中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正遭受新冠肺炎疫情的無情重?fù)�。根�?jù)高力國(guó)際對(duì)全國(guó)74個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研，新冠疫情爆發(fā)后，全國(guó)線下零售商業(yè)市場(chǎng)成為業(yè)績(jī)受影響的重災(zāi)區(qū)，整體客流損失至少達(dá)到八成，餐飲、零售、娛樂等停業(yè)達(dá)七成。盡管部分商家也同時(shí)開拓了線上營(yíng)銷渠道，但目前看來線上營(yíng)銷增長(zhǎng)也很有限。
業(yè)內(nèi)人士分析，近年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商頗為注重“場(chǎng)景”的營(yíng)造，但這樣也令購(gòu)物中心在面對(duì)疫情這種不可抗力時(shí)受挫的程度尤為嚴(yán)重。不過，戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理甄士奇認(rèn)為，此次疫情的突發(fā)事件會(huì)成為商業(yè)零售業(yè)重整再出發(fā)的一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)：“大浪淘沙，行業(yè)門檻會(huì)進(jìn)一步加高。而食品安全、公共衛(wèi)生、配套設(shè)施等方面也會(huì)迎來新的升級(jí)，滿足消費(fèi)者對(duì)于健康安全要求的新標(biāo)準(zhǔn)。”
受疫情沖擊商業(yè)地產(chǎn)“速凍”
疫情期間，為幫助商戶共克時(shí)艱，緩解商鋪營(yíng)運(yùn)壓力，不少商場(chǎng)、購(gòu)物中心推出“免租”及“減租”政策。據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至目前全國(guó)已有超過80家房企減租超過50億元。
盡管如此，不少業(yè)內(nèi)人士仍然直言，減租對(duì)于線下品牌門店的作用并不大。僅以上海市場(chǎng)為例，《華夏時(shí)報(bào)》記者近期走訪了ipam、上海萬象城、七寶寶龍城等多個(gè)仍在照常營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)普遍較為冷清。除超市仍人頭攢動(dòng)以外，多數(shù)商鋪和柜臺(tái)人流稀少，不少餐飲品牌門店更是直接閉門歇業(yè)。
“商業(yè)地產(chǎn)這次是（受到）重創(chuàng)�！�2月24日晚間，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)、商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家王永平向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，新冠肺炎疫情對(duì)商場(chǎng)構(gòu)成重創(chuàng)，整體平均銷售額沖擊掉了七八成。目前盡管開發(fā)商給商戶給予了一定優(yōu)惠，但因?yàn)橐咔楫?dāng)下還沒有進(jìn)入到被全面控制階段，開發(fā)商本身也有資金壓力，“商場(chǎng)不確定自己能堅(jiān)持到什么程度”。而疫情目前對(duì)行業(yè)帶來的沖擊，完全取決于疫情的發(fā)展，目前還無法確定何時(shí)才能恢復(fù)。
值得注意的是，近年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頗為注重“場(chǎng)景”的營(yíng)造，但這一做法也令購(gòu)物中心在面對(duì)疫情這種不可抗力時(shí)受挫的程度尤為嚴(yán)重。根據(jù)高力國(guó)際對(duì)全國(guó)74個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研，新冠疫情爆發(fā)后，全國(guó)線下零售商業(yè)市場(chǎng)成為業(yè)績(jī)受影響的重災(zāi)區(qū)，整體客流損失至少達(dá)到八成，餐飲、零售、娛樂等停業(yè)達(dá)七成。具體來看，大部分品牌在1月23日后都經(jīng)歷了銷售額的大幅下降，降幅最高的達(dá)到90%。相比黃金地段大型高端商場(chǎng)，社區(qū)型配套商業(yè)的下滑幅度相對(duì)較小，在30%-50%左右。
“這兩個(gè)月沒有哪家的數(shù)據(jù)會(huì)好看。”一位不愿具名的房企人士坦言，公司旗下位于多個(gè)城市的購(gòu)物中心目前都沒有閉店，但因?yàn)橐咔椤盎旧纤闶情T可羅雀”。其向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上，不僅僅是他們一家，可以說全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們都面臨著由人工成本、前期投入的沉淀資金等共同構(gòu)成的沉重負(fù)擔(dān)。
美的商業(yè)公開表示，疫情所致，購(gòu)物中心的客流與銷售額跌幅很大。包括減租成本、防護(hù)耗材、營(yíng)運(yùn)成本以及品牌閉店等成本在內(nèi)，美的商業(yè)需承擔(dān)的損失達(dá)數(shù)千萬。
高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在疫情壓力下，約16%的租戶表示未來可能會(huì)關(guān)店，11%的租戶表示要調(diào)整開店策略、控制成本。王永平坦言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)模較大，但是嚴(yán)重依賴于現(xiàn)金流的行業(yè)，對(duì)于上下游的影響也比一般的中小企業(yè)大得多。
目前，由于人流量稀少，不少品牌開始注重線上銷售渠道，通過購(gòu)物群、小程序、“直播帶貨”等形式吸引顧客。仲量聯(lián)行認(rèn)為，線上渠道在這次疫情中有效助力緩和商家壓力。但戴德梁行發(fā)布的研報(bào)則謹(jǐn)慎指出，除了實(shí)體商業(yè)受到的直接影響外，由于缺少場(chǎng)景，線上商業(yè)同樣受到波及。
市場(chǎng)下半年有望迎來反彈
面對(duì)仍在持續(xù)的疫情，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新冠肺炎疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的沖擊還將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，整體也將面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率上升、招商難度加大的困境。
戴德梁行方面認(rèn)為，零售業(yè)中短期前景依然不明朗，大型購(gòu)物中心市場(chǎng)空置率將有所推升，同時(shí)整體平均租金則面臨下調(diào)。
“一季度業(yè)績(jī)無可避免將受到損害并出現(xiàn)下跌�！比R坊董事及上海暨北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，“受疫情影響，大部分在上海和北京的商場(chǎng)和品牌店都調(diào)整了營(yíng)業(yè)時(shí)間或選擇暫時(shí)關(guān)閉實(shí)體門店。”同時(shí)，萊坊發(fā)布的研報(bào)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)部分零售商將會(huì)采取更為保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上影響購(gòu)物中心的吸納量、新建購(gòu)物中心的招商難度加大等。
“在疫情得到全面控制之前，實(shí)體零售受到較大負(fù)面影響。”仲量聯(lián)行方面也向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，餐飲、影院、健身及娛樂等密集型業(yè)態(tài)商戶的經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)一部分今年本來預(yù)計(jì)開業(yè)的項(xiàng)目會(huì)延遲開業(yè)。
有聲音認(rèn)為，近期，超長(zhǎng)假期和“隔離”的生活狀態(tài)抑制了人們的諸多需求。疫情結(jié)束后，這些壓抑許久的購(gòu)買力將會(huì)形成“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”。
楊悅晨表示，“對(duì)于疫情結(jié)束后的市場(chǎng)消費(fèi)力還是充滿信心的，相信疫情結(jié)束后消費(fèi)市場(chǎng)將迅速回彈，只要疫情可控，中長(zhǎng)期來看此次疫情對(duì)于市場(chǎng)的影響較為有限�！辈贿^，仲量聯(lián)行方面則認(rèn)為，“在疫情得到全面控制后，我們預(yù)計(jì)消費(fèi)者情緒將保持謹(jǐn)慎”。當(dāng)然，“消費(fèi)者累積的消費(fèi)意愿終將逐步推動(dòng)市場(chǎng)的回暖”。
值得一提的是，盡管疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)造成了嚴(yán)重影響，但業(yè)內(nèi)仍不乏樂觀的聲音，認(rèn)為這將倒逼行業(yè)加速自我變革。例如，戴德梁行認(rèn)為，疫情發(fā)生后，各方均積極摸索應(yīng)對(duì)，這些將啟發(fā)市場(chǎng)新的趨勢(shì)。
“此次疫情的突發(fā)事件會(huì)成為商業(yè)零售業(yè)重整再出發(fā)的一個(gè)機(jī)遇點(diǎn)�！闭缡科娼忉屨f，“大浪淘沙，行業(yè)門檻會(huì)進(jìn)一步加高。而食品安全、公共衛(wèi)生、配套設(shè)施等方面也會(huì)迎來新的升級(jí)，滿足消費(fèi)者對(duì)于健康安全要求的新標(biāo)準(zhǔn)�！北热�，遠(yuǎn)程教育、線上醫(yī)療店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業(yè)態(tài)在疫情之下也得以更快速發(fā)展，將對(duì)商業(yè)模式構(gòu)成影響。
世邦魏理仕向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的研報(bào)也指出，此次疫情的爆發(fā)在近期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃和投資將帶來較大影響，但預(yù)計(jì)下半年將迎來反彈。雖然新冠肺炎疫情將主要在上半年對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成影響，但5G商用、金融業(yè)開放、低利率環(huán)境等中長(zhǎng)期利好和基礎(chǔ)性變革將持續(xù)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的租賃和投資活動(dòng)。
來源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
