房訊網(wǎng)訊 一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎牽動(dòng)著全國(guó)人民的心，更給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。

　　疫情發(fā)生以來，商業(yè)地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)受阻業(yè)績(jī)停滯。疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對(duì)和反思？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何預(yù)測(cè)和展望？

　　日前，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新商辦50人專題采訪行動(dòng)，邀請(qǐng)50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和代理機(jī)構(gòu)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對(duì)、營(yíng)銷創(chuàng)新、預(yù)測(cè)展望等為商業(yè)辦公行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。

　　3月3日，針對(duì)疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對(duì)建議、預(yù)測(cè)展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平。

中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、IFFRE國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事張平

　　房訊網(wǎng)：疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)、企業(yè)影響和沖擊？

　　張平：總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合效應(yīng)的影響。疫情對(duì)寫字樓的影響相對(duì)于購物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)有明顯的滯后效應(yīng)。餐飲業(yè)、旅游業(yè)、零售業(yè)等服務(wù)業(yè)先受影響，之后可能傳導(dǎo)到某些生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。影響的程度更多取決于本次疫情時(shí)間的長(zhǎng)短。經(jīng)濟(jì)有自己運(yùn)行的規(guī)律，傳導(dǎo)需要時(shí)間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來看，滯后的規(guī)律是通常是6個(gè)月左右的時(shí)間。如果說中美貿(mào)易戰(zhàn)是長(zhǎng)期影響的話，希望疫情的影響是短期波動(dòng)的，但疫情導(dǎo)致中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力對(duì)于部分寫字樓需求造成的負(fù)面影響可能會(huì)持續(xù)。

　　為什么中小企業(yè)對(duì)于寫字樓、購物中心、聯(lián)合辦公等這些商業(yè)地產(chǎn)而言這么重要？根據(jù)2018年國(guó)務(wù)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)中小企業(yè)貢獻(xiàn)了50%以上的稅收，60%以上的GDP，70%以上的技術(shù)創(chuàng)新，80%以上的城鎮(zhèn)勞動(dòng)就業(yè)崗位，90%以上的企業(yè)數(shù)量。根據(jù)仲量聯(lián)行的研究統(tǒng)計(jì)，2019 年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃成交中，承租面積小于 1,000 平方米的中型、小型企業(yè)占比超過 50%，是辦公樓需求的主要來源。因此中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力的增加，將對(duì)辦公樓市場(chǎng)的需求產(chǎn)生一定程度的消極影響。

　　本次疫情之下，相比中小企業(yè)而言，大型企業(yè)壓力相對(duì)可控。從寫字樓面積需求行業(yè)角度看，TMT行業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)這些可能受益的行業(yè)，未來進(jìn)而穩(wěn)定或增加面積需求。傳統(tǒng)寫字樓的韌性行業(yè)如金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)相對(duì)而言抗壓能力較強(qiáng)，預(yù)計(jì)需求會(huì)保持穩(wěn)定。

　　房訊網(wǎng)：疫情之下，商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)從業(yè)者的應(yīng)對(duì)和反思？

　　張平：寫字樓市場(chǎng)就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)直接影響寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)。短期而言，這次疫情對(duì)寫字樓上半年的影響類似2003年非典對(duì)市場(chǎng)造成的短期影響，主要體現(xiàn)在租戶實(shí)際看房量的銳減，市場(chǎng)潛在的搬遷、擴(kuò)租等選址需求暫時(shí)停滯或延緩。預(yù)計(jì)4月份之前選址看房客戶量將明顯低于往年；預(yù)計(jì)5月以后會(huì)逐漸增加。即使大部分業(yè)主都提供了力度較大的優(yōu)惠條件，但很可能出現(xiàn)很多寫字樓租戶重新選址動(dòng)機(jī)不足的現(xiàn)象，部分中小面積租戶選擇原地續(xù)租，以不變應(yīng)萬變。預(yù)計(jì)今年下半年選址的活躍性會(huì)上升，不過今年整體收取租金的月份會(huì)減少。

　　目前來看，央企和高科技企業(yè)、醫(yī)藥企業(yè)、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)所受影響相對(duì)有限。以北京寫字樓市場(chǎng)為例，各區(qū)域表現(xiàn)就有所不同。新興市場(chǎng)如豐臺(tái)科技園商圈、麗澤商圈，2019年就出現(xiàn)過因?yàn)橐恍┲行∑髽I(yè)沒有如期拿到融資導(dǎo)致剛剛簽完租賃合同就出現(xiàn)退租現(xiàn)象，但是同期央企租戶的表現(xiàn)則非常穩(wěn)定。而在以高科技互聯(lián)網(wǎng)為主要租戶的中關(guān)村商圈和上地商圈，所受影響整體有限，滯后效應(yīng)也不一定明顯。

　　總體來看，寫字樓市場(chǎng)的未來走勢(shì)取決于企業(yè)的付租能力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)受疫情影響的嚴(yán)重程度。如果持續(xù)時(shí)間短，可能中小企業(yè)付租能力和承租能力受影響，如持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，某些大企業(yè)的付租能力也會(huì)受影響。寫字樓市場(chǎng)未來一兩年表現(xiàn)都不容樂觀。雖然受此次疫情的影響不如商業(yè)市場(chǎng)顯著，但也需要一定時(shí)間才能恢復(fù)。

　　房訊網(wǎng)：疫情之下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和展望？

　　張平：2020年伊始，所有從業(yè)者始料未及的是新冠肺炎疫情給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開啟了史上最難的大考！作為一名地產(chǎn)及金融領(lǐng)域的從業(yè)者，也一直在思考疫情會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的"危"與"機(jī)"？

　　1、遠(yuǎn)程辦公會(huì)變革但不會(huì)取代線下辦公。在此次疫情的影響下，遠(yuǎn)程辦公成為2020開年復(fù)工的首選方式。但是，遠(yuǎn)程辦公并不是革命性的變化，經(jīng)歷了此次疫情，相信更多人體會(huì)到了集中辦公的高效和必要，因此預(yù)計(jì)疫情過后集中辦公仍是各公司的首選。目前遠(yuǎn)程辦公在美國(guó)也僅是少數(shù)公司在實(shí)踐，遠(yuǎn)程辦公會(huì)變革寫字樓使用的靈活性、便捷性、效率性，甚至是顛覆某些辦公傳統(tǒng)觀念，但并不會(huì)也不能完全取代線下的實(shí)體辦公。

　　2、寫字樓資管將面臨史上最嚴(yán)峻的防疫考驗(yàn)。寫字樓的人員持續(xù)密集程度遠(yuǎn)高于購物中心等商業(yè)物業(yè)。隨著逐漸復(fù)工，寫字樓相對(duì)較高的人員密集度及常見的大開間式工位集中辦公區(qū)，將給防疫工作帶來巨大挑戰(zhàn)。

　　3、呼吁減免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主方的"房產(chǎn)稅"。當(dāng)下，抗擊疫情是第一要?jiǎng)?wù)，但后續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措如何落地至關(guān)重要。我們看到全國(guó)范圍內(nèi)，無論寫字樓、購物中心、聯(lián)合辦公、物流倉儲(chǔ)等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的很多業(yè)主方，都盡其所能已經(jīng)為其資產(chǎn)的租戶方或多或少的進(jìn)行了租金減免，以減輕租戶的壓力，攜手共擔(dān)疫情造成的負(fù)面影響。所以，在此呼吁政府針對(duì)已經(jīng)給予過租戶租金減免的業(yè)主方免除或減少"房產(chǎn)稅"等相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　來源：房訊網(wǎng)