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房企利潤整體壓縮 馬太效應(yīng)再次加強
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-5-27 15:55:06
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[提要]在“穩(wěn)”的基調(diào)下,各大房企的營收規(guī)模保持穩(wěn)步增長,但盈利卻呈下滑趨勢。

  進入五月,上市房企2019年業(yè)績披露已經(jīng)基本完成。在過去的2019年,“穩(wěn)”仍然是房地產(chǎn)政策的主旋律。熱點地區(qū)持續(xù)加強調(diào)控措施,確保市場平穩(wěn)運行;中央重申堅持房住不炒,著力防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在“穩(wěn)”的基調(diào)下,各大房企的營收規(guī)模保持穩(wěn)步增長,但盈利卻呈下滑趨勢。

  利潤空間被壓縮 行業(yè)利潤整體下行

  在2019年萬科的業(yè)績會上,萬科總裁及首席執(zhí)行官祝九勝曾表示“長期來看,行業(yè)毛利率下降是一個趨勢,且這個趨勢已經(jīng)形成”。

  機構(gòu)研究的數(shù)據(jù)印證了這一觀點。根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示,在50家典型上市房企中,2019年毛利率下降的房企數(shù)量達到37家。2019年50家典型上市房企的加權(quán)平均毛利率為29.9%,同比2018年下滑3.1個百分點;2019年毛利率中位數(shù)為28.8%,同比下滑2.8個百分點。房企利潤率下行成普遍現(xiàn)象。

  如,萬科2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率27.2%,同比下降2.5個百分點;銀城國際2019年毛利率為16.0%,較2018年下降13.0個百分點;中國恒大毛利率為27.8%,同比下降8.4個百分點;新城控股毛利率32.64%,下降4個百分點;弘陽地產(chǎn)毛利率25.1%,降低6.1個百分點等。

  數(shù)據(jù)同時顯示,50家典型上市房企2019年整體營業(yè)收入為34427億元,同比增長24.7%,較2018年34.8%的增速下降10.1個百分點。

  毛利率和營業(yè)收入增速的明顯下降,同時帶動了凈利潤率和Roe下降。據(jù)中指研究院近日發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)上市公司研究報告》顯示,2019年,A股房企和內(nèi)房股的凈利潤率分別為13.3%和16.6%,同比分別減少1和0.4個百分點;Roe均值分別為10.8%和14.6%,分別減少0.3和0.2個百分點。

  數(shù)據(jù)可見,2019年,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間被持續(xù)擠壓,房企利潤增長面臨較大的下行壓力。

  房企普遍降杠桿 資本更加青睞“強者”

  資產(chǎn)負債率一定程度上可以反映上市公司的負債水平。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年A股上市房企資產(chǎn)負債率均值68.8%,同比下降0.2個百分點;內(nèi)房股資產(chǎn)負債率均值75.5%,同比上升0.3個百分點。資產(chǎn)負債率小幅波動,但房企手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物情況明顯改善。截至2019年末,內(nèi)房股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額均值60.5億元,同比增加13.8%,A股房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值為22.1億元,同比提升16.8%。

  2019年,房地產(chǎn)金融政策維持收緊態(tài)勢,相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管力度依舊,充分實踐“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的政策基調(diào)。同時,房地產(chǎn)市場依舊處于下行周期,房企為了降低運營風(fēng)險,普遍選擇降低杠桿,維持財務(wù)穩(wěn)定。

  數(shù)據(jù)顯示,規(guī)模較大的房企在控制負債方面表現(xiàn)更為積極。碧桂園、萬科、中海、華潤置地、招商蛇口等規(guī)模房企凈負債率均控制在50%以內(nèi),而徘徊在千億門檻左右的部分房企,杠桿依然偏高。

  但是整體看來,降負債是2019年房企的整體趨勢。泰禾經(jīng)過一年努力調(diào)整,2019年底的有息負債水平下降約30%,由2018年底約1380億下降至960億,凈負債率下降約140個百分點,資產(chǎn)負債率下降約2個百分點;融信中國2019年凈負債率為70%,同比下降35個百分點;新力地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率從2018年的238%降為2019年的67%,大幅下降171個百分點。

  根據(jù)億翰智庫研究數(shù)據(jù)顯示,2019年50家典型房企平均凈負債率為94.1%,相比2018年的105.3%下降11.2個百分點,行業(yè)整體負債水平明顯下降。

  在2019年恒大中國業(yè)績會發(fā)布會上,許家印表示“恒大要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來!辈⑻岢瞿繕耍河邢⒇搨磕昶骄陆1500億,到2022年要把總負債降到4000億以下;佳兆業(yè)管理層也明確提出降負債,2020年的目標是將負債率下降至120%或以下;富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉也表示2020年負債率將再降15%。

  房企融資成本上升是2019年房企財報中表現(xiàn)的另一個明顯特征,根據(jù)克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)的縱向?qū)Ρ龋?019年,50家典型上市房企的整體融資成本同比上升0.33個百分點。

  融資成本一定程度上是房企綜合實力的體現(xiàn),2019年,房企之間的融資能力分化明顯。作為財務(wù)穩(wěn)健的代表企業(yè),中海再次在融資方面表現(xiàn)出巨大優(yōu)勢,2019年中海加權(quán)平均借貸成本為4.21%,比2018年的4.3%降低近0.1個百分點。此外,華潤置地、龍湖、保利、萬科、金地、金茂、招商蛇口等房企的融資成本均也在5%左右,融資優(yōu)勢明顯。

  部分企業(yè)融資成本則相對較高。如中梁控股2019平均借貸成本為9.4%,新力控股為9.2%。

  據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,50家典型上市房企中,有10家企業(yè)融資成本在9%以上。

  與此同時,有多家實力較強的房企,如上文提到的中海,還有華潤、龍湖、金茂、保利、綠城、世茂等,這些企業(yè)2018年的融資成本均不到6%,已經(jīng)遠低于市場平均水平。同時,在2019年整體融資成本上升的環(huán)境中逆市而行,融資成本再次降低,“強者恒強”在資本市場再次上演。

  疫情之后市場逐漸復(fù)蘇 行業(yè)集中度再次提升

  2020年初,突如其來的疫情打亂了市場節(jié)奏,房產(chǎn)銷售受到嚴重影響。從目前房企公布的一季度銷售業(yè)績來看,銷售規(guī)模下降現(xiàn)象普遍。

  因為疫情影響,市場不確定性增加,房企行動也更加謹慎。從目前公布的情況來看,房企對2020年銷售目標的設(shè)定普遍保守,目標增幅超過20%的房企屈指可數(shù),提質(zhì)降速成為行業(yè)共識。甚至融創(chuàng)、中海、華潤、龍湖、融創(chuàng)等基數(shù)較大的龍頭企業(yè),將業(yè)績目標增速降至10%以內(nèi)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2020年房企整體目標增長率在10%左右,較2019年進一步放緩,該數(shù)據(jù)甚至低于2019年的業(yè)績實際增速。

  如今,疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊逐漸減弱,隨著各地經(jīng)濟生活回歸常態(tài),全國房地產(chǎn)市場各項指標均持續(xù)回暖。疫情期間積壓的購房需求正在逐步釋放,經(jīng)濟鼓勵政策也在一定程度上加快房地產(chǎn)業(yè)回歸正軌。

  突如其來的疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)的分化,中小房企紛紛出局,行業(yè)集中度再度提升。在房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑的大背景下,一部分杠桿偏高的中小房企正在經(jīng)歷生死棋局。

  來源:經(jīng)參產(chǎn)經(jīng)融合

編輯:wangdc

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