2023年12月28日-29日,中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo),全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展(集團)有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會常務(wù)會長、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司 董事長郭瑩輝在演講中表示,產(chǎn)業(yè)園區(qū)有四大功能,第一個功能是資源集聚。第二個功能是企業(yè)孵化。第三個功能是科技研發(fā)。最后一個功能是通過技術(shù)產(chǎn)品、技術(shù)工藝和組織結(jié)構(gòu)帶來整個產(chǎn)業(yè)的升級。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會常務(wù)會長、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝演講實錄:
今天的分享主題是:產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸與創(chuàng)變。希望與各位一起回顧一下我們國家在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程中有哪些階段性的特點,下一步我們行動的一些方向,給大家做一些分享。
第一部分,關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的認知
什么叫產(chǎn)業(yè)園區(qū)?我們今天自己講的產(chǎn)業(yè)園區(qū)實際上是微觀的定義,就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營,但是更加宏觀的定義是我們國家主導(dǎo)的各種經(jīng)開區(qū)和高新區(qū),這些在城市尺度的高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)是從國務(wù)院到地方政府親力親為,為經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展所做的更大的國家部署。在這個產(chǎn)業(yè)園區(qū)中,我們有四大功能,大家可以看一看。
第一個功能是資源集聚功能,關(guān)于我們園區(qū)發(fā)展過程中的人力、財力、物力、信息、組織和政策資源進行集聚,形成園區(qū)的高度集聚效應(yīng)。
第二個功能是企業(yè)孵化功能,新技術(shù)成果、科技小企業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)者的孵化培育作用,這是園區(qū)最基本的功能,就是成果轉(zhuǎn)化和企業(yè)孵化。
第三個功能是科技研發(fā)功能,新技術(shù)、新場景、新應(yīng)用等等在園區(qū)中找出它的未來的市場。
最后一個功能是技術(shù)產(chǎn)品、技術(shù)工藝和組織結(jié)構(gòu)帶來整個產(chǎn)業(yè)的升級。尤其今年以來,大家都耳熟能詳?shù)漠a(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群等等,就是通過一個龍頭企業(yè)帶動,形成產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群,形成園區(qū)內(nèi)的示范和拉動效果。
第二部分,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是從國家對外發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)形態(tài),我認為分成四個階段。第一階段是1979到1991年,這是探索起步階段,主要是應(yīng)對改革開放在沿海地區(qū)建立國家級的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū),以生產(chǎn)制造業(yè)為主,形成的我們的資源要素,形成新的產(chǎn)能,對出口形成創(chuàng)匯作用。
第二階段快速發(fā)展階段,就是1992到2002年,這十年就是小平同志南巡講話開始,在各地沿海地區(qū)形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高潮,也啟動了我們國家園區(qū)的高速發(fā)展階段。
第三個階段是03年到09年,因為在這個階段最為突出的特點是園區(qū)發(fā)展過度,園區(qū)亂象叢生。國務(wù)院開始整頓園區(qū),以提升質(zhì)量為核心,對各種國家、省市、縣域各類園區(qū)進行了統(tǒng)籌和整治。
最后一個是創(chuàng)新升級階段,2010年到目前,這十多年從整頓變成國家系統(tǒng)的分層、分級、分地區(qū)、分產(chǎn)業(yè)建立不同類型的園區(qū),結(jié)構(gòu)化、體系化的發(fā)展。
這是我們國家40年來,四大特別明顯的階段,給大家做一個普及,讓大家有一些認識。
第三部分,20年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的突出特點
從進入新世紀(jì)的20多年,我們國家園區(qū),尤其是市場化園區(qū)里面有什么特點,剛才講的大的背景是歷史脈絡(luò),國家發(fā)展園區(qū)中的部署和作為。作為市場化的園區(qū)企業(yè),在這個行業(yè)中有哪些特點呢,我總結(jié)了幾個。
第一,園區(qū)經(jīng)濟成為我國經(jīng)濟發(fā)展的生力軍。從2021年為例,國家級經(jīng)開區(qū)230家,國家高新區(qū)169家,總共兩類園區(qū)加起來399家。它們達到國內(nèi)GDP的29萬億,占國內(nèi)GDP的29.3%,納稅收入4.5萬億元,占全國稅收中總額的27.7%。對我們國家經(jīng)濟和民生做出了巨大貢獻。
第二,催生了產(chǎn)城融合理念及其開發(fā)模式。這點各位都非常熟悉,因為在國家大力支持園區(qū)的過程中,市場化的園區(qū)就隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展,園區(qū)缺少商住配套,商住配套中間缺少產(chǎn)業(yè)拉動,所以產(chǎn)城融合,尤其在近十年,就是2010年以后風(fēng)生水起。在這期間,早期的園區(qū)已形成了各種混合功能,尤其衍生出了像華夏幸福、大連億達和北科建集團等等,這些優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)成為了產(chǎn)城融合模式的主要建設(shè)者,為我們的園區(qū)和我們的園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人提供了非常豐富的產(chǎn)品,也形成了一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新的盈利模式。
第三,最近幾年,隨著一線城市土地資源日益稀缺,政府建立了自己的城投公司、園區(qū)平臺公司,親自下場招商建園區(qū),所以我們市場化的園區(qū)開發(fā)企業(yè)尤其是以產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心的市場化企業(yè)受到了很大的擠壓。過去耳熟能詳?shù)囊恍┬袠I(yè)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè),這幾年可以說基本上都退出江湖了。因為這些主要是由于土地供應(yīng)上優(yōu)先政府平臺供應(yīng),長線資本市場化尤其是民營企業(yè)沒有這么多長線資本來支撐。還有招商手段,政府招商和市場化招商,政策傾斜度又不一樣。還有一塊就是配套的住宅用地,產(chǎn)業(yè)配住宅這種模式也徹底行不通了。因此,以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為核心的開發(fā)企業(yè)基本難以為繼,這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一細分行業(yè)由盛極一時到現(xiàn)在基本上又落落寡歡了。
第四,各級政府平臺公司成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的操盤手,這就是我今天所講的主題所謂的“回歸”,因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是源自于國家、源自于政府的一種行為,正是因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到政府平臺公司作為產(chǎn)業(yè)重大項目的規(guī)劃落地,還是規(guī)劃實施的載體,都是政府從區(qū)域經(jīng)濟總體出發(fā)而考慮的,包括它要考慮到城市的設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施的投入,包括產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)以及產(chǎn)業(yè)招商的配套體系等等,而且算的是綜合的賬,不是我們的物業(yè)租售的賬,所以政府平臺公司代表政府作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)算的是產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的賬、綜合稅收的賬,它不一定考慮資產(chǎn)的增值或者出售。所以在目前經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)的情況下,我們有能力出手做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的,這幾年就是城投或政府的園區(qū)產(chǎn)業(yè)公司,這是由政府發(fā)起園區(qū),目前又基本上回歸到政府行為的一種趨勢。
第四部分,2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨的挑戰(zhàn)和機遇
經(jīng)濟的弱復(fù)蘇背景下,園區(qū)領(lǐng)域也表現(xiàn)出非常明顯的兩個特點。
第一個特點,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營愈加困難。北京已經(jīng)是非常高勢能的城市,產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商,尤其是大家看到有些園區(qū)退租率挺高的,尤其是我們在觀察廣州、深圳地區(qū),也發(fā)現(xiàn)了今年很多園區(qū)在去年招租的客戶合同契約基礎(chǔ)上有很多毀約的,很多企業(yè)客戶不入園了,租金也斷崖式下降,所以今年園區(qū)隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟形勢,這個園區(qū)的招商和運營遇到了前所未有的壓力,這是一個特點。
第二個特點,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市更新日益活躍,這又是我們另外看到的一個希望之處。尤其今年我走訪了全國好幾個政府,包括福州、浙江、深圳、廣州、鄭州等等,都能看到地方政府今年在產(chǎn)城更新層面上快速發(fā)力,建立了城市更新標(biāo)準(zhǔn),比如按照畝均多少劃定必須更新,就產(chǎn)業(yè)而推出,而且還成立了專班,甚至還成立了城市更新的平臺公司等等,政府再利用存量土地、存量園區(qū)做產(chǎn)城更新,讓產(chǎn)業(yè)置換,讓城市更加美好。
所以在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的另外一個趨勢里,就是政府又引起了新一輪的產(chǎn)城更新給我們帶來新的投資和開發(fā)運營機會。
第五部分,產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢
趨勢一,從園區(qū)功能來看,產(chǎn)業(yè)社區(qū)理念將被政府和社會認可。近兩年,政府端和開發(fā)企業(yè)多數(shù)也提到了,在過去的產(chǎn)業(yè)園和住宅社區(qū)這個夾層中間有沒有一種產(chǎn)業(yè)入城、社區(qū)帶產(chǎn)業(yè)這種趨勢,到街區(qū)這個層面其實是可行的,因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分在郊外,而城市里面往往產(chǎn)業(yè)空心化,我們可以看看海淀區(qū)目前的中關(guān)村區(qū)域,產(chǎn)業(yè)都到了海淀北部了,現(xiàn)在面臨著城市中心區(qū)缺高端的科技研發(fā)產(chǎn)業(yè),所以現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)人口都大量外溢。還有西城的崇盛百貨改成孵化器,大家都看到了城里面核心區(qū)需要大量新產(chǎn)業(yè)、都市型產(chǎn)業(yè)帶動,所以這個特點也非常明顯,也可能是未來城市更新和社區(qū)運營中的一大亮點。
趨勢二,從園區(qū)投資角度看,產(chǎn)業(yè)新勢力成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的另類投資商。我們從去年已經(jīng)看到了在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)調(diào)整的情況下,互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車這些新的龍頭在自己做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),以自己的企業(yè)總部為核心,作為鏈長帶動上下游生態(tài)圈,形成企業(yè)級產(chǎn)業(yè)園區(qū),而且地方政府對這種模式非常推崇。隨著制造業(yè)強國和科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的深化,可能新興起的產(chǎn)業(yè)龍頭真的就會變成產(chǎn)地產(chǎn)新的趨勢。
趨勢三,從園區(qū)運行管理來看,智慧和低碳園區(qū)將成為園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配置,F(xiàn)在我們國家對低碳、能源的高效利用也非常關(guān)注,有些地方作為法規(guī)、作為政府的考核指標(biāo),園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)載體、作為經(jīng)濟活動最大的排放源頭,從智慧化和能源物聯(lián)網(wǎng)化的管理都能互補,還有各種場景的深入,所以園區(qū)的智慧和低碳絕對成為城市管理的重要方向。
第六部分,中科產(chǎn)城公司園區(qū)的實踐
剛才講了這么多宏觀的行業(yè)特點,我也講講我這幾年如何做的園區(qū)運營,給各位以啟發(fā)。
案例一,我們作為龍頭企業(yè)的服務(wù)商,怎么讓這些龍頭企業(yè)能夠進入目標(biāo)市場,能夠拿地建設(shè),能夠獲得企業(yè)發(fā)展的比較好的條件?我們做了一個非常大的儀表企業(yè),上市公司企業(yè),在北京大興生物醫(yī)藥基地,幫助他們進北京,拿到了200畝工業(yè)用地,其中100畝土地已經(jīng)建設(shè)完成了。這期間怎么服務(wù)于大產(chǎn)業(yè)客戶,幫它投資顧問,幫它做它的園區(qū)策劃,怎么幫它跟政府來做商務(wù)談判,最后幫它拿到了很好的商務(wù)條件。這些三個階段的顧問業(yè)務(wù),是我們受客戶之托,作為專業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)園區(qū)的服務(wù)機構(gòu),幫產(chǎn)業(yè)客戶形成互補,這個是非常成功的一個幫產(chǎn)業(yè)客戶做園區(qū)的案例。同時,也相當(dāng)于給地方政府招了一個龍頭企業(yè)入園,形成了雙向的服務(wù)效果。
這是我們公司給客戶做的實景圖和效果圖,以及我們功能的安排,相當(dāng)于把一個衛(wèi)星產(chǎn)業(yè)園從平鋪的狀態(tài)豎起來放在樓宇里面,所以產(chǎn)業(yè)園和寫字樓不可分割在這個項目上完全體現(xiàn)出來,寫字樓形態(tài),產(chǎn)業(yè)功能。
這是我們在樓宇內(nèi)部署的產(chǎn)業(yè)的研發(fā)平臺,而且可以告訴大家,因為我們預(yù)見性地幫企業(yè)做了小事和研發(fā)平臺,這個企業(yè)在今年8月份,云南省委書記親自到企業(yè)掛牌,命名為云南疫苗實驗室,如果沒有預(yù)見性的建立這樣的研發(fā)平臺,他們也不能獲得這樣的殊榮。
案例二,我們在廣州番禺區(qū)幫助香港上市公司,200多畝土地,根據(jù)自我更新的要求和當(dāng)?shù)卣龊眯聟^(qū)的未來的規(guī)劃,我們把它定位為怎么做好一個園區(qū)的整體規(guī)劃,形成一個很好的未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展圖景,給政府做匯報,最后取得政府的認可,形成了企業(yè)、政府和運營商完美的合作。政府按照我們的條件,完全給予認可,形成了未來產(chǎn)城融合、職住平衡、產(chǎn)教、創(chuàng)新多功能的園區(qū),這個也是非常成功的一個案例,企業(yè)按照這個方向正在進行建設(shè)和招商。
通過今天的行業(yè)趨勢以及我們公司的一些運營的案例,希望通過我們寫字樓分會形成大家的智慧,在每個會員中用主理人的機制,我們每人都是主人,大家相互幫扶,讓我們大家共同發(fā)展。
來 源:房訊網(wǎng)