7月3日下午,備受矚目的上海虹口涉“圍標(biāo)”地塊(HK271-01地塊)重新競(jìng)拍,最終經(jīng)過187輪競(jìng)價(jià),被招商蛇口以總價(jià)44.04億元、溢價(jià)率28.4%斬獲,成交樓面價(jià)約8.11萬元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略算了筆賬,8.11萬元/平方米的成交樓面價(jià),5%保障房無償交給政府,增加3500元/平方米,加上自持菜場(chǎng)和其他代建,合計(jì)地價(jià)8.7萬元/平方米;如未來按13萬元/平方米銷售,稅10%就是1.3萬元/平方米,三費(fèi)(管理費(fèi)、營銷費(fèi)、資金成本)10%增加1.3萬元/平方米,建安成本5600元/平方米,裝修標(biāo)準(zhǔn)最低也要3000元/平方米。
也就是說,未來該地塊銷售價(jià)如果按13萬元/平方米計(jì)算,總成本將超12萬元/平方米,利潤約為1萬元/平方米,利潤率約9%,并不算高。不過,記者注意到,目前該地塊周邊最高項(xiàng)目限價(jià)為10.8萬元/平方米,
而該地塊之所以備受關(guān)注,除了其是上海近3年來首次出讓的純宅地(也是上海2020年以來推出的首個(gè)無自持比例要求的純住宅地塊),還源于幾個(gè)月前的一場(chǎng)“圍標(biāo)”案。
3月31日,中海以底價(jià)34.3億元將虹口區(qū)HK271-01地塊收入囊中,樓面價(jià)63155元/平方米。在業(yè)界驚訝于該地塊最終零溢價(jià)成交的同時(shí),坊間有傳聞稱,中海拿地之后與華潤成立了項(xiàng)目組,萬科作為財(cái)務(wù)投資角色也參與其中。
隨后的4月初,便傳出該地塊涉嫌“圍標(biāo)”的消息。因涉嫌土地圍標(biāo),中海、華潤、萬科三家參與競(jìng)標(biāo)的公司高管被相關(guān)部門帶走調(diào)查。
6月3日,上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布通知表示,鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動(dòng)存在疑義,為維護(hù)公共利益,保障市場(chǎng)健康有序發(fā)展,根據(jù)出讓人申請(qǐng),終止該地塊的出讓活動(dòng)。
6月23日,上海土地市場(chǎng)公告稱,HK271-01地塊有效申請(qǐng)人數(shù)為7人,因此確定該地塊于7月3日采用掛牌方式出讓。7名有效申請(qǐng)人包括深圳龍光、珠海華發(fā)、融創(chuàng)中國、融信中國、招商蛇口、保利發(fā)展、綠城中國等7家房企。
值得一提的是,此次HK271-01地塊重新出讓,起拍價(jià)依舊是34.3億元,折合樓面價(jià)63155元/平方米。
此外,出讓公告中還明確了住宅中小套型比例,要求地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%,計(jì)36967平方米以上(中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為:多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米)。
今年6月初,記者曾實(shí)探虹口HK271-01地塊,看到現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行土地平整,土方車和挖掘機(jī)的轟鳴聲不絕于耳。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹,地塊原先受到了一定工業(yè)污染,正在做修復(fù)施工,預(yù)計(jì)工期會(huì)持續(xù)幾個(gè)月。
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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