隨著疫情得以有效控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序展開，中央和地方各類刺激政策不斷涌現(xiàn)，疊加外部新一輪量化寬松，先知先覺的購房人開始不淡定......千萬豪宅兩次開盤售罄，售樓處來訪人數(shù)超預(yù)期等各類預(yù)示市場形勢變化的事件層出不窮。為此，克而瑞對全國 43個重點城市新建商品住宅成交恢復(fù)進程進行了數(shù)據(jù)分析和訪談?wù){(diào)研發(fā)現(xiàn)，全國樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，回升速度三四線好于二線好于一線。深圳、成都、福州、蘇州、杭 州、淮安、揚州、嘉興、汕頭等 9 個城市成交表現(xiàn)已然達到甚至超過2019年4季度的平均水平，其他二、三線城市樓市也表現(xiàn)出強勁的復(fù)蘇動能，重慶、濟南、佛山等進程稍顯滯后。

　　全國樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，但復(fù)蘇動能正在減弱

　　隨著新冠肺炎疫情在國內(nèi)得到有效控制，2月下旬以來，多市住建局相繼發(fā)布通知，著力推動房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)、推進售樓處安全有序開放。目前，全國樓市整體呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢， 重點城市商品住宅成交量逐步回升，第十周(3.9-3.15)，全國43個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積達到259萬平方米，環(huán)比上周增長7%，相較第七周增長159%，基本恢復(fù)至去年四季度周均成交量的6成水平。

　　分能級來看，一、二、三四線城市最近一周商品住宅成交量分別達到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%，換言之，目前三四線樓市整體復(fù)蘇程度最高，二線次之，一線城市最低。

　　但值得警惕的是，隨著前期積壓的需求陸續(xù)得到釋放、支持性政策效力逐步施放完畢， 全國——尤其是一二線城市——樓市復(fù)蘇動能正在減弱。第九周開始，各能級城市周均成交 量環(huán)比增速顯著放緩，第十一周，二線城市環(huán)比增速已由上周的34%驟跌至2.5%，一線城市環(huán)比增速已由正轉(zhuǎn)負。

　　福州、杭州樓市升溫動力強勁

　　一線城市中深圳市場率先回暖。一、二手房的成交數(shù)據(jù)可直觀反映這一事實，第十周深圳商品住宅成交量達到8.8萬方，明顯高于去年四季度周均值水平，二手房周成交量達15.27萬平方，環(huán)比增漲18%，達到疫情前周平均成交量7成水平。此外，近期深圳商務(wù)公寓屢開屢罄現(xiàn)象也可佐證市場信心恢復(fù)，3月7日，104套總價區(qū)間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當日售罄，3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄。

　　重點二線城市中，成都、蘇州復(fù)蘇動力強勁、市場熱度迅速回升。而福州、杭州盡管數(shù) 據(jù)層面?zhèn)�別周度成交量大幅反彈，但其實質(zhì)是年前充分蓄客的紅盤推貨拉動，市場整體仍存 在冷熱不均現(xiàn)象，后續(xù)周度成交量也出現(xiàn)了一定程度回調(diào)。

　　蘇州樓市快速復(fù)蘇得益于三大因素——政策支持、人才引進、固有需求充裕。第一，蘇 州 2月出臺的土拍新政有效提振房企購地信心，如3月13日工業(yè)園區(qū)一宅地拍出2.4萬元/ 平方米樓面價，近乎持平于青劍湖版塊地王單價。第二、前期引進的人才持續(xù)釋放購買力，同時，新版人才引進草案已過審未出臺，預(yù)計將在未來進一步釋放效力。第三，蘇州固有潛 在購房需求量巨大。從近期市場表現(xiàn)來看，新推項目認購率在50%-60%左右，高價盤去化表現(xiàn)不俗。

　　三四線城市中常州、嘉興等市場迅速升溫

　　從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，重點三四線城市中，淮安、嘉興、汕頭、揚州等4個城市過去三周的成交面積已經(jīng)達到甚至超過了去年四季度的正常水平。

　　如常州，樓市、地市運行迅速回歸正軌，市場信心加速建立。2020年3月上半月常州主城區(qū)商品住宅成交面積為10.91萬m2，在供應(yīng)受限的情況下成交量同比小幅下跌11%。 與此同時，上半月常州土拍狀況火爆異常，湖塘“地王”出現(xiàn)，武高新地塊的激烈競拍，天寧掛牌“最高起始樓面價”地塊。

　　而三四線城市中成交規(guī)模領(lǐng)先的佛山、東莞、惠州等樓市恢復(fù)相對滯后。第十周佛山商 品住宅成交面積14.21萬方，僅相當于去年四季度周均成交面積5成水平，遠低于三四線城市平均恢復(fù)程度。

　　長三角的舟山市場恢復(fù)形勢同樣不容樂觀，疫情的負面影響仍在持續(xù)。第一，市場基本 以前期房源續(xù)銷為主，產(chǎn)品存在同質(zhì)化競爭，導致實際成交恢復(fù)緩慢;第二，線下售樓處實行預(yù)約制，蓄客周期明顯拉長;第三，觀望情緒加重，近期典型項目開盤去化率僅10%，較年前30%的平均去化率進一步下滑。

　　綜上，全國樓市正在有序復(fù)蘇，全國整體成交量已回升至去年6成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。出乎意料的是，數(shù)據(jù)顯示三四線城市樓市的復(fù)蘇速度要明顯快于一、二城市，且復(fù)蘇動能依然強勁，可以化解此前對三四線城市的過于悲觀預(yù)期。

　　基于上述結(jié)果，克而瑞預(yù)判，全年樓市成交并不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑， 大概率將呈現(xiàn)先抑后揚、總量回落10%以內(nèi)的走勢;銷售承壓的三四線城市房地產(chǎn)市場也不完全一無是處，終將回歸到“人+錢”的基本面，有需求且有購買力的城市可高看一線。

　　來源：經(jīng)濟日報

編輯：wangdc