8月8日，博鰲·21 世紀房地產(chǎn)論壇 第20 屆年會在上海舉行，本次論壇的主題是“穿越周期再出發(fā)：高質量增長的安全邏輯”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生發(fā)表了主題演講。

　　關于房地產(chǎn)周期的問題，聶梅生提出，房地產(chǎn)現(xiàn)在應該說進入一個新的發(fā)展周期，在新的周期里面又和整個經(jīng)濟總的戰(zhàn)略是有關系的，說到高質量的發(fā)展，在房地產(chǎn)相關的高質量發(fā)展當中，我覺得有兩個因素要說的：一個是綠色發(fā)展，這是國家提出來的戰(zhàn)略；還有一個是科技加持和驅動，也就是數(shù)字經(jīng)濟。這兩個是我們高質量增長安全邏輯當中的兩個驅動力。所以今天的演講題目叫做“綠色建筑的發(fā)展與破局”。

　　我們綠建剛好經(jīng)歷了二十年，和今天論壇20周年是非常吻合的。綠建發(fā)展到現(xiàn)在，完成了“由物到人”的發(fā)展，數(shù)字化賦能綠色建筑這已經(jīng)是全球化的事情了，綠色金融在今年提出來支持綠建，房地產(chǎn)金融是我們不可缺少的。今年關于綠色金融怎么支持綠色發(fā)展，和我們密切相關。

　　先說一下綠建和今天的會議一樣，經(jīng)歷了20年。完成了“由物到人”的發(fā)展，尤其這一次的疫情。這二十年我們做了一些什么？2001年我們全聯(lián)房地產(chǎn)商會與清華大學聯(lián)合編制《中國生態(tài)住宅技術評估手冊》。2006年頒布《綠色建筑評價標準》，明確“四節(jié)一環(huán)�！薄�2012年由財政部、住建部印發(fā)了《關于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》。2013年轉發(fā)了《綠色建筑行動方案》。2014年編入《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。2019年頒布《綠色建筑評價標準》。2020年發(fā)布了《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》，為什么今年要發(fā)布這個？因為要貫徹國家綠色生活創(chuàng)建行動總體方案。所以綠色建筑是綠色生活當中的一部分。20年來我們發(fā)布了這樣一些文件。

　　綠建市場的兩個階段：前十年是“四節(jié)一環(huán)保”。節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水，最后達到環(huán)境保護。強調建筑本身的綠色性能，缺少人居的感受，這個階段里面建筑物的系統(tǒng)、材料、產(chǎn)業(yè)鏈怎樣節(jié)約，這個強調得非常多。我也參與了指標的設定、研討、實施。這是前十年。近十年回歸到“以人為本”。尤其是這一次疫情給了大家一個警鐘，搞了半天，如果今后人不安全，人的居住環(huán)境不安全，怎么安全？所有的綠色建筑最后還是關注到人的發(fā)展上，所以這個綠色不光是環(huán)境資源的綠色，最后是以人為本。這里面的健康問題、安全問題、數(shù)字問題就上來了。數(shù)字、智慧不上去，“四節(jié)一環(huán)保”、人的健康安全，都無從談起。

　　疫情期間，重塑和提升了綠色建筑內涵。這一次全球性的疫情給我們一個警鐘，我們說到安全，地震、抗震、防火、耐久性，這是建筑安全。但是這一次不是這些安全，是人的生命安全。什么時候考慮過在建筑當中人的生命安全是最大的安全？生命安全是最大的安全，遠遠強過耐久性的安全、防火安全，這就跨學科了。人的生命安全跨到健康、醫(yī)學、防疫，但人是居住在建筑當中的，不考慮人的生命安全，整個社區(qū)、整個地球都不會安全。所以生命安全和健康建筑，這件事就要求綠色建筑要以人為本。

　　要做到剛剛說的兩點，必須和數(shù)字化、智慧化相結合。人的生存環(huán)境涉及到這么多的問題，最后達到舒適、安全、高效、健康。一定和物聯(lián)網(wǎng)有關，和智慧家居、傳感器、大數(shù)據(jù)分析、綜合調度是有關的。這一次我們關于小區(qū)門禁的問題，給我們提出了非常大的挑戰(zhàn)。門禁口，大家知道多少二維碼在那發(fā)，這個是我們綠色建筑領域當中考慮到的門禁嗎？這一次各種各樣的二維碼、傳感器、GPS，構成了我們小區(qū)的門禁，和數(shù)字化已經(jīng)脫離不開了。比如說這一次的快遞派送，物聯(lián)網(wǎng)是非常厲害的�？倸w來說和數(shù)字化、智慧化聯(lián)合到一起。如果我們的系統(tǒng)不能升級，我們就會失敗，我們就不可能達到下一步的綠色建筑。

　　數(shù)字化技術在疫情控制中發(fā)揮巨大的作用。首先為什么中國在全球能夠把防疫工作做得這么好。我有很多美國朋友，他們說我們做不到，我們沒有門禁、沒有小區(qū)、沒有圍墻，我們不可能有人守在那刷二維碼。我們社區(qū)有形圍墻在疫情防控中發(fā)揮了較好的隔離防控作用。我們小區(qū)的有形圍墻還是起作用的。二維碼、GPS、大數(shù)據(jù)、監(jiān)控類傳感器形成了物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合作戰(zhàn)。我們現(xiàn)在生活工作和綠色建筑離不開數(shù)字化。

　　再進一步，疫情過去以后我們發(fā)現(xiàn)什么缺？我們醫(yī)療配置缺。老年人的慢病，由于不能及時的救治，轉成急性。所以我們醫(yī)療配置、商業(yè)配套以及社區(qū)物流、人流管控須要重視與加強。給我們提出了一連串的問題，關于社區(qū)疫后的升級，幾乎和數(shù)字化有關的。

　　既然我們國家提出來房住不炒，必須要把住的問題，大家目前居住的小區(qū)提升。這里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。

　　第三部分我們說賦能，再出發(fā)，賦能的第一個必須要依靠科技，第二個是綠色金融。房地產(chǎn)是跟金融密切相關的產(chǎn)業(yè)。原來我們的金融無非是開發(fā)貸、個貸、企業(yè)貸、信托，無非是這些。其實不完全是。在綠色金融這方面我們原來沒有進去，怎樣讓綠色金融支持綠色發(fā)展。

　　現(xiàn)在我們國家有一個綠債。國內房企融資成本一般在10%上下。綠債的利率基本上在5%，降一半。但是哪些企業(yè)爭取到了呢？比如說龍湖發(fā)了，基本上在4.4%到4.6%。

　　綠色金融的賦能，我們中國綠色建筑的用資比例比全球的低得多，全球投向綠色建筑的綠色金融大概占到30%，國內只有6%。我們國家也發(fā)綠債，但是沒有用到綠色建筑上，比全球低得多。主要的問題，一個是我們信息發(fā)布，“綠色效益”評估與發(fā)布與金融系統(tǒng)不銜接。第二個是信用體系。這就形成目前非常尷尬的局面，有綠債，我們拿不到，要做綠色建筑，拿不到錢。這和三個原因有關：第一個現(xiàn)在房地產(chǎn)調控，開發(fā)類的貸款基本上一刀切的，不管綠不綠，都不行，綠色建筑也拿不到。第二個是剛剛說的評級問題。綠債偏愛信用評級3A級和2A+級。第三個真正做綠色建筑的，而且做得非常辛苦的和一些中小企業(yè)創(chuàng)新能力比較強的，但是評級不夠，拿不到綠色金融的支持。我們建筑節(jié)能、綠色建筑，很多企業(yè)都在做，但是能拿到綠色融資的不多。所以中小企業(yè)形成了錢荒。但是綠債發(fā)行機構，金融機構現(xiàn)在說現(xiàn)在根本不是錢荒，我們是資產(chǎn)荒，找不到項目，所以這是目前的局面。

　　來源：全聯(lián)房地產(chǎn)商會

編輯：wangdc