近日,有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,5月北京租賃市場總體成交量同環(huán)比大幅上漲,租金水平觸底回升,預(yù)計6月畢業(yè)季市場仍將持續(xù)增長。那么,北京租賃市場真的全面復(fù)蘇了嗎?日前北京疫情再次反復(fù),又給市場帶來了哪些影響?
記者日前從北京多個區(qū)域的租賃中介、租客及業(yè)主處了解到,北京租賃市場真實情況并沒有報告中那么樂觀,部分區(qū)域大量房源空置,有的最長已經(jīng)空置了超過200天,現(xiàn)在的租金價格比疫情前下降4%左右;多個長租公寓在部分區(qū)域已經(jīng)停止收房,并且在跟部分房東協(xié)商降價甚至解約;租賃中介6月份的優(yōu)惠力度比前幾個月更大,最高免租3個月。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,5月北京住房租賃市場出現(xiàn)回暖復(fù)蘇,但跟往年的那種傳統(tǒng)旺季不太一樣,當(dāng)前市場比較平穩(wěn),房源供應(yīng)充足,租金穩(wěn)中有降。北京疫情反復(fù)對租賃市場有較大影響,但具體影響有多大尚沒法精準(zhǔn)判斷。預(yù)計今年成交量上不去,租金價格仍然呈現(xiàn)低迷下跌態(tài)勢,疫情反復(fù)或加快淡季變冷。
部分長租公寓停止收房,與業(yè)主協(xié)商降價
近日,李先生告訴券商中國記者,自如管家給他打電話協(xié)商降價的事,說經(jīng)過財務(wù)部門的測算,他委托的這套房子運(yùn)營處于虧損狀態(tài),希望他能夠降點(diǎn)租金。
李先生的房子在北京東城區(qū),是一套一居室,目前按合同約定,自如每月付他的租金是6000元。券商中國記者從該片區(qū)的一位自如出房管家處了解到,目前附近的1居室,自如對外出租的價格在6800左右。
隨后,券商中國記者又以業(yè)主身份又找到東城區(qū)的一位自如收房管家小劉,他說他所在片區(qū)現(xiàn)在停止收房了,因為有大量房子空著租不出去,他自己名下就有100多間房空置,最長空置時間超過200天。
對于停止收房的原因,小劉對券商中國記者說:“過完年就停收了,因為疫情影響,租金價格降了,裝修也沒法進(jìn)行,現(xiàn)在疫情又有新變化,后面裝修也是受影響,收上來房子也租不出去,公司公告說先停收消化庫存!
當(dāng)問到是否有跟業(yè)主談降價的事,小劉告訴券商中國記者,目前有少數(shù)房源是在跟業(yè)主協(xié)商降價,不全是疫情原因,可能公司承擔(dān)虧損有一年左右時間了,再加上疫情影響。“我們也不是強(qiáng)制要求降價,如果談不妥,公司核算繼續(xù)經(jīng)營下去會持續(xù)虧損太多的話,也會主動解約,但會按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任!
券商中國記者了解到,不只自如,蛋殼也有一部分房源在跟業(yè)主協(xié)商降價。
針對部分企業(yè)存在讓業(yè)主降租金的情況,一位知情人士對券商中國記者表示,一方面,受疫情對大環(huán)境的影響,疫情下房屋租賃也受到較大沖擊,特別是租房平均成交周期驟升至70天以上,導(dǎo)致業(yè)主租金收入降低。很多業(yè)主也積極適應(yīng)市場規(guī)律變化,降低租金、調(diào)整租金價格,以實現(xiàn)快速出租降低損失。另一方面,處于疫情中的長租公寓各項成本均在提升,尤其是占比最大的租金成本高于市場平均水平。一些租賃平臺因之前收房時的評估價較高,隨著疫情影響經(jīng)濟(jì)下行、城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移等因素,原有定價與現(xiàn)在價格存在較大落差,會出現(xiàn)極小部分根據(jù)當(dāng)前市場情況綜合評估后,與業(yè)主溝通協(xié)商調(diào)整優(yōu)化個別房源合同的現(xiàn)象。
租金比疫情前下降4%左右,有業(yè)主降價有業(yè)主扛著
小王上周剛剛搬家,因為在網(wǎng)上找到了房租更低的房子,寧可給了之前的房東一個月的違約金。她對券商中國記者說,現(xiàn)在租的房子是一套300多平方米的復(fù)式里的一間次臥,朝南,房間比之前的更大,房子裝修更好更干凈,小區(qū)環(huán)境更好,但租金卻比之前要便宜650元/月。
小王新租的房子在北京朝陽區(qū)東四環(huán)附近,比之前的房子向東一站地,雖然距離上班地點(diǎn)遠(yuǎn)了一點(diǎn),但勝在“物美價廉”。她告訴券商中國記者,這套復(fù)式是最近業(yè)主新掛出來直租的,之前都沒有對外出租過,因為疫情對其生意有一些影響,手頭沒之前那么寬裕了,所以才對外出租了,報價也相對低一點(diǎn)。
帶小王看房的中介表示,通常來講,6月份是租賃旺季,租金是要漲價的,但今年一直都沒有漲價。因為好多比較好的房子雖然有掛出來,但是也租不出去。小王的一個住望京的朋友想轉(zhuǎn)租自己的房子然后搬去順義,但是掛出來半個多月了仍沒租出去。
“現(xiàn)在好多房子租不出去,可能價格定的高,但有的業(yè)主心里價位很高,有的空了一個月了,最多空了2個月了,仍不想降價!北本┴S臺區(qū)某商圈的鏈家經(jīng)紀(jì)人小方對券商中國記者說,現(xiàn)在有客戶來了,她們會努力勸業(yè)主降價,現(xiàn)在網(wǎng)上顯示的月租金,有的還能談下來一二百元,有的就硬扛著不能談,這個還要看房子和業(yè)主。
小方還告訴券商中國記者,南三環(huán)附近有個2居室租金很便宜,因為房東特別著急出租,一開始標(biāo)價5300元,后來降到5000元,又降到4800元,現(xiàn)在已經(jīng)降到了4600元了,一個月內(nèi)降價3次,還沒租出去呢,主要因為房子比較舊、小區(qū)環(huán)境不太好。
不僅普租市場的租金下調(diào)了,多家長租公寓的租金也有調(diào)整。
自如東城區(qū)某片區(qū)的收房管家小張告訴券商中國記者,現(xiàn)在網(wǎng)上顯示價格已經(jīng)是比疫情前降了大概4%-5%!捌鋵嵢ツ晗掳肽曜饨痖_始回落,到年底至降至兩年前水平,疫情更加劇了供需關(guān)系的變化,以前是10個人搶4-5套房,現(xiàn)在反過來了,4-5個人租房,有10套房在租,人口外流比較嚴(yán)重!
上述片區(qū)蛋殼的管家也對券商中國記者表示,最近蛋殼好多房源都已經(jīng)降價了,每個房源調(diào)的不一樣,大概每個月降了300元-500元,官網(wǎng)上是已經(jīng)調(diào)完的價格。
6月傳統(tǒng)旺季租金優(yōu)惠力度比4-5月份更大
券商中國記者注意到,雖然5月份市場的確有所恢復(fù),看房人多了不少,但多個長租公寓在6月傳統(tǒng)旺季推出的租金優(yōu)惠力度比4-5月份更大。
券商中國記者以租客身份咨詢現(xiàn)在租房有何優(yōu)惠活動時,自如一位出房管家表示,5月開始到年底有“海燕計劃”,包括畢業(yè)生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利,6月還有個分期免押金活動,相當(dāng)于免一個月的房租。
蛋殼一位出房管家也對券商中國記者表示,現(xiàn)在優(yōu)惠力度挺大,除了每年的“椋鳥計劃”給畢業(yè)生首月0押金,送半年內(nèi)免費(fèi)換租外,6月還有個“安居計劃”,最高可以獲得三個月免租。
對于多家長租公寓大力度的優(yōu)惠活動,接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,疫情對租賃市場影響確實挺大,住房需求沒有上來,畢業(yè)季不像往年那樣大批量租房,現(xiàn)在出租率不是很樂觀,6月多家長租公寓的優(yōu)惠力度比4-5月份更大,雖不是價格下降,但從側(cè)面看他們在通過這種方式促進(jìn)市場成交,先要減少空置率,提高出租水平。
此外,談到近日北京疫情反復(fù)的影響,上述蛋殼管家說:“雖然最近看房的人挺多的,但市場離正常水平還差點(diǎn),這兩天突然疫情反復(fù),小區(qū)又不能帶看了,會有一些影響!
北京疫情反復(fù)或加快租賃市場淡季變冷
原本疫情得到控制后,租賃市場需求有望持續(xù)回暖,6月的畢業(yè)季也備受期待,沒想到,北京疫情突然反復(fù),給剛剛回溫的市場再次蒙上陰影。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會6月11日發(fā)布的報告顯示,隨著北京的疫情響應(yīng)等級下調(diào),以及高校畢業(yè)生租房需求的釋放,住房租賃市場持續(xù)回暖。5月整租成交量環(huán)比增長20%左右,分租環(huán)比增長近30%。由于市場房源供應(yīng)充分,成交量的回升并未對租金價格產(chǎn)生波動,整體租金水平保持平穩(wěn)。
貝殼研究院此前發(fā)布的貝殼平臺的租賃住房成交數(shù)據(jù)更顯示,5月北京總體成交量環(huán)比上漲27.3%,同比上漲45.5%;平均租金水平為84.33元/平方米/月,環(huán)比上漲4.2%,結(jié)束了今年1月以來的下跌趨勢,但仍未達(dá)到去年同期租金水平,同比下跌2.7%。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會在報告中表示,二季度以來,隨著國內(nèi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)步伐加快,租房市場回溫明顯。不同于往年春節(jié)后的“V”型回升,受到疫情影響,今年租賃市場“U”型底部運(yùn)行一段時間后,才開始回升。
在此次北京疫情出現(xiàn)反復(fù)前,業(yè)內(nèi)人士對6月的畢業(yè)季充滿期待。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會還在報告中表示,接下來,畢業(yè)季將進(jìn)入倒計時,大批高校畢業(yè)生即將集中進(jìn)入租房市場;與此同時,政府相繼出臺消費(fèi)券、減稅降費(fèi)等方針政策,多措并舉對沖疫情影響,也將進(jìn)一步推動房屋租賃市場回歸常態(tài)。貝殼研究院此前的報告更是樂觀預(yù)計,隨著6月高校畢業(yè)季的到來,高校畢業(yè)生集中進(jìn)入租賃市場,6月租賃市場將會持續(xù)升溫創(chuàng)新高。
然而,6月12日北京疫情突然反復(fù),隨后多個區(qū)域風(fēng)險等級提升,中高風(fēng)險區(qū)域小區(qū)再次出入嚴(yán)控,這給剛剛回溫的租賃市場帶來一定影響。
對于當(dāng)前的北京住房租賃市場形勢,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥接受券商中國記者采訪時表示,當(dāng)前北京住房租賃市場比較平穩(wěn),房源供應(yīng)充足,租金穩(wěn)中有降。新冠肺炎疫情發(fā)生近半年來,住房租賃企業(yè)受到重大影響,截至目前尚未根本好轉(zhuǎn),租賃企業(yè)的經(jīng)營生存還是比較艱難。5月份,新冠肺炎疫情防控取得階段性勝利,住房租賃市場出現(xiàn)回暖復(fù)蘇,但跟往年的那種傳統(tǒng)旺季不太一樣。
“往年傳統(tǒng)住房旺季,一是春節(jié)后的務(wù)工返城的三四月份,二是大學(xué)生畢業(yè)季的六七月份,但今年的情況有些特殊。”趙慶祥進(jìn)一步對券商中國記者說,按照疫情防控要求,目前多數(shù)高校畢業(yè)生尚未返校,畢業(yè)和就業(yè)都受到影響。原來六七月份高校畢業(yè)生離開學(xué)校要租房住,但目前住房租賃市場期待的“畢業(yè)季”尚未到來。即使有畢業(yè)租房需求,也因疫情防控需要,與常年不同,如要提前通過房東或中介人員與房屋所在社區(qū)及小區(qū)物業(yè)確定搬家時間、條件及需要準(zhǔn)備的相關(guān)材料等。通常要按照社區(qū)或物業(yè)的要求辦理小區(qū)出入證。目前有些封閉管理的小區(qū)不允許進(jìn)出。
談到北京疫情反復(fù)對租賃市場的影響,趙慶祥表示,肯定是有影響,甚至是較大影響,但具體影響有多大尚沒法精準(zhǔn)判斷。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受券商中國記者采訪時也表示,北京租賃市場受疫情直接沖擊,預(yù)計今年成交量上不去,租金價格仍然呈現(xiàn)低迷下跌態(tài)勢,疫情反復(fù)或加快淡季變冷。
趙慶祥建議,房東或者業(yè)主需調(diào)整心態(tài),接受租金穩(wěn)中有降的現(xiàn)實,正常住房租賃市場租金應(yīng)當(dāng)有漲有跌。商品房價格2017年沖高之后,到現(xiàn)在已經(jīng)有了一定程度的回落;住房租金經(jīng)過2018年快速上漲后,出現(xiàn)穩(wěn)中有降也是正常的。同時,對于住房租賃企業(yè)來說,他認(rèn)為,要做好過緊日子過苦日子的長遠(yuǎn)打算,因為住房租賃本身不是一個“暴利”行業(yè),還是靠精細(xì)化運(yùn)營管理和高效服務(wù)來獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的生命力。
來源:券商中國
編輯:wangdc