一場疫情突兀來襲,影響波及各行各業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)亦不例外。
一方面,宅家生活讓人們對居住有了深層次的思考!昂笠咔闀r(shí)代”,居住的安全性、舒適性、健康性開始影響著人們未來的購房邏輯;另一方面,在項(xiàng)目工程的暫停,線下銷售的關(guān)閉,銷售回款下降等多種因素下,房地產(chǎn)企業(yè)多方承壓。
隨著疫情帶給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的新思考,開發(fā)商的新一輪洗牌在加速,消費(fèi)者對產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新升級需求呼之欲出。
那么,疫情對房地產(chǎn)行業(yè)影響到底有多大?整個(gè)行業(yè)又將發(fā)生哪些變化?什么樣的企業(yè)能在危機(jī)中找到機(jī)會(huì),從疫情中脫穎而出?何謂好房子?好房子的標(biāo)準(zhǔn)又會(huì)發(fā)生哪些變化?
近日,《中國建設(shè)報(bào)》獨(dú)家專訪清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心(CSC)聯(lián)合主任孔鵬,對當(dāng)下行業(yè)熱點(diǎn)、焦點(diǎn)話題進(jìn)行深度剖析,探討房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行價(jià)值重塑。
清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心(CSC)聯(lián)合主任孔鵬
談風(fēng)險(xiǎn):資金風(fēng)險(xiǎn)不是簡單的現(xiàn)金流概念
從數(shù)據(jù)來看,一季度整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行階段。在這樣的環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題成為關(guān)注焦點(diǎn)。
在孔鵬看來,房地產(chǎn)行業(yè)目前最大風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。
“資金風(fēng)險(xiǎn)不是簡單的現(xiàn)金流概念!彼麖(qiáng)調(diào),現(xiàn)金流就是有入有出,只要入大于出,就是正向現(xiàn)金流,企業(yè)就可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但在疫情防控的特殊時(shí)期,一切都按了暫停鍵,在此前提下,企業(yè)的健康度應(yīng)該用庫存現(xiàn)金是否能夠覆蓋企業(yè)固定成本來計(jì)算?座i指出,長期以來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要通過高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來實(shí)現(xiàn),在當(dāng)前形勢下,負(fù)債較高、庫存現(xiàn)金較少的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)非常大。
近期房企年報(bào)集中披露,其中多家房企提到要降負(fù)債。孔鵬對《中國建設(shè)報(bào)》分析認(rèn)為,靠一個(gè)遠(yuǎn)期降負(fù)債的目標(biāo)很難緩解眼前壓力,因?yàn)檠矍皦毫Σ粌H僅是負(fù)債率高低,而是還債的錢從哪里來?在銷售暫停的大環(huán)境下,貸新還舊的路徑也被暫停,結(jié)果就是負(fù)債依然高企,這正是目前的核心風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)意識到風(fēng)險(xiǎn)是好事,但關(guān)鍵是如何落實(shí)到行動(dòng)上,這是比較難的。
那么,未來房企應(yīng)該采取哪些措施來實(shí)現(xiàn)今年發(fā)展目標(biāo)?以及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展?
在孔鵬看來,最重要的是合理排布目標(biāo)!皬漠(dāng)前整個(gè)宏觀態(tài)勢分析,在重啟鍵還未完全開啟的情況下,企業(yè)定太高的目標(biāo)并不現(xiàn)實(shí),所以當(dāng)前,面對現(xiàn)實(shí)、評估現(xiàn)狀對企業(yè)來說很重要,而不是固守著原來的目標(biāo),刻舟求劍!
他對《中國建設(shè)報(bào)》補(bǔ)充說道,疫情之下,外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化對所有企業(yè)來說都是公平的,面臨的困難是相同的。那么,在相同困難下,企業(yè)健康度就會(huì)得到檢驗(yàn),身體健康的就能扛過去。所以對企業(yè)來說,這個(gè)階段應(yīng)該認(rèn)清形勢,調(diào)整目標(biāo),評估自身?xiàng)l件,然后再制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。
談形勢:持中性偏樂觀態(tài)度
談及市場情況,孔鵬認(rèn)為,房地產(chǎn)市場是以剛需和剛性改善型需求為主的市場,前期暫停不等于消失。從數(shù)據(jù)和微觀觀察來看,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始復(fù)蘇。
“房地產(chǎn)行業(yè)在某些維度上雖然已經(jīng)開始復(fù)蘇,但是離大規(guī)模生產(chǎn)、開發(fā)、銷售等還需一段時(shí)間,這與疫情以及經(jīng)濟(jì)流通控制相關(guān),”孔鵬坦言,“短期來看,恢復(fù)到正常狀態(tài)比較難,因?yàn)閷τ诖笞诮灰讈碚f,人們總要到線下去看,要做線下溝通!
目前,低密度中高端住宅的需求在逐步釋放,甚至是“一房難求”,孔鵬補(bǔ)充道,“人們會(huì)有‘要能有個(gè)帶院子的房子該多好,不用一直宅在家,還能出去透透氣’的想法!彼麑Α吨袊ㄔO(shè)報(bào)》續(xù)稱,目前在北京,一些低密度改善性樓盤的銷售情況和預(yù)訂情況都是不錯(cuò)的,這是近年來不多見的情況。
“疫情給了老百姓做減法的思考時(shí)間和空間。其實(shí)觀察這幾月自己以及身邊的人就可以發(fā)現(xiàn),每天必須做的事就是對你或周圍人最重要的需求,這些才是生活的必須消費(fèi),剩下的都可以做減法,就像人的發(fā)展和成長過程一樣,從出生就一直在做加法,而現(xiàn)在終于給了我們一次機(jī)會(huì),用減法的方式做思考,同理對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是這個(gè)邏輯,如果要用減法的方式思考,該怎么減?最終,人們會(huì)意識到一套好住宅,一套安全健康的房子的重要性!彼麑Α吨袊ㄔO(shè)報(bào)》說。
對于今年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢和未來形勢,孔鵬表示持中性態(tài)度!罢劜簧蠘酚^,也談不上悲觀。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)影響廣泛、資金密集且量級巨大的行業(yè),在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)要力保穩(wěn)定!彼麑Α吨袊ㄔO(shè)報(bào)》說。
孔鵬補(bǔ)充表示,人們對于房子的需求沒有萎縮,在認(rèn)知增強(qiáng)的情況下,一個(gè)行業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)巨大的塌方式變化,因此困難是暫時(shí)的。在疫情不斷得到控制的條件下,對未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持中性偏樂觀的態(tài)度。
談轉(zhuǎn)型:當(dāng)故事看,只是成本;當(dāng)事業(yè)看,就是價(jià)值
目前,無論是頭部房企還是中小房企,加快轉(zhuǎn)型已成燎原之勢。同時(shí),向數(shù)字化、智能化的變革之勢又對房企轉(zhuǎn)型提出了更高要求,那么,智能化該如何給企業(yè)賦能,使其順利度過轉(zhuǎn)型期?
在孔鵬看來,這其中最核心的邏輯就是讓智慧科技回歸價(jià)值創(chuàng)造。
他對《中國建設(shè)報(bào)》表示,“在理論構(gòu)建、技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目試點(diǎn)、對外宣傳推廣這四個(gè)維度上,我們已經(jīng)進(jìn)行了四五年的研究。研究中,我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很典型的問題,就是很多做法只是一種炫技,聽上去覺得很高大上,而大多數(shù)老百姓以及政府并不了解。”
“所以它會(huì)以技術(shù)出頭,以技術(shù)結(jié)尾,”孔鵬續(xù)稱,“大家都不明白,投入了那么多成本,購買了這么多高大上的技術(shù),到底為什么?所以,不能為了技術(shù)而技術(shù),就像當(dāng)年瓦特發(fā)明了蒸汽機(jī),它之所以改變了生產(chǎn)力,是因?yàn)樗罱K讓紡織廠的效率提升了10倍,是它讓火車出現(xiàn)了,讓運(yùn)力提升了百倍,最終還是要為實(shí)體世界創(chuàng)造真正的價(jià)值!
那么,該如何破題?孔鵬對《中國建設(shè)報(bào)》說:“最核心的就是做好兩件事。第一,所有科技相關(guān)企業(yè)要想辦法去證明技術(shù)是能夠創(chuàng)造真正價(jià)值的,而不是為了炫技。第二,從資本和政府維度去看,初級階段投入了高成本,但結(jié)果不一定是好的,但是任何新技術(shù)的產(chǎn)生都會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)階段,所以需要的應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)投資和政府鼓勵(lì),雖然今天成本高,但明天成本會(huì)下降,量也會(huì)增加!
對于房地產(chǎn)傳統(tǒng)企業(yè),要考慮的是什么?他分析表示,“要打開胸懷去接受這些事情,誰能看到價(jià)值,誰去擁抱價(jià)值,誰就能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,并且一定要關(guān)注行業(yè)趨勢的變化,關(guān)注其應(yīng)用性的變化,關(guān)注它的價(jià)值創(chuàng)造,并且在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)加入這個(gè)行列當(dāng)中去!
無論是科技創(chuàng)新企業(yè),還是政府金融機(jī)構(gòu),抑或是使用場景的企業(yè),如果都能夠形成這樣一種認(rèn)知,才能推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。孔鵬進(jìn)一步說道:“我認(rèn)為現(xiàn)在處于認(rèn)知正在形成過程中但還沒有達(dá)成共識的階段,其中的牛鼻子是什么?就是要讓科技回歸價(jià)值創(chuàng)造!
談及房企多元化布局,在孔鵬看來,切莫“掛羊頭賣狗肉”,還是要實(shí)實(shí)在在、踏踏實(shí)實(shí)地做事,無論布局養(yǎng)老,還是科技、教育,都要真正地潛心進(jìn)入這個(gè)行業(yè),為這個(gè)行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值,而不僅僅只是編造了一個(gè)故事,背后目的還是為了拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
“如果把它當(dāng)故事看,它只是成本;如果當(dāng)做事業(yè)看,就是價(jià)值!彼麑Α吨袊ㄔO(shè)報(bào)》說道,“如果不斷編新故事,都是增加成本,企業(yè)的利潤就會(huì)越來越低,如果打造的是核心競爭力和價(jià)值,就會(huì)帶動(dòng)主業(yè),多元化才有希望!
談趨勢:回歸產(chǎn)品和價(jià)值,側(cè)重影響需求端
談及對企業(yè)未來發(fā)展的建議,孔鵬說道,通過此次疫情發(fā)現(xiàn),最重要的還是要有好產(chǎn)品。要把精力和時(shí)間從喧囂的廣告宣傳和概念中脫離出來,拿出真真正正創(chuàng)造價(jià)值的讓老百姓獲利的好產(chǎn)品,這是企業(yè)要深入思考和研究的問題。事實(shí)上,越來越多的企業(yè)現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)回歸產(chǎn)品、回歸價(jià)值,這是大勢所趨。
關(guān)于政策方面的建議,孔鵬認(rèn)為政策要助力都市更新。他對《中國建設(shè)報(bào)》解釋稱,“現(xiàn)在增量房地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入尾聲,增量越來越少,此次疫情可以發(fā)現(xiàn),老百姓更多的是在已建成的城市空間環(huán)境中生活。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展,第一批蓋出來的房子已經(jīng)30年了,面臨著更新、改造、數(shù)字化升級等,從這個(gè)維度上來看,對都市更新的關(guān)注度還不夠。”
這其中面臨的難題不少?座i舉例表示,對于老百姓的房子,外立面以及房屋內(nèi)部的修整誰來負(fù)責(zé)?有沒有金融杠桿?如果沒有金融杠桿和銀行貸款的支持,企業(yè)如何參與實(shí)施?
此外,孔鵬建議,政策應(yīng)該從影響供給向影響需求轉(zhuǎn)變。因?yàn)楣芾砥髽I(yè)是很容易的,現(xiàn)行體制下,政府通過制定制度、法令來管理企業(yè)。但是影響需求端卻不易實(shí)現(xiàn)。
他舉例稱,就像綠色建筑的推廣,17年前的非典過后有一次推廣熱潮,今天公眾又開始關(guān)注綠色建筑,仔細(xì)想來,這中間經(jīng)歷的十幾年,并沒有太多成效,因?yàn)槔习傩諞]有具體感受到。北歐有一些政策,比如低能耗房子在進(jìn)行二手房交易時(shí)可以繳很低的稅,甚至免稅。這樣一來,老百姓在買房子的時(shí)候,就會(huì)重點(diǎn)關(guān)注房子的健康指數(shù)、能耗等指標(biāo),在使用的整個(gè)過程中,也會(huì)不斷進(jìn)行維護(hù),因?yàn)橐屪约旱姆孔颖V翟鲋。老百姓覺得好的產(chǎn)品,開發(fā)商或者供應(yīng)商就會(huì)投入資本進(jìn)行研發(fā),這樣才能打造出更好的產(chǎn)品。
他對《中國建設(shè)報(bào)》補(bǔ)充表示,“因此我有建議政策要往需求端發(fā)力,讓老百姓形成更好的消費(fèi)觀念和消費(fèi)認(rèn)知,再以市場促生產(chǎn),推動(dòng)生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品!
來源:中國建設(shè)報(bào)