布局，例如大眾、凱迪拉克等燃油車品牌在上半年均錄得純電系列的擴店。

　　消費券、節(jié)假日經(jīng)濟多措并舉，共振重慶消費市場

　　為提振疫情下受創(chuàng)的消費市場，重慶開啟消費券發(fā)放熱潮，拉動衣食住行游購娛各品類消費。利用消費券覆蓋領域廣及政企聯(lián)動的特點，精準補貼中小微企業(yè)，帶動受疫情沖擊行業(yè)復蘇。商業(yè)營銷展演活動持續(xù)加碼：一季度，Louise Vuitton 2022開年首場硬箱家居展落地重慶；二季度，連續(xù)舉辦的觀音橋國際消費節(jié)、重慶國際汽車展覽會等活動，為消費市場反彈注入信心。隨著重慶持續(xù)推進國際消費中心城市建設，資源聚集核心商圈、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，國際品牌的商業(yè)推廣活動和大型展演更加青睞重慶。

　　后市展望，消費市場下半年或迎消費反彈

　　下半年，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應依舊高企，預計還將有重慶100 Mall、時代廣場E館等多個優(yōu)質(zhì)商業(yè)將陸續(xù)開業(yè)，新增供應有望超70萬平方米。重慶100 Mall招商進展順利，已官宣引入巴黎百貨巨頭—老佛爺百貨。地標項目將帶動重慶商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)品加速迭代，提升市場的整體品質(zhì)。

　　從宏觀數(shù)據(jù)來看，1-5月重慶社會消費品零售總額同比保持增長，成為全國為數(shù)不多同比實現(xiàn)增長的城市，且總量首超北京，位居全國第二。重慶消費及零售物業(yè)市場展現(xiàn)強大韌性。隨著全國行程碼摘星等舉措出臺，預計消費信心與整體租賃需求將得到恢復。同時暑期旅游旺季來臨，疊加優(yōu)質(zhì)項目在下半年逐步入市，重慶或?qū)⒂瓉硪徊ㄏ�費反彈，重新回到整體上行的趨勢。

　　物流地產(chǎn)市場

　　上半年，普洛斯北碚蔡家物流園一期、寶灣空港物流園一期投入使用。需求端，本地搬遷升級需求主導市場，高標庫凈吸納量共計8.4萬平方米，全市平均空置率較上年末下降1.0個百分點至24.6%。短期集中供應加劇倉庫招商競爭，平均凈有效租金較上年末下降0.8%，報20.9元/平方米/月。

　　生活剛需品支出對消費托底作用凸顯，食品及本地餐飲類企業(yè)倉庫表現(xiàn)活躍

　　上半年全國多地疫情反復，防疫管控升級大幅限制居民出行。數(shù)據(jù)顯示，2022年第一季度全國居民人均可支配收入同比增長5.1%，增速較2021年同期下降8.6個百分點，較疫情前的2019年亦下降1.7個百分點。在此背景下，居民的消費傾向隨之轉(zhuǎn)變，全國范圍食品、糧油、飲料等生活剛需品成為除藥品、石油制品外為數(shù)不多錄得銷售正增長的品類。居民賴以生存的生活基本品支出對整體消費托底作用凸顯。

　　聚焦重慶倉儲市場，上述全國趨勢亦得到較充分體現(xiàn)。前五月，重慶食品、生活日用品、飲料、煙酒類商品消費均錄得明顯的正增長。餐飲消費額也逆勢微漲，農(nóng)副食品加工業(yè)更是重慶主要工業(yè)門類中唯一增速較2021年進一步加快的行業(yè)。上半年，食品零售及本地餐飲類企業(yè)的倉儲租賃活動也較為活躍，換租和新租活動顯著高于其他行業(yè)企業(yè)。

　　西部物流園成為食品餐飲、零售商貿(mào)企業(yè)倉庫首選區(qū)位

　　土主中梁山隧道開通后，沙坪壩西部物流園至渝中區(qū)的車程縮短至35分鐘左右，至江北區(qū)車程壓縮至30分鐘，至禮嘉車程僅15分鐘，是當之無愧的最優(yōu)城配區(qū)位。此外，西部物流園目前已有亞冷和普冷兩大國際高標準冷鏈服務商入駐，成為需求橫跨干冷倉庫的食品、餐飲、生鮮零售企業(yè)選址考量中的又一優(yōu)勢條件。因此，即使上半年全市倉庫去化面積顯著下降，租金持續(xù)承壓，西部物流園依然仍是所有子市場中租金表現(xiàn)最文件的區(qū)域。預計至2023年，西部物流園將迎來一批新項目入市，屆時這一城配物流核心地區(qū)有望形成供需兩旺的市場格局。

　　汽車產(chǎn)業(yè)進入換擋升級期，倉儲需求迎來短期結構性調(diào)整

　　重慶汽車產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷新舊動能交替期，傳統(tǒng)汽車產(chǎn)量和需求即將觸及天花板；而另一方面，新能源汽車產(chǎn)能尚未完全釋放。本地傳統(tǒng)車企紛紛轉(zhuǎn)型新能源賽道，如金康賽力斯、長安阿維塔等品牌，產(chǎn)能相對較小且產(chǎn)量尚未達到飽和，而新引入的新能源汽車項目如理想汽車的全國第三工廠完全投產(chǎn)仍需數(shù)年時間，造成以兩江新區(qū)龍興板塊及北碚蔡家板塊為代表的傳統(tǒng)汽車制造集聚區(qū)汽配件倉儲需求呈現(xiàn)結構性調(diào)整。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務部總監(jiān)尤鵬偉表示：“雖然部分傳統(tǒng)車企進入產(chǎn)能瓶頸影響上下游配件商的倉儲需求，但短期結構性需求調(diào)整難以撼動新能源汽車未來長期產(chǎn)能增長紅利。此外，疫情影響下預制菜的消費市場將更加廣闊，從而推動食品加工、餐飲企業(yè)的高標庫、中央廚房需求逐步增長�！�

　　回顧上半年重慶商業(yè)及工業(yè)物流地產(chǎn)市場，仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝總結道：“隨著重慶社會消費品零售總額首超北京、攀升至全國第二；物流巨頭馬士基、法國零售巨頭老佛爺選址渝中；鄭渝鐵路開通后重慶東進接入全國高鐵網(wǎng)絡、全市軌道交通加密并延伸至江津都市區(qū)等多重利好加持，重慶的經(jīng)濟發(fā)展傳遞出不少積極的訊號。下半年，重慶商業(yè)地產(chǎn)市場或迎來結構性機遇，產(chǎn)業(yè)招引與消費引流是撬動經(jīng)濟的關鍵�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc