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施永青:為何房地產(chǎn)價值在消散,價格卻上升?
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-12 11:15:10
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[提要]雖然房地產(chǎn)的價值在消散,但價格依然會繼續(xù)上升。

  當(dāng)被問及對房地產(chǎn)前景的看法,我的答案是:雖然房地產(chǎn)的價值在消散,但價格依然會繼續(xù)上升。

  要理解這個答案,需要先搞清楚什么是價值,什么是價格。房地產(chǎn)的價值是指人在使用房地產(chǎn)的時候所能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益;而房地產(chǎn)的價格則是指擁有者把物業(yè)在市場出售時,所能換取到的貨幣單位。

  房地產(chǎn)能產(chǎn)生多大的使用價值,要看經(jīng)濟發(fā)展水平,以及經(jīng)濟興衰狀態(tài)。把土地用來耕種,所能夠產(chǎn)生的效益,一定低過把土地拿來做工業(yè)生產(chǎn)的效益,這是經(jīng)濟發(fā)展的水平問題。另一方面,經(jīng)濟衰退的時候,房地產(chǎn)的使用效益也很難比得上經(jīng)濟興旺的時期。

  以一個店舖的使用價值為例,在經(jīng)濟興旺的時候,同一個店舖能夠賣出的商品會多過在經(jīng)濟衰退的時候。所以當(dāng)經(jīng)濟衰退的時候,房地產(chǎn)的使用價值會消散。

  現(xiàn)在,世界經(jīng)濟受疫情拖累已進入嚴(yán)重的衰退。估計即使疫情結(jié)束后,也不易恢復(fù)到原先的狀態(tài)。原因是,有不少國家都會把一些關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)撤回本土生產(chǎn),以減少對外國的依賴。但這種安排一定會削減全球化的協(xié)同效應(yīng),令很多產(chǎn)業(yè)沒法再利用別國的廉價勞動力,與鄰近市場的位置等優(yōu)勢,結(jié)果是生產(chǎn)成本上升,經(jīng)濟效益下降。在這種情況下,房地產(chǎn)的使用價值自然沒法像疫情前發(fā)揮得那么好,所以我預(yù)期房地產(chǎn)的使用價值在消散。

  以上所說的是全球的大環(huán)境,個別地區(qū)則要看當(dāng)?shù)卣目挂吣芰,以及恢?fù)生產(chǎn)的速度。經(jīng)濟恢復(fù)得越快,房地產(chǎn)的使用價值也會回升得越快。香港的抗疫成績突出,因此,房地產(chǎn)的使用價值應(yīng)該消散得沒像疫情嚴(yán)重的地方那么多。

  當(dāng)房地產(chǎn)的使用價值消散時,首先受影響的是租金。因此,未來一段時間里,租金一定會下滑,要等到經(jīng)濟復(fù)蘇,租客可以更好地利用房地產(chǎn)的使用價值時,租客才有能力負(fù)擔(dān)更高的租金。

  本來,租金回落會影響房地產(chǎn)的投資回報,并同時拖低房地產(chǎn)的交換價格,但由于市場上資金充沛,利率低落,投資者常愿意接受一個低一點的租金回報率。這樣就導(dǎo)致租金回落沒有對房地產(chǎn)的價格造成太大的負(fù)面影響。

  此外,對價格影響最大的是貨幣供應(yīng)量。世界各國為了減輕疫情對經(jīng)濟的打擊,近期都在推行量化寬松政策,導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量大增。這些新增的貨幣,如果留在銀行系統(tǒng),能夠收到的利息很低,所以必然有一部分會流入資產(chǎn)市場。房地產(chǎn)是香港人最有偏好的儲存財富工具,所以新增的貨幣必然會流入房地產(chǎn)市場。當(dāng)貨幣流入的速度快過房地產(chǎn)供應(yīng)增加的速度時,房地產(chǎn)的價格就無法不上升。因此,在房地產(chǎn)出現(xiàn)價值消散的時候,房地產(chǎn)的價格依然可以上升。

 。ㄗ髡撸菏┯狼 中原集團主席)

  來源:中原薈

編輯:wangdc

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