房訊網(wǎng)訊  由《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、精瑞人居發(fā)展基金會(huì)聯(lián)合主辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第20屆年會(huì)，于2020年8月8日在上海浦東嘉里大酒店舉辦，論壇主題“穿越周期再出發(fā)：高質(zhì)量增長的安全邏輯”。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶出席并演講。

　　剛剛在下面認(rèn)真地聽了前面各位的分享，讓我仿佛回到當(dāng)時(shí)在萬科的時(shí)代，本次大會(huì)的議題多數(shù)在圍繞房地產(chǎn)跟住宅在談問題、跟居住在談問題。今天我的出發(fā)點(diǎn)更多談在存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、盤活以及未來向怎樣的資本市場鏈接的可能性。第二個(gè)我在今天的角色里是為數(shù)不太多的這幾年圍著房地產(chǎn)的衍生業(yè)務(wù)在創(chuàng)業(yè)的人，我想對于這個(gè)話題的補(bǔ)充也是挺好的。

　　另外我也對做了二十年論壇提一點(diǎn)建議，我覺得二十一世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，是不是以后恐怕要研究一下21世紀(jì)中國的不動(dòng)產(chǎn)的問題，可能更加有潛在的未來意義。因?yàn)榇_實(shí)從堅(jiān)定不移地執(zhí)行“房住不炒”的政策以后，我們可以看明白一個(gè)基礎(chǔ)的問題，現(xiàn)在存量市值470多萬億元的住宅存量物業(yè)，加上還有220多萬億在投建的住宅物業(yè)，加在一起市值700萬億住宅存量物業(yè)，未來10—20年里，隨著2026年即將到來人口快速的老齡化，我們到底存不存在著強(qiáng)大的，讓前面近千萬億的存量住宅物業(yè)繼續(xù)資金化和資本化的存續(xù)滾動(dòng)能力？這恐怕也是我們今天在談住宅領(lǐng)域類房住不炒的根本原因，因?yàn)槔^續(xù)炒下去，恐怕這個(gè)雷會(huì)越滾越大。

　　但是另外一個(gè)，我們在論壇上大家很少有人正面討論它未來的操作邏輯和如何讓一個(gè)另外近百萬億的存量非住物業(yè)，特別在2013年國家改革了土地出讓政策，2013年那一年我記得非常清楚，我們第一年在非住宅物業(yè)的土地出讓過程之中超過了50%的比例是非住物業(yè)。持續(xù)到今天的這么多年時(shí)間里，我們開發(fā)商是自動(dòng)也好、自愿也好、被動(dòng)也好，我們開發(fā)了大量的非住宅的物業(yè)，這些物業(yè)對于開發(fā)商來說，作為我非常熟悉這個(gè)領(lǐng)域的人，我觀察到大家是絞盡腦汁、想盡一切的辦法把它變化成為可以拆散的零售的東西。對于大的房地產(chǎn)公司來說，有實(shí)力、經(jīng)濟(jì)能力的企業(yè)來說，去被動(dòng)的或者說沒有辦法、或者努力去創(chuàng)新的，去持有了一批不動(dòng)產(chǎn)，這批不動(dòng)產(chǎn)仍然也面臨著內(nèi)容和使用者、和未來的消費(fèi)習(xí)慣如何對接的很大的問題。

　　這里面也給了我們很大的思考，中國的房地產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域內(nèi)，在未來的十年、二十年間，恐怕非常急需的是培養(yǎng)一批能夠真正的讓不動(dòng)產(chǎn)和未來的房地產(chǎn)基金、信托基金等等能夠?qū)�接的運(yùn)營型的企業(yè)。而運(yùn)營型公司的培育是一個(gè)非常艱難的過程，但是運(yùn)營型公司如果不去培育，未來這一大堆的存量不動(dòng)產(chǎn)是非常難以資本化，所以這是一個(gè)根本的邏輯。

　　過去的五年，我們在做共享辦公、聯(lián)合辦公等運(yùn)營型公司的培育過程之中，確實(shí)是進(jìn)了一條窄道，進(jìn)了一個(gè)窄門，同時(shí)也面臨很多質(zhì)疑、不理解。但我看到龐大的存量的非住物業(yè)，特別是龐大的辦公人群面臨的辦公方式的轉(zhuǎn)型和辦公習(xí)慣變遷的過程正在洶涌而來的時(shí)候，我認(rèn)為我們寧愿，可能經(jīng)歷一條比較艱難的道路，我想未來可能會(huì)有先機(jī)的培養(yǎng)出來一個(gè)有存在價(jià)值、經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)升值和不動(dòng)產(chǎn)持有管理的專業(yè)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，我想這個(gè)可能是我對過去這幾年做產(chǎn)品時(shí)候的一個(gè)根本的出發(fā)點(diǎn)。

　　當(dāng)然這個(gè)產(chǎn)業(yè)很不幸，前面碰到了一些非市場化或者不好的案例，比如說美國的某某公司，最根本的來源并不是因?yàn)樗��?jīng)營的問題，其實(shí)還是創(chuàng)始人出了問題。但當(dāng)我們看到從2014年開始，仲量聯(lián)行等這些所有的關(guān)于探討不動(dòng)產(chǎn)的大的國際公司，他們都在重新梳理企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，我們經(jīng)常談辦公樓、寫字樓，其實(shí)這只是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)組成部分，當(dāng)他們探討企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)變化趨勢的時(shí)候，都會(huì)共同的對未來的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，我們在圖的左上方的梳理，我就不一一念了。同時(shí)我們也看到他們對于用戶群、企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求的時(shí)候，對辦公場所愿望清單梳理的時(shí)候，同樣也應(yīng)對了未來的全球企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的變化邏輯。這里面共同都強(qiáng)調(diào)了即插即用、拎包入主、自由環(huán)境下不被打擾，空間的靈活性、關(guān)愛健康、人性化、社交性以及更貼心的服務(wù)，等等。

　　其實(shí)我們在談不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域類有好幾個(gè)品類，比如說商場，這是購物類的環(huán)境，比如說酒店、服務(wù)式公寓，最年輕的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是寫字樓。其實(shí)在國際不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的品類里面，真正大品類出現(xiàn)的歷史沿革下，辦公不動(dòng)產(chǎn)是最后出現(xiàn)的。也就是說在1870年左右才開始出現(xiàn)了真正的為了記賬公司、會(huì)計(jì)公司而出現(xiàn)的今天我們所謂的寫字樓。真正的我們說的國際化的寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)和寫字樓的運(yùn)營體系的出現(xiàn)，也僅僅出現(xiàn)在1950年代。所以恐怕這是最年輕的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的品類，由于又是2B的，我們很少有人探索它的變化和變革。它的變化和變革正在由于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和更多的組織協(xié)同的變化，正在出現(xiàn)著非常明確的變化，其實(shí)并不是要談什么增量，而是使用習(xí)慣、運(yùn)營方式以及服務(wù)方式的變遷。

　　我們再看看各大權(quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，無論是龐大的辦公和商辦物業(yè)存量的出現(xiàn)，另外同時(shí)又是我們看見的新一代的青年一代的對于辦公習(xí)慣的轉(zhuǎn)變由此導(dǎo)致的辦公場所的變化，以及我們說在辦公物業(yè)中附加各種企業(yè)服務(wù)的可能性，以及在社群至上的各種各樣新的商業(yè)邏輯的產(chǎn)生。

　　另外還有非常有意思的一點(diǎn)，這是我們今天看到的大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和新興企業(yè)在各地落地的時(shí)候首先選擇的是彈性辦公、移動(dòng)辦公和敏捷辦公的場所，而不再去寫字樓里面租賃一塊花上半年、一年的時(shí)間裝修，自己買家具。

　　所以在我們經(jīng)營的全國330多個(gè)共享辦公的廠區(qū)內(nèi)，大量的大企業(yè)是來自于互聯(lián)網(wǎng)的公司和各種新興企業(yè)，比如說像蔚來汽車等等這樣的公司。這些公司在選擇辦公場地有一個(gè)非常重要的趨勢，他們需要冷啟動(dòng)。“冷啟動(dòng)”這三個(gè)字代表了未來人們對辦公場所使用的習(xí)慣的根本變化。

　　另外一個(gè)大家需要知道的是企業(yè)分布格局，這個(gè)我在很多演講都提到，中國1.1億張營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)然這里面有很多是重復(fù)性的，還有一個(gè)公司持有多張營業(yè)執(zhí)照，我們姑且看作1億1千萬個(gè)法人主體，里面5千萬個(gè)來自于個(gè)體經(jīng)營者，3千多萬來自于微小企業(yè)，3千多萬來自中小企業(yè)。如此龐大的法人主體，來自于中小微企業(yè)，這些企業(yè)未來對辦公場所的使用以及他們附著的勞動(dòng)者將會(huì)是未來對彈性辦公、靈活辦公、即插即用式辦公的重要選擇的來源。

　　當(dāng)然我們也可以看到樓宇管理在辦公樓宇管理衍生的歷程實(shí)際上是非常短的。從上世紀(jì)，到2000年我們提到的自動(dòng)化建筑，到2000年、2015年我們談到的智能建筑，我記得特別清楚，凱德置地在2003年、2004年，在新加坡建了一座大樓，當(dāng)時(shí)中國無數(shù)的開發(fā)商參觀，參觀的原因是監(jiān)測能源和物業(yè)的各種管理是后臺(tái)有一套大的軟件系統(tǒng)，當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的智能建筑。到了2015年之后，日本、美國、德國的這些辦公樓宇的管理者開始在研究認(rèn)知建筑的問題。阿里巴巴其實(shí)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)一直在探索辦公樓宇的認(rèn)知問題，也就是說樓宇的可學(xué)習(xí)化，樓宇對于使用者的記憶化以及樓宇各種數(shù)據(jù)的沉淀和智能化的問題，這個(gè)已經(jīng)超越了在智能建筑領(lǐng)域內(nèi)的范疇，變成了加有各種AI能力、記憶能力、自動(dòng)學(xué)習(xí)能力以及無人管理能力的建筑物。今天更多談的是認(rèn)知建筑物的衍生。

　　辦公室變成了社區(qū)，這也是我們一個(gè)典型的特征。當(dāng)辦公室變成社區(qū)之后，更多的是協(xié)同和交流狀態(tài)的出現(xiàn)。比如說吧臺(tái)、茶水間、商店、大堂、健身房、圖書館以及乃至于公共樓梯社交功能的出現(xiàn)，社交化成了辦公室一個(gè)重要的趨勢。

　　當(dāng)然敏捷性里面還有各種各樣的要求，首先在空間的布局上面發(fā)生了很大的變化。

　　這里面還有各種以人為本要素的出現(xiàn)。

　　在疫情之后，實(shí)際上優(yōu)客工場，跟大家談一下我們的狀態(tài)。很多報(bào)道上面說行業(yè)怎么燒錢、過去幾年燒掉了十幾個(gè)億。其實(shí)這里面有一點(diǎn)非常有意思的，大家忽略的問題。任何一個(gè)運(yùn)營公司的成長之路都是從自建、自己做的所謂的二房東模式，逐漸把品牌的能力、運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)的可托付力培養(yǎng)出來以后，迅速慢慢轉(zhuǎn)變成可做資產(chǎn)托管和運(yùn)營輸出的品牌。

　　這里面典型的案例是華住。華住上市的時(shí)候當(dāng)時(shí)是81%的自營店，也就是所謂的自租、自建自營的，我們今天所謂的二房東，只有20%不到的Manachise和Franchise管理的酒店。十年不到的時(shí)間里面，變成了78%的Manachise、Franchise，只有20%的自營店，今天的比例變得更加的低。

　　所以一個(gè)運(yùn)營品牌孵化的過程需要經(jīng)歷的投入的過程，這個(gè)投入的過程很考驗(yàn)這家企業(yè)在什么階段、在什么狀態(tài)下能夠縮短投入的過程，盡快把一個(gè)品牌的管理能力、輸出能力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)固化下來，成為對其他樓宇賦能的公司。

　　優(yōu)客工場，實(shí)際上我覺得我們在鋼絲上面走，我一直在腦子里面提醒我自己，什么時(shí)候把一個(gè)用二房東樣板房孵化出來的品牌逐漸賦能于我們僅在一個(gè)賽道上面工作，就是服務(wù)性的辦公。我相信不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營和不動(dòng)產(chǎn)未來的增值狀態(tài)下，有很多個(gè)種類。

　　剛剛?cè)f科張海提到空間與人的關(guān)系，空間與人的關(guān)系里面有很多個(gè)種類可以孵化。比如說體育類、教育類、辦公類，還有寵物類，以及還有各種各樣的網(wǎng)紅IP、綜合的，這都是瓶子里面可以裝進(jìn)去的新酒，但是恐怕很難有一個(gè)企業(yè)在很多個(gè)種類之間切換。我們盯準(zhǔn)的一個(gè)東西，可以標(biāo)準(zhǔn)化的東西，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的東西叫做“可服務(wù)的辦公空間的運(yùn)營”。后面會(huì)談到它的衍生性比較強(qiáng)，在同一個(gè)賽道上面多維度的衍生。

　　疫情之后我們注意到兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)是大量的企業(yè)開始更加關(guān)注靈活的租約，而不再想花一個(gè)很大的錢、裝修一個(gè)辦公室，當(dāng)人員變動(dòng)、業(yè)務(wù)變動(dòng)的時(shí)候變得非常被動(dòng)。另外一個(gè)辦公設(shè)施、設(shè)備的完善，拎包即可入主的冷啟動(dòng)的能力，開放的辦公場景，統(tǒng)一的服務(wù)管理的辦公室，還有跟云端協(xié)作、遠(yuǎn)程辦公已經(jīng)被植入的會(huì)議場景進(jìn)行直接使用。我想這是我們今天為什么要談敏捷辦公在疫情之后是很大的受益者。

　　我們在疫情以后的四個(gè)月里，我們連鎖店增加了將近80多處，這80多處不是我們自己進(jìn)行拓展，而更多的是樓宇來找我們，還有政府來找我們�，F(xiàn)在在我們項(xiàng)目甄選的項(xiàng)目庫里面，目前還有300多個(gè)項(xiàng)目等待我們?nèi)タ�，可見�?dāng)你做成一個(gè)可以賦能樓宇的連鎖運(yùn)營商的時(shí)候，大家注意兩個(gè)詞很重要：一個(gè)可以賦能的，第二個(gè)是連鎖的。中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)很少有人研究做連鎖店業(yè)務(wù)，連鎖店業(yè)務(wù)確實(shí)主要的人才也沒有誕生于房地產(chǎn)開發(fā)商，而更多在其他服務(wù)業(yè)，酒店業(yè)、零售業(yè)和其他社會(huì)服務(wù)業(yè)里才有真正的連鎖店的人才，而把一個(gè)服務(wù)變成連鎖業(yè)務(wù)，同時(shí)可以賦能于其他樓宇，這是一個(gè)非常艱難的過程。

　　另外一個(gè)，敏捷辦公在沙利文研究報(bào)告里面其實(shí)去年就告訴我們，從2018年開始中國服務(wù)式辦公將逐漸從“單一的租金模式”開始轉(zhuǎn)向“租金+服務(wù)收入的綜合模式”。在未來的3—5年里，其實(shí)一個(gè)優(yōu)秀的辦公運(yùn)營服務(wù)商最大的本事和能力，一方面能夠通過運(yùn)營賦能大量的存量的商辦樓宇；第二方面能夠通過平臺(tái)加入更多服務(wù)的資源，能夠讓自己的收入來自于更多的非租金類的收入，這是非常重要的轉(zhuǎn)化過程，也是一家運(yùn)營公司能夠真正的破繭程蝶的重要的轉(zhuǎn)化過程，能不能成功就在于此。

　　當(dāng)然我們也看到了這個(gè)市場的利好，包括談到的城市化還在演進(jìn)，城市化過程中新興的勞動(dòng)者不再是60后，甚至不再是70后，而大量的是80后、85后、90后，這批互聯(lián)網(wǎng)原住民，他們對于辦公場景的選擇肯定不是原來傳統(tǒng)的辦公室，這一點(diǎn)我敢100%的下定論。但是不是優(yōu)客工場，那倒不一定，肯定是更加有彈性、更加靈活、更加社交化，更加即插即拔、可用的，特別是科技化的辦公室。另外一個(gè)，中小企業(yè)不斷地衍生，經(jīng)濟(jì)不好、內(nèi)循環(huán)大力發(fā)展之后，中小企業(yè)是不二的選擇。

　　大家不要以為經(jīng)濟(jì)不好，中小企業(yè)就沒有了。經(jīng)濟(jì)不好，中小企業(yè)才會(huì)越來越多，這是一個(gè)必然的趨勢，我們沒有那么多的大企業(yè)能夠承載那么多的勞動(dòng)力，所以仍然會(huì)產(chǎn)生一大批的中小微企業(yè)，而這些企業(yè)是不是創(chuàng)業(yè)公司，也不一定。但他們一定要上班，一定會(huì)找地方辦公，我想在這個(gè)里面，我們說辦公人群的增量未必有增加，但是他們在辦公場所的選擇上會(huì)越來越遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的寫字樓，這是一定的。

　　還有一點(diǎn)，我們最近兩年里面開辟了一個(gè)新的業(yè)務(wù)線，最近成長非常好，是私人的散買的那些可以散售的寫字樓的統(tǒng)一管理，我們也可以相信這是一個(gè)龐大的市場，我更加的相信這是一個(gè)比自如在做個(gè)人公寓的平臺(tái)化管理里面會(huì)更加有藍(lán)海性的一個(gè)賽道，也就是說把過去十幾年里面散售的辦公樓散給個(gè)人的這些資產(chǎn)，統(tǒng)一用平臺(tái)化管理起來，我想這也會(huì)是一個(gè)嶄新的藍(lán)海。

　　我們每天有1.1億的工作者在使用著各種各樣的辦公場地，在研究機(jī)構(gòu)的判斷下，我們給一個(gè)比較保守的數(shù)字，我們姑且論我們有2千多萬人在未來3—5年里會(huì)選擇彈性的和敏捷的辦公室，這是我們行業(yè)存在的價(jià)值。

　　敏捷辦公的延伸方向，根據(jù)仲量聯(lián)行、CBRE共同的研究，其實(shí)這五個(gè)方面是非常明確的：一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的鏈條化。所以做一個(gè)運(yùn)營型公司，一定要形成連鎖化的能力，連鎖化的能力：一是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)；二是后臺(tái)、中臺(tái)IT的支撐能力。功能的多元化，這里面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是辦公。包括培訓(xùn)、餐飲、健身、娛樂等。從Shoppingmall過渡到Workingmall的時(shí)間也不會(huì)很遠(yuǎn)了。另外收益的復(fù)合化，基于前面功能的多元化，我們也可以看到從教育、員工福利、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)業(yè)務(wù)、耗材維修、租賃等等，這些都會(huì)慢慢變成一個(gè)辦公服務(wù)商的復(fù)合性的收益及運(yùn)營的輕量化。剛剛在下面跟張海聊，說要不然就重，要不然就輕到底，半輕不重是最危險(xiǎn)的，但是半輕不重的過程對于運(yùn)營公司的孵化是必須的。走完了半輕不重的過程，要迅速地把運(yùn)營輕量化，把資產(chǎn)跟REITs結(jié)合重量化。

　　辦公服務(wù)最大的收獲就是沉淀了大量的企業(yè)數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)在辦公服務(wù)商的平臺(tái)上可以衍生出好多的商業(yè)價(jià)值。我們跟天眼查、企查查，把我們后臺(tái)數(shù)據(jù)鏈接以后，在入駐企業(yè)數(shù)據(jù)里面分析出很多企業(yè)的狀態(tài)，現(xiàn)在優(yōu)客工場的平臺(tái)企業(yè)數(shù)據(jù)有29700多家，我們現(xiàn)在瞬時(shí)靜態(tài)在場的企業(yè)有5740多家，這里面不乏獨(dú)角獸，不乏40多種行業(yè)的企業(yè)代表。這些數(shù)據(jù)可以給我們提供很多的未來成長的指引。

　　這家公司被社會(huì)上爭議了五年。我也很高興，做一個(gè)事情被大家爭議，沒有人理你就糟糕了。我們現(xiàn)在到今天為止，連鎖店將近350個(gè)。今年年底跟團(tuán)隊(duì)說我們將近做到接近400個(gè)連鎖店，明年?duì)幦⊥黄?00個(gè)連鎖店。當(dāng)一個(gè)連鎖店企業(yè)做到將近1千個(gè)時(shí)候，我想在中國應(yīng)該對這個(gè)領(lǐng)域和賽道就有真正的貢獻(xiàn)。所以在過去五年里面，每一年我們都有一些給自己的要求，比如說我們投資并購了32個(gè)企業(yè)服務(wù)的公司，這里面有像“活動(dòng)行”，中國最大的活動(dòng)發(fā)布平臺(tái)等等，這些其實(shí)給了我們做企業(yè)服務(wù)和其他收入帶來了非常多的價(jià)值和能量。

　　這也是優(yōu)客工場過去幾年給團(tuán)隊(duì)的要求，我們說應(yīng)該成為中國在敏捷辦公領(lǐng)域類的一個(gè)品牌，致力于中國的市場，動(dòng)態(tài)深刻的理解中國辦公者的需要，應(yīng)該有強(qiáng)大的連鎖能力，在輕資產(chǎn)的模式下實(shí)現(xiàn)高可擴(kuò)張性，數(shù)據(jù)的驅(qū)動(dòng)平臺(tái)，我們有一個(gè)四十多人的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)，一直在做我們后臺(tái)的數(shù)據(jù)和IT的支撐，同時(shí)建立辦公生態(tài)賦能企業(yè)會(huì)員的能力，同時(shí)多元化的變現(xiàn)，拓展會(huì)員基礎(chǔ)，超越物理空間，拓展電商模式等等這些都是做一個(gè)運(yùn)營商必須要思考的各種各樣的問題。

　　這一張圖也是我們在各個(gè)地方被展示的，我們在中心一個(gè)中臺(tái)的基礎(chǔ)上，一個(gè)數(shù)據(jù)中臺(tái)的基礎(chǔ)上，我們拓展了各種各樣的空間的服務(wù)業(yè)務(wù)以及我們拓展了個(gè)人和企業(yè)增值服務(wù)的內(nèi)容，這就是非常典型的一體兩翼的辦公運(yùn)營商的發(fā)展路徑。

　　這是艾瑞咨詢在我們創(chuàng)業(yè)第三年的時(shí)候給我們畫的一張發(fā)展圖譜，底層服務(wù)于各種各樣的辦公者，中臺(tái)能夠拓展各種各樣的企業(yè)服務(wù)能力，當(dāng)然是圍繞著辦公者的需要，再往上游發(fā)展，跟開發(fā)商、園區(qū)結(jié)合，以及輸出我們的設(shè)計(jì)和施工能力，我們有自己的設(shè)計(jì)院也有自己做工業(yè)化、裝配化的辦公室，一站式辦公室裝修的工程團(tuán)隊(duì)，這都是我們這幾年服務(wù)于辦公的準(zhǔn)備。

　　最后一張圖，展現(xiàn)了我們對優(yōu)客工場思維拓展的思路。

　　左上角，我們逐漸向一個(gè)大型的在辦公服務(wù)賽道上面的資產(chǎn)管理者在演進(jìn)，最終肯定要跟不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)基金REITs進(jìn)行合作，幫助個(gè)人以及企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在辦公領(lǐng)域類的持有物業(yè)資本化的工具。

　　右上角是我們努力開拓的電商業(yè)務(wù)，電商業(yè)務(wù)是我們現(xiàn)在最活躍的業(yè)務(wù)，在APP以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，我們每天都在做著大量的電商交易，以及通過這個(gè)平臺(tái)跟其他商家API的接通，80多萬注冊會(huì)員每一個(gè)人的ID可以通過API的互相認(rèn)證，在我們彈來的企業(yè)福利召喚中，每個(gè)辦公者獲得他們像大企業(yè)一樣員工獲得的企業(yè)福利。API這件事情確實(shí)是一個(gè)開發(fā)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)用最重要的工具，當(dāng)你有了龐大的會(huì)員體系以后，這也是今天很多物業(yè)公司致力于在努力的東西。

　　投資孵化，這個(gè)不用談更多了，我們平臺(tái)上面太多的新冒頭的小公司，我們有各種各樣的，跟他們置換股權(quán)、早期股權(quán)投入的機(jī)會(huì)。

　　最后一點(diǎn)企業(yè)服務(wù)。

　　當(dāng)然，我們投資布局了一些公司，幫助我們固化和產(chǎn)生服務(wù)性收入的主要來源，這是我們對于未來人或場智能協(xié)同工作生態(tài)的構(gòu)想。我們在明年推出跟小米合作的全場景、自動(dòng)化的，不用人管理的未來辦公室的展示店。一個(gè)人進(jìn)入辦公空間的時(shí)候，把辦公室當(dāng)做工具使用的時(shí)候是什么感受，而不再是一個(gè)感受，這是我們一直在暢想的事情。

　　為了達(dá)到科技化、數(shù)據(jù)化和空間運(yùn)營的自動(dòng)化，我們過去取得了一大批的國家專利和軟件開發(fā)的專著權(quán)，我們也開發(fā)了獨(dú)有的會(huì)員福利系統(tǒng)，通過API認(rèn)證在交易個(gè)人的會(huì)員福利。

　　這是我們?nèi)�、貨、場的展示，以后有機(jī)會(huì)跟大家再做分享。這是我們在過去的三年出版了第一本跟教育部合作的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的實(shí)戰(zhàn)教程，我們正在做優(yōu)客工場案例庫的沉淀和研究，希望在未來的兩年之內(nèi)做成中國真正的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的最大的案例庫的來源。我們也正在跟國內(nèi)幾個(gè)商學(xué)院的案例庫進(jìn)行對接，我也在跟沃頓商學(xué)院的案例庫進(jìn)行對接，希望從一個(gè)平臺(tái)性公司未來衍生出一個(gè)案例教育的大學(xué)，這也是我們暢想的一件事情。

　　這一張圖大家很熟悉，是典型的所謂輕量化管理、重量化持有物業(yè)，最后走向REITs的非常標(biāo)準(zhǔn)的一張圖，這也是我們肯定必然要去的方向。

　　優(yōu)客工場，我們有四個(gè)對于自己的要求，我們希望：①認(rèn)認(rèn)真真的變成中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商。②認(rèn)認(rèn)真真的變成中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商。這是對接REITs跟金融的橋梁。③我們成為一個(gè)企業(yè)聚合價(jià)值平臺(tái)，而不僅僅是租房子的人。④我們成為中國新生代企業(yè)案例的教育機(jī)構(gòu)。

　　這是我第一次在房地產(chǎn)論壇上面闡述我們希望孵化一個(gè)非常不容易去孵化的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理公司的心路歷程。

　　謝謝各位！

　　來源：房訊網(wǎng)