房訊網(wǎng)訊 由《21世紀經(jīng)濟報道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、精瑞人居發(fā)展基金會聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第20屆年會，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質量增長的安全邏輯”。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生出席并演講。
各位領導、各位嘉賓，媒體界的朋友們，大家上午好！非常歡迎大家來參加博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇。我們風風雨雨走過了二十年，這20年，我?guī)缀趺磕甓紖⒓恿耍宦纷邅�，我非常欣賞這個會議。我今天的演講也是和大家分享一些觀點。
說到房地產(chǎn)周期的問題，現(xiàn)在應該說進入一個新的發(fā)展周期，在新的周期里面又和整個經(jīng)濟總的戰(zhàn)略是有關系的，說到高質量的發(fā)展，在房地產(chǎn)相關的高質量發(fā)展當中，我覺得有兩個因素要說的：①一個是綠色發(fā)展，這是國家提出來的戰(zhàn)略；②還有一個是科技加持和驅動，也就是數(shù)字經(jīng)濟。我今天的演講當中認為這兩個是我們高質量增長安全邏輯當中的兩個驅動力。所以今天的演講題目叫做“綠色建筑的發(fā)展與破局”。
我們綠建剛好經(jīng)歷了二十年，和今天論壇20周年是非常吻合的。綠建發(fā)展到現(xiàn)在，完成了“由物到人”的發(fā)展，數(shù)字化賦能綠色建筑這已經(jīng)是全球化的事情了，綠色金融在今年提出來支持綠建，房地產(chǎn)金融是我們不可缺少的。今年關于綠色金融怎么支持綠色發(fā)展，和我們密切相關。
最后提到今天的演講主題，綠色金融和科技賦能綠色建筑。
先說一下綠建和今天的會議一樣，經(jīng)歷了20年。完成了“由物到人”的發(fā)展，尤其這一次的疫情。這二十年我們做了一些什么？2001年我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會與清華大學聯(lián)合編制《中國生態(tài)住宅技術評估手冊》。2006年頒布《綠色建筑評價標準》，明確“四節(jié)一環(huán)�！薄�2012年由財政部、住建部印發(fā)了《關于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實施意見》。2013年轉發(fā)了《綠色建筑行動方案》。2014年編入《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。2019年頒布《綠色建筑評價標準》。2020年發(fā)布了《綠色建筑創(chuàng)建行動方案》，為什么今年要發(fā)布這個？因為要貫徹國家綠色生活創(chuàng)建行動總體方案。所以綠色建筑是綠色生活當中的一部分。20年來我們發(fā)布了這樣一些文件。
總量就不說了，大家可以看到基本上綠建發(fā)展的速度和我們整個房地產(chǎn)的發(fā)展速度是一樣的，同步的。最開始只有3千萬平方米，到現(xiàn)在是6.5億平方米，發(fā)展是非�？斓�。
綠建市場的兩個階段：①前十年是“四節(jié)一環(huán)保”。節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水，最后達到環(huán)境保護。強調建筑本身的綠色性能，缺少人居的感受，這個階段里面建筑物的系統(tǒng)、材料、產(chǎn)業(yè)鏈怎樣節(jié)約，這個強調得非常多。我也參與了指標的設定、研討、實施。這是前十年。②近十年回歸到“以人為本”。尤其是這一次疫情給了大家一個警鐘，搞了半天，如果今后人不安全，人的居住環(huán)境不安全，怎么安全？所有的綠色建筑最后還是關注到人的發(fā)展上，所以這個綠色不光是環(huán)境資源的綠色，最后是以人為本。這里面的健康問題、安全問題、數(shù)字問題就上來了。數(shù)字、智慧不上去，“四節(jié)一環(huán)�！�、人的健康安全，都無從談起。
數(shù)字化怎么賦能綠色建筑？
疫情期間，重塑和提升綠色建筑內(nèi)涵。大概在最近的五年，我們所有的開發(fā)商，包括從美國開始，“威爾系統(tǒng)”（音）主要從健康系統(tǒng)來說，和人有關系，健康建筑的說法。光健康建筑還不夠，這一次全球性的疫情給我們一個警鐘，我們說到安全，地震、抗震、防火、耐久性，這是建筑安全。但是這一次不是這些安全，是人的生命安全。什么時候考慮過在建筑當中人的生命安全是最大的安全？生命安全是最大的安全，遠遠強過耐久性的安全、防火安全，這就跨學科了。人的生命安全跨到健康、醫(yī)學、防疫，但人是居住在建筑當中的，不考慮人的生命安全，整個社區(qū)、整個地球都不會安全。所以生命安全和健康建筑，這件事就要求綠色建筑要以人為本。
要做到剛剛說的兩點，必須和數(shù)字化、智慧化相結合。人的生存環(huán)境涉及到這么多的問題，最后達到舒適、安全、高效、健康。一定和物聯(lián)網(wǎng)有關，和智慧家居、傳感器、大數(shù)據(jù)分析、綜合調度是有關的。這一次我們關于小區(qū)門禁的問題，給我們提出了非常大的挑戰(zhàn)。門禁口，大家知道多少二維碼在那發(fā)，這個是我們綠色建筑領域當中考慮到的門禁嗎？這一次各種各樣的二維碼、傳感器、GPS，構成了我們小區(qū)的門禁，和數(shù)字化已經(jīng)脫離不開了。比如說這一次的快遞派送，物聯(lián)網(wǎng)是非常厲害的�？倸w來說和數(shù)字化、智慧化聯(lián)合到一起。如果我們的系統(tǒng)不能升級，我們就會失敗，我們就不可能達到下一步的綠色建筑。
數(shù)字化技術在疫情控制中發(fā)揮巨大的作用。首先為什么中國在全球能夠把防疫工作做得這么好。我有很多美國朋友，他們說我們做不到，我們沒有門禁、沒有小區(qū)、沒有圍墻，我們不可能有人守在那刷二維碼。我們社區(qū)有形圍墻在疫情防控中發(fā)揮了較好的隔離防控作用。我們小區(qū)的有形圍墻還是起作用的。二維碼、GPS、大數(shù)據(jù)、監(jiān)控類傳感器形成了物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合作戰(zhàn)。我們現(xiàn)在生活工作和綠色建筑離不開數(shù)字化。
再進一步，疫情過去以后我們發(fā)現(xiàn)什么缺？我們醫(yī)療配置缺。老年人的慢病，由于不能及時的救治，轉成急性。所以我們醫(yī)療配置、商業(yè)配套以及社區(qū)物流、人流管控須要重視與加強。給我們提出了一連串的問題，關于社區(qū)疫后的升級，幾乎和數(shù)字化有關的。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會和全國制標委馬上要一起啟動一連串的關于數(shù)字化社區(qū)標準，在編的有《智慧社區(qū)信息模型標準》。和全國制標委共同編了“建筑及居住區(qū)出入口數(shù)字化技術應用標準”。新編的有智慧社區(qū)評價標準。
既然我們國家提出來房住不炒，必須要把住的問題，大家目前居住的小區(qū)提升。這里面包括智能安防、智能健康、智能出行、智能配送、智能生活等。
第三部分我們說賦能，再出發(fā)，賦能的第一個必須要依靠科技，第二個是綠色金融。房地產(chǎn)是跟金融密切相關的產(chǎn)業(yè)。原來我們的金融無非是開發(fā)貸、個貸、企業(yè)貸、信托，無非是這些。其實不完全是。在綠色金融這方面我們原來沒有進去，怎樣讓綠色金融支持綠色發(fā)展。
現(xiàn)在我們國家有一個綠債。國內(nèi)房企融資成本一般在10%上下。綠債的利率基本上在5%，降一半。但是哪些企業(yè)爭取到了呢？比如說龍湖發(fā)了，基本上在4.4%到4.6%。
綠色金融的賦能，我們中國綠色建筑的用資比例比全球的低得多，全球投向綠色建筑的綠色金融大概占到30%，國內(nèi)只有6%。我們國家也發(fā)綠債，但是沒有用到綠色建筑上，比全球低得多。主要的問題，一個是我們信息發(fā)布，“綠色效益”評估與發(fā)布與金融系統(tǒng)不銜接。第二個是信用體系。這就形成目前非常尷尬的局面，有綠債，我們拿不到，要做綠色建筑，拿不到錢。這和三個原因有關：①第一個現(xiàn)在房地產(chǎn)調控，開發(fā)類的貸款基本上一刀切的，不管綠不綠，都不行，綠色建筑也拿不到。②第二個是剛剛說的評級問題。綠債偏愛信用評級3A級和2A+級。③第三個真正做綠色建筑的，而且做得非常辛苦的和一些中小企業(yè)創(chuàng)新能力比較強的，但是評級不夠，拿不到綠色金融的支持。我們建筑節(jié)能、綠色建筑，很多企業(yè)都在做，但是能拿到綠色融資的不多。所以中小企業(yè)形成了錢荒。但是綠債發(fā)行機構，金融機構現(xiàn)在說現(xiàn)在根本不是錢荒，我們是資產(chǎn)荒，找不到項目，所以這是目前的局面。
綠債，①單一項目募集資金體量更大；②資金運用更靈活；③時間更靈活；④發(fā)行成本相對較低；⑤審核效率較高。最近七部委也發(fā)表了“綠色產(chǎn)業(yè)指導目錄”。倒逼進行綠色改革，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)向綠色發(fā)展。
這是我們國家發(fā)的一些政策，我就不詳細說了。
謝謝大家！
來源:房訊網(wǎng)
