房訊網(wǎng)訊 9月11日，第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦新園區(qū)新文旅，聚焦新形勢下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新科技新物種新服務(wù)，把脈行業(yè)發(fā)展趨勢，探尋行業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，助力產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展。
第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，邀約行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、頂級專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和行業(yè)大腕，多角度全方位對樓宇經(jīng)濟(jì)和園區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行解讀、反思和破局，圍繞聯(lián)合辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營等熱點(diǎn)話題展開系列主題演講，就后疫情時(shí)代企業(yè)選址的趨勢展開供需雙方之間直接的對話與討論，探索疫情后商辦地產(chǎn)復(fù)蘇的路徑。
據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長兼房訊網(wǎng)董事長劉凱介紹，中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇源于2009年6月，從關(guān)注產(chǎn)業(yè)園到科技園到關(guān)注產(chǎn)城融合，已連續(xù)成功舉辦十一屆年會(huì)。論壇從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢著眼，聚焦新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)、新園區(qū)驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展進(jìn)程，圍繞當(dāng)年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最新動(dòng)態(tài)設(shè)定主題，各界人士對行業(yè)內(nèi)各相關(guān)層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的共識。
以下為第十二屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇現(xiàn)場實(shí)錄（二）：
主持人：第二位演講嘉賓。2003年開始從事地產(chǎn)行業(yè)，先后在融科智地、新世界地產(chǎn)從事投資拓展業(yè)務(wù)，2011年來到高和資本負(fù)責(zé)并購等一系列投資業(yè)務(wù)，先后牽頭、深度參與北京上海若干個(gè)大宗并購項(xiàng)目。下面有請高和資本投資管理部 執(zhí)行董事 馮巍。
題目：城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園投資
馮�。捍蠹蚁挛绾茫∈紫雀兄x全聯(lián)今天對我的邀請。
在最早確定演講主題的時(shí)候，劉總給我的命題是講講商辦，但后來跟劉總又做了一個(gè)電話的簡單交流之后，我把主題改成了相對比較復(fù)雜的跨界的主題，就是城市更新背景下，北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的投資與運(yùn)營。
提起到高和資本，業(yè)內(nèi)一些朋友對我們有一個(gè)基本的畫像，我們主要是針對核心城市的核心物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)、購物中心、社區(qū)商業(yè)，做一些重資產(chǎn)的投資。我們涉足商務(wù)產(chǎn)業(yè)園這個(gè)領(lǐng)域，我們之前沒有做過，但是實(shí)際上我們是在兩三年前就開始關(guān)注這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)了。我們之前做的實(shí)際上商業(yè)也好，購物中心也好，寫字樓也好，社區(qū)商業(yè)也好，圍繞著大概就是這么三個(gè)邏輯。第一是投資并購，二是資產(chǎn)證券化，三是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新投資。我們?nèi)绻行碌臉I(yè)務(wù)線產(chǎn)業(yè)園這個(gè)方向，也是圍繞這三個(gè)業(yè)務(wù)線來做的，是在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的延伸，因?yàn)樗谋举|(zhì)邏輯是一樣的。
這就是我今天要講的大概三個(gè)部分。第一，城市更新背景下的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。
首先辦公樓地產(chǎn)正在進(jìn)行著演化和細(xì)分，剛才毛總提到的是整個(gè)辦公樓這個(gè)市場100多年前的生長過程，我們在這兒要跟大家分享的是在近10年、20年左右辦公樓地產(chǎn)首先在做一個(gè)分化。它背后的分化或者行業(yè)細(xì)分背后的動(dòng)力是在于要素的聚集和產(chǎn)業(yè)鏈的重構(gòu)。因?yàn)樽钤绲臅r(shí)候大家知道北京的第一批寫字樓可能就是國貿(mào)、京廣這兩個(gè)區(qū)域，那時(shí)候并沒有細(xì)分行業(yè)，就是那些外企從酒店移到了標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，并沒有細(xì)分成影視產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，沒有細(xì)分到IT產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槟菚r(shí)候產(chǎn)業(yè)自身并沒有細(xì)化到這個(gè)程度。但是近十年，應(yīng)該是十年左右，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)在細(xì)分，所以說針對產(chǎn)業(yè)的這種辦公空間也在細(xì)分，而我們關(guān)注的就是這個(gè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園這個(gè)方面。為什么我們一個(gè)傳統(tǒng)做購物中心的、做標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的、通用寫字樓的要關(guān)注醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園呢？這是有一定的背景的。
我們高和在生物醫(yī)藥這個(gè)行業(yè)里頭有它自身的基因，這是為什么呢？因?yàn)樵?009年我們高和資本成立的時(shí)候，它的一個(gè)股東和一個(gè)核心的基石LP就是一個(gè)非常知名的藥企，現(xiàn)在也馬上上市了。就是在藥企的支撐下，我們從2009年走到了現(xiàn)在，而且我們也非常關(guān)注醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展。可以說我們高和在自身體內(nèi)有一個(gè)如果用生物醫(yī)藥的術(shù)語來講，有一個(gè)生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)基因，在條件具備的情況下，我們馬上就會(huì)發(fā)展出來，變成一個(gè)顯性基因顯示出來。
第二個(gè)要素，有一個(gè)機(jī)遇，這個(gè)機(jī)遇是北京正在進(jìn)行城市的大規(guī)模疏解，這個(gè)疏解有兩個(gè)梯度。第一個(gè)梯度是現(xiàn)在核心區(qū)的企業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)楹诵膮^(qū)租金太高，就向外圍疏解，現(xiàn)在比較能看得清的趨勢是，有一些研發(fā)類的，從中關(guān)村核心區(qū)，在向望京、上地進(jìn)行擴(kuò)散，向遠(yuǎn)郊的疏解。還有一類，原來我們發(fā)現(xiàn)有一些醫(yī)藥的貿(mào)易行業(yè)，也在向中遠(yuǎn)郊，比如我們發(fā)現(xiàn)有一些在國貿(mào)聚集的，醫(yī)藥、貿(mào)易類、營銷類的企業(yè)，在向北三環(huán)、在往東、往南這個(gè)方向疏散。這是從核心商務(wù)區(qū)向次核心商務(wù)區(qū)疏解的過程，這是第一個(gè)梯度。
第二個(gè)梯度，首都核心功能區(qū)的規(guī)劃，有好多在北京外圍的產(chǎn)業(yè)園里邊的一些生產(chǎn)制造型企業(yè)，在向周圍城市，甚至長三角、珠三角轉(zhuǎn)移，這些企業(yè)往往是簡單的原來的一些低端制造業(yè)，或者說有一些污染的企業(yè)，在向周圍疏解。尤其是在第二個(gè)梯度下，這些疏解出來的空間，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)里面需要新的內(nèi)容來植入，最明顯的就是在大興、亦莊，包括順義也能看到，有好多原來從事低端制造業(yè)的一些廠房，現(xiàn)在都空出來了，而且這個(gè)量是非常大的。我們能看到的是一塊錢的租金租不出去，就是因?yàn)槎唐谟写罅康倪@類空間騰退出來。我們需要有一個(gè)什么內(nèi)容裝進(jìn)去呢？這時(shí)候就到了第三點(diǎn)。
我們高和一直以來的城市更新的理念是三輪驅(qū)動(dòng)，并購、流動(dòng)性、內(nèi)容創(chuàng)新。流動(dòng)性就是資產(chǎn)證券化REITs。我們希望在特定空間內(nèi)，給它植入實(shí)實(shí)在在的醫(yī)療行業(yè)、醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥這一類新的高精尖的行業(yè)。
第四點(diǎn)，我們現(xiàn)在想要做的事情，就是構(gòu)筑三個(gè)橋梁，首先是產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁，在一個(gè)有形的物業(yè)空間里面，我們給它裝入什么內(nèi)容。剛才毛總提到的敏捷辦公，這肯定是一大類，而且是涵蓋的范圍非常廣的一大類。而我們在物業(yè)之間想要給它裝入的就是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)，我們要把內(nèi)容裝入物業(yè)。這就是我們架設(shè)產(chǎn)業(yè)與物業(yè)之間的橋梁。
第二是資本與資產(chǎn)之間的橋梁，我們看到北京外圍區(qū)域有很多商辦用地的樓宇，大量的空置，這個(gè)是非常新的，不僅是運(yùn)營解決，而且是資本解決，要與它相匹配的成本期限，我們要做這個(gè)事情。要找到合適的、匹配的資本，用合理的資金結(jié)構(gòu)，把物業(yè)資產(chǎn)做一個(gè)孵化，從一個(gè)丑小鴨孵化成白天鵝，我們要做這個(gè)橋梁。
第三，我們要做金融資本與產(chǎn)業(yè)資本之間的橋梁，我們也在做醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈的投資，所以我們要做的是找到合適的金融資本來投向產(chǎn)業(yè)，我們要做產(chǎn)業(yè)資本與金融資本之間的橋梁。北京的生物醫(yī)藥強(qiáng)調(diào)的是基礎(chǔ)性科研，因?yàn)橛兄镝t(yī)藥科研所必備的一些要素資源，簡單說就是人，有這么多科研院所，有這么頂級的科研機(jī)構(gòu)，所以聚集了最多的醫(yī)療人才，還有一些相關(guān)的要素，比如說臨床資源，如果一個(gè)新藥出來了，需要做臨床實(shí)驗(yàn)的一期、二期、三期的實(shí)驗(yàn)，沒有這么多病人做不了，北京和上海具備這么多三甲醫(yī)院和基礎(chǔ)設(shè)施，所以北京在這方面科研的資源是最強(qiáng)的，科研的能力最強(qiáng)。但是反過來，北京有一個(gè)缺環(huán)就是科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)、投資與稅收脫節(jié)。從行業(yè)內(nèi)看，科研與產(chǎn)業(yè)脫節(jié)這個(gè)事很嚴(yán)重，有很多科研院所有很多新技術(shù)，申請下來了專利，但是沒法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，只能到上海、深圳、江蘇泰州等實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。還有投資與稅收的脫節(jié)，這是政府關(guān)心的。因?yàn)楸本┽t(yī)療PE類機(jī)構(gòu)特別多，但是是不是投了資就能有稅收呢？沒有，因?yàn)橥锻曩Y之后，會(huì)把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)到其他地方，北京不具備這類醫(yī)療產(chǎn)業(yè)孵化的基礎(chǔ)或者很薄弱，所以這點(diǎn)也得到了各級市政府的重視，怎么能夠把產(chǎn)業(yè)留在北京，不讓它去長三角、珠三角。
再看上海，上海的優(yōu)勢是跨國企業(yè)特別多，跨國企業(yè)作為龍頭，它的下游匯集了很多小型科研單位，CMO、CRO這些企業(yè)，就是圍繞這些大型跨國公司來轉(zhuǎn)，上海的產(chǎn)業(yè)鏈最完整，而且是最先進(jìn)的。但是有一個(gè)問題，不像北京一樣，具備原始的原發(fā)性科研優(yōu)勢。這是上海的缺環(huán)。
要是在北京做這種生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，我們也歸納出一個(gè)大概區(qū)域，能做的就是昌平生命科學(xué)園、亦莊生物醫(yī)藥園、大興生物醫(yī)藥基地，因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)指導(dǎo)的政策空間，比如排放、環(huán)評指標(biāo)，只有這三個(gè)地方可以。我們更多關(guān)注的是亦莊和大興，因?yàn)椴缴茖W(xué)院空間有限，沒有地，而且環(huán)評指標(biāo)卡得最死。
我們對這三個(gè)區(qū)域做了一個(gè)對比，剛才也有簡單涉及到。先說亦莊，亦莊的規(guī)模適中，但是醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)比較分散，咱們在座的應(yīng)該有很多做商務(wù)樓宇的代理的，應(yīng)該對這個(gè)形勢比較了解。在亦莊的西區(qū)，它的生物醫(yī)藥是比較分散的，只有東區(qū)才會(huì)出現(xiàn)相對聚集。另外，亦莊有一個(gè)特點(diǎn)，它的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，跨國企業(yè)比較多，而且它的研發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)鏈相對比較完整，能研發(fā)能做小規(guī)模生產(chǎn)，也有的可以做大規(guī)模生產(chǎn)，但是也面臨著被政府疏解的趨勢。另外，亦莊的租金是大概2.5元到4元，有一定上升的空間。
大興生物醫(yī)藥基地，它的特點(diǎn)是規(guī)模特別大，而且現(xiàn)在還在擴(kuò)區(qū)。規(guī)模大有一個(gè)特點(diǎn)，雖然在短期內(nèi)對租賃市場帶來一定的沖擊，但是中長期看，它的產(chǎn)業(yè)縱深特別深，也就能在未來假設(shè)五年、十年之后，能形成一個(gè)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，這個(gè)對于資產(chǎn)的升值、租金的增長是非常有用的，但這是一個(gè)長期趨勢。
另外，這里面也有一些利好，比如中檢院，是國家藥物審批最核心的部門，來到大興，好多藥企會(huì)圍著中檢院，就好像金融企業(yè)喜歡圍著證監(jiān)會(huì)選址辦公一樣。
我們現(xiàn)在也做了一個(gè)調(diào)研，生物醫(yī)藥企業(yè)的選址特點(diǎn)，跟標(biāo)準(zhǔn)辦公完全相反。比如對建筑空間的需求，如果咱們的標(biāo)準(zhǔn)辦公，甲級寫字樓追求的小進(jìn)深、好的采光，生物醫(yī)藥企業(yè)如果做研發(fā)，這個(gè)邏輯是完全相反，需要大平層，甚至有些是不需要采光的，因?yàn)樽鲆恍┨厥獾墓に�、特殊的環(huán)節(jié)，甚至要把窗戶堵住、密封住，而且需要有“三大”，大平層、大層高、大荷載。
REITs政策對產(chǎn)業(yè)園方向是一個(gè)重大利好，如果有資本，可以做到投和管，但做不了退，更做不了再投資的環(huán)節(jié)。如果有了REITs，完全可以實(shí)現(xiàn)良性的資本循環(huán)，從管到投到退到再投資，是一個(gè)閉環(huán)。
我再簡單說一下我們在產(chǎn)業(yè)園方面的成功實(shí)踐，這里邊說一下我們在上海的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，做得非常好，上海張江，全國最好的生物醫(yī)藥基地。創(chuàng)始人是朱鵬程博士，他畢業(yè)于哈佛大學(xué)醫(yī)學(xué)院，他畢業(yè)之后在波士頓做創(chuàng)業(yè)，后來2016年回國，在張江做創(chuàng)業(yè)，是生物醫(yī)藥大的板塊的延伸。
它的現(xiàn)狀是26000平米，2017年收購，現(xiàn)在出租率70%，這個(gè)非常難得，因?yàn)樗?jīng)歷了疫情、經(jīng)歷了上海市租賃市場大幅下滑，它是逆勢招商，而且能夠?qū)崿F(xiàn)70%出租率，非常難得。而且也有標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，有聯(lián)合辦公，有實(shí)驗(yàn)室，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓已經(jīng)達(dá)到平均9塊錢，張江平均租金也就5、6塊錢，但是它做到了9塊，核心是因?yàn)樗锩嬗幸粋�(gè)核心實(shí)驗(yàn)室，叫飛鏢加速器。從波士頓到上海這十年期間的迭代過程，最早他是在波士頓，做的也是生物醫(yī)藥企業(yè)孵化，到現(xiàn)在落地上海，叫ATLATL。
生物醫(yī)藥企業(yè)園可以借用毛大慶總提到的概念，跟敏捷辦公是一個(gè)什么概念？敏捷辦公是一個(gè)通用的，可以大范圍圍適用的理念，而我們這個(gè)ATLATL是在垂直領(lǐng)域、專業(yè)化領(lǐng)域的生物醫(yī)藥行業(yè)的敏捷辦公，因?yàn)樵诿恳粋�(gè)層面，包括硬件層面，包括真正的業(yè)務(wù)推廣的實(shí)踐，包括推廣，包括還有報(bào)審，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能提供專業(yè)化的服務(wù)，而不是通用辦公的服務(wù)，這就是我們所謂敏捷辦公在生物醫(yī)藥這個(gè)行業(yè)的應(yīng)用。
我們認(rèn)為我們ATLATL平臺(tái)的價(jià)值在什么地方呢？實(shí)際上是一個(gè)平臺(tái)的聚合，我簡單舉兩個(gè)例子。所謂投資平臺(tái)，因?yàn)樵谏虾＿@類外資和內(nèi)資的PE機(jī)構(gòu)特別多，如果找這類的投資標(biāo)的的話，想找醫(yī)藥器械類的，就直接的我們園區(qū)里找就好了。因?yàn)檫@里有大量的ATLATL正在投資、正在孵化的企業(yè)。另外，我們會(huì)給這些被孵化企業(yè)一個(gè)對接外部資本的機(jī)會(huì)。
另外，包括實(shí)驗(yàn)用的動(dòng)物我們都能找到，最適合他們要求的實(shí)驗(yàn)的動(dòng)物。所以我們園區(qū)的寫字樓，可以比旁邊的寫字樓高出50%，我們能租到9塊，旁邊標(biāo)準(zhǔn)寫字樓只能租到6塊，同樣是生物醫(yī)藥行業(yè)，正因?yàn)橛辛薃TLATL這個(gè)平臺(tái)，有了價(jià)值外溢的效應(yīng)，所以租金溢價(jià)非常高。
今天我在這兒就跟大家分享到這里。
主持人：下面的演講嘉賓是來自五大行世邦魏理仕，全面負(fù)責(zé)華中區(qū)所有業(yè)務(wù)以及日常運(yùn)營。同時(shí)擔(dān)任世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部執(zhí)行董事，領(lǐng)導(dǎo)中國區(qū)部門業(yè)務(wù)工作并制定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。下面有請CBRE世邦魏理仕華中區(qū) 董事總經(jīng)理羅瑾女士。
題目：新基建浪潮下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)
羅瑾：剛才馮總講最后一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)是幾年前我運(yùn)營的，高和是背后的資本方，我們目前還在做代理，所以如果大家有興趣，可以找我們做招商。謝謝。
我的話題會(huì)非常貼近大家，我相信每一個(gè)人在我這個(gè)話題上都是有呼應(yīng)的，因?yàn)槟銈兠總�(gè)人有手機(jī)，每個(gè)人都會(huì)在網(wǎng)上購買物品，每個(gè)人都會(huì)吃新鮮的水果，所以這個(gè)話題跟每個(gè)人都是息息相關(guān)的。
我們說新基建，主要是鐵、公、機(jī)。還包括5G、數(shù)據(jù)中心，包括冷酷、新能源、充電樁、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等等，這一些政府在幾年前開始倡導(dǎo)的新基建，包括高速鐵路、磁懸浮之類的。
我今天要講的話題，其中第一個(gè)話題是數(shù)據(jù)中心，我相信大家對數(shù)據(jù)中心并不陌生，每個(gè)人手里都握了一個(gè)手機(jī)，每個(gè)人的手機(jī)里邊存的是你跟別人之間的微信通話記錄、你拍照的照片，當(dāng)這些東西越來越多的時(shí)候，你手機(jī)存不下，運(yùn)營商會(huì)讓你付錢，蘋果每個(gè)月問我要6塊錢，我一開始是不愿意的，覺得沒必要。但是現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)我舍不得刪我的照片，舍不得刪除一些回憶和記憶，包括視頻，我每個(gè)月愿意付6塊錢�，F(xiàn)在蘋果的項(xiàng)目在烏蘭察布CBRE做的，是非常大的數(shù)據(jù)中心，我相信你們大部分的數(shù)據(jù)都在那邊。
為什么說大家很多人會(huì)關(guān)注數(shù)據(jù)中心呢？其實(shí)這是一個(gè)社會(huì)的問題，因?yàn)槭裁茨兀看蠹視?huì)發(fā)現(xiàn)特別是疫情，因?yàn)橹按蠹叶贾谰�上購物、線上消費(fèi)，但是疫情之后改變了很多人的消費(fèi)習(xí)慣，甚至于60歲、70歲的阿姨、爺爺、奶奶、叔叔他們都學(xué)會(huì)了網(wǎng)上購物、買菜，為什么？不得已，每個(gè)人都待在家里，必須學(xué)會(huì)。所以疫情培養(yǎng)了很多人的消費(fèi)習(xí)慣，包括我們自己，疫情讓大家都待在家里，但是我們需要開會(huì)、上班，于是大家學(xué)會(huì)了使用zoom去開會(huì)、溝通。這一切都導(dǎo)致我們需要大量的數(shù)據(jù)流動(dòng)，是看不見的在線上的。大量的數(shù)據(jù)流動(dòng)就需要大量的數(shù)據(jù)中心去支持。除了疫情，在前幾年都是很流行的李佳琦要做視頻直播等等，現(xiàn)在很多人都在做視頻直播，這一切都是數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是要進(jìn)行存儲(chǔ)、要進(jìn)行流動(dòng)、進(jìn)行運(yùn)算的。所以說數(shù)據(jù)中心的發(fā)展就得到了巨大的驗(yàn)證。
政府肯定是非常支持的，在2015年就提出來要發(fā)展這樣的數(shù)據(jù)中心，只是說在疫情之后政府希望加快或鼓勵(lì)5G網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)中心的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括大家非常期待華為5G手機(jī)出來，你們都會(huì)第一個(gè)去買。
數(shù)據(jù)中心，我們可以看到市場規(guī)模在十年之前是非常小的，十年之前的市場規(guī)模只有現(xiàn)在的1/20，但是在未來的3年之內(nèi)，我們可以看到雖然我們的增長率在過去的十年是緩慢遞減，但是未來3年之內(nèi)，我們可以看到未來的復(fù)合增長率依舊保持37%的增長，到2020年，我們預(yù)測這樣的規(guī)模將是現(xiàn)在的規(guī)模的兩倍。也可以看到其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)云廠商大家比較熟悉的阿里巴巴、騰訊，他們其實(shí)已經(jīng)要加大對數(shù)據(jù)中心的投資，為了什么？為了更好的服務(wù)于在座的每一位。因?yàn)楫?dāng)你們雙11點(diǎn)下去的時(shí)候，不希望卡殼，不希望自己購物籃里的東西一直在轉(zhuǎn)，希望在那一瞬間馬上就可以成交，這都需要有效的數(shù)據(jù)中心的設(shè)施設(shè)備來支持，才能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物的一些行為。
我們數(shù)據(jù)中心所體現(xiàn)出來的形態(tài)，就是機(jī)柜，這些機(jī)柜是很冰冷的。在2019年我們的機(jī)柜數(shù)量是227萬個(gè)，但是我們預(yù)測到2025年，就是在未來的5年到6年之內(nèi)，我們需要的缺口是203萬個(gè)，這代表什么？這代表有非常巨大的空間需要運(yùn)營廠商、需要投資人去加大對于數(shù)據(jù)中心的投資，才能去提供符合我們每一個(gè)人在座需求的基礎(chǔ)設(shè)施。但是這些設(shè)施都分布在哪里呢？可以看到右面那張圖，基本上就是在長三角地區(qū)和北京周邊以及其他的廣東等等，可以看到一線城市的數(shù)據(jù)中心的比例還是占比較大的部分，這是為什么呢？照道理說，貴州、云南、其他的邊遠(yuǎn)地區(qū)，包括內(nèi)蒙古有極多的風(fēng)力、水力，但為什么這些數(shù)據(jù)中心還是靠著一線城市？因?yàn)榇罅康南M(fèi)人口還是集中在一線城市，很多數(shù)據(jù)中心為了提供極速、及時(shí)的反應(yīng)，所以大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心還是靠在一線城市。但是一線城市也碰到這樣的問題，一線城市的電力、能耗、土地都是非常稀缺的。所以他們就選擇一邊城市周邊的區(qū)域作為數(shù)據(jù)中心備選的方案。
我們可以看到大部分的運(yùn)營商還是集中在三大運(yùn)營商，就是中國電信、中國電信和中國聯(lián)通，但是其他的一些商業(yè)的運(yùn)營商，包括大家耳熟能詳?shù)氖兰o(jì)互聯(lián)、光環(huán)新網(wǎng)等等，他們在市場中占的比例還非常小，但是他們的發(fā)展速度是非常快的，因?yàn)樗麄兪巧虡I(yè)的運(yùn)營模式，非常靈活，他們也得到了很多資本的投資。所以說他們的發(fā)展速度在未來的幾年之內(nèi)，我相信是非�？斓�。
我們可以看到數(shù)據(jù)中心的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展挑戰(zhàn)其實(shí)是顯而易見的。機(jī)遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，數(shù)據(jù)中心的需求是急速的在提升的。第三，很多投資人已經(jīng)在看數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)，并且已經(jīng)跟數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營商進(jìn)行了戰(zhàn)略性的合作。
挑戰(zhàn)：第一，供需格局不平衡。第二，一線城市能耗、電力、土地供應(yīng)資源緊缺。第三，IDC監(jiān)管政策趨嚴(yán)。
第二方面我想跟大家分享的是冷庫。冷庫跟大家也是息息相關(guān)的。大家每個(gè)人當(dāng)生活品質(zhì)提高的時(shí)候，你們也想吃到內(nèi)蒙的牛羊肉、吃到進(jìn)口的車?yán)遄�，吃到國外進(jìn)口的水果等等，但是國外的東西從進(jìn)來之后，是怎樣的鏈條呢？是從生產(chǎn)、處理、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送，然后到我們的手中。我今天主要講中間的倉儲(chǔ)那一段，就是冷庫設(shè)施設(shè)備。
我剛才提到了水果，因?yàn)樯r消費(fèi)增長，大家都喜歡去盒馬鮮生去買東西，因?yàn)樾迈r，而且可以幫你代加工。這些東西都會(huì)提高每一個(gè)人去買一些新鮮的海鮮、河鮮或者一些需求，導(dǎo)致這些消費(fèi)的增長，也是對于全渠道分銷的訴求，因?yàn)樗牧吭谠黾印?/P>
第二，剛才我說到了水果，大家都知道車?yán)遄拥侥慵业臅r(shí)候，你不希望打開之后有一大半是爛掉的。如果在整個(gè)運(yùn)輸?shù)倪^程當(dāng)中，沒有得到很好的品質(zhì)保證的話，或者是設(shè)施設(shè)備有一定的問題的話，溫度沒有控制好的話，你拿到的水果它的損耗率可能會(huì)很大，就中國目前的損耗率差不多是15%，但是美國是只有5%，中國現(xiàn)在的損耗率是美國的三倍，為什么？就是因?yàn)槲覀兝鋷斓脑O(shè)施設(shè)備還沒有達(dá)到先進(jìn)發(fā)達(dá)國家的水平，這是一個(gè)非常大的空間值得我們?nèi)ヌ嵘?/P>
還有醫(yī)藥產(chǎn)品，為什么提到醫(yī)藥產(chǎn)品呢？在疫情之后，疫苗是每個(gè)人非常關(guān)注的，無論是疫苗還是其他的醫(yī)藥產(chǎn)品都需要一個(gè)溫度保障的空間去存儲(chǔ)這些藥品，所以在疫情之后，這些藥品的需求的增長也會(huì)對冷庫或者溫庫提出一定的要求。
發(fā)達(dá)國家的整個(gè)人均冷庫的容量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們亞太地區(qū)的人均冷庫容量，就看美國和中國，中國只有美國人均冷庫容量的1/5，人口美國是2億多，中國是十幾億。可能中國的消費(fèi)能力上去之后，冷庫的需求是被提到日程上的。大家可以看到如果亞太地區(qū)城市人均冷庫容量要達(dá)到美國相當(dāng)水平的話，需要新增4.11億立方米，這是多大的量啊。也就相當(dāng)于如果中國要達(dá)到那個(gè)量的話，是現(xiàn)在整個(gè)冷庫的設(shè)施設(shè)備的容量的兩倍。
但是現(xiàn)在誰在提供冷庫呢？就是在我們最左邊的這些玩家，只是一部分。因?yàn)檫�有將近85%到90%的玩家是中小型的企業(yè)，甚至是個(gè)人，他們的量非常小，但是在市場上有這么大部分的量居然是由他們來提供，整個(gè)冷庫發(fā)展的水平是非常不平均的。所以大家可以看到，未來的發(fā)展空間是非常巨大的，因?yàn)槌擞删〇|物流、順豐或者大家耳熟能詳?shù)倪@些企業(yè)持續(xù)的提供冷庫之外，其實(shí)也是中小型企業(yè)逐步在進(jìn)行兼并、整合，會(huì)提高自己的冷庫的質(zhì)量。
大家可以看到需求是不斷在增長的，但是同時(shí)冷庫的投資的標(biāo)準(zhǔn)要比普通倉庫要高，基本說它的成本是普通倉庫的兩倍。另外，倉儲(chǔ)物流用地，無論在哪個(gè)城市、哪個(gè)區(qū)域都是非常稀缺的，何況冷庫，它的用電量又比普通的要大，雖然有一定的機(jī)會(huì)，但是挑戰(zhàn)非常大。但是我們可以看到最后一頁，我跟大家去分享的是，我們可以看到在這么巨大的消費(fèi)市場以及科技推動(dòng)的大的環(huán)境下，我們所稱之為的叫另類地產(chǎn)投資，辦公倉儲(chǔ)不是另類，就是除此，傳統(tǒng)的地產(chǎn)投資之外，其他我們都稱之為另類。數(shù)據(jù)中心、房地產(chǎn)債、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、冷鏈物流、基礎(chǔ)設(shè)施、自助倉儲(chǔ)、停車場、學(xué)生公寓、旅游地產(chǎn)。無論是數(shù)據(jù)中心還是冷庫的投資，挑戰(zhàn)是非常大，但是還是有很多投資人義無反顧地去投這個(gè)另類的地產(chǎn)。包括左邊的基匯資本跟中金數(shù)據(jù)建立合資伙伴關(guān)系，等等。說明無論是中國還是海外，都對這個(gè)另類資產(chǎn)是極其支持的態(tài)度。在未來兩到三年之內(nèi)，必定會(huì)蓬勃發(fā)展。
我今天的演講到此結(jié)束。謝謝！
主持人：接下來的演講嘉賓擁有多年房地產(chǎn)營銷方面的實(shí)踐積累，參與多個(gè)項(xiàng)目的操盤實(shí)戰(zhàn)，操盤類型涵蓋城市綜合體、區(qū)域大盤以及文化特色地產(chǎn)項(xiàng)目，對項(xiàng)目擁有獨(dú)到的見解和豐富的理念。下面有請北京國際財(cái)富中心 負(fù)責(zé)人 楊木先生。
題目：后疫情時(shí)代下的城市副中心機(jī)遇
楊木：感謝主辦方給予的機(jī)會(huì)，謝謝在座的各位。我們簡單的以我們項(xiàng)目為樣本來分享一下后疫情時(shí)代的副中心的機(jī)遇。首先我先跟大家交流一下城市副中心的概念。
北京確立了城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，是在黨中央的直接領(lǐng)導(dǎo)下，定位是非常高的，所以這個(gè)機(jī)遇我想可能我們今天看起來還是在理論上說沒有太大的，因?yàn)橐ネㄖ莸脑�，感覺通州還沒有很大的發(fā)展。所以我想戰(zhàn)略的定位是很高的，所以帶來的機(jī)遇可能是需要一點(diǎn)戰(zhàn)略的定力的。
首先今年新冠疫情的影響，企業(yè)的選址可能目前在心理上發(fā)生了一些重大的改變。改變之一，可能獨(dú)棟的辦公受到了一些青睞，這個(gè)不是我簡單的說法，從最近幾個(gè)月、幾個(gè)季度的數(shù)據(jù)來看，大宗的購買還是沒有受到疫情影響的�？赡茉谖覀兊慕K端某些寫字樓里面，退租等等這幾個(gè)月有比較大的增長，但實(shí)際上這種大宗的購買我們從數(shù)據(jù)上看并沒有發(fā)生很大的變化，而且是整棟和獨(dú)棟的購買。
第二是新興的區(qū)域更被看好，這是和整個(gè)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)有一定的關(guān)系。因?yàn)楸本┨岢鰜碜铐懙木褪鞘杞猓哉f作為城市能夠從中心往外疏解的區(qū)域，都是新興區(qū)域，這也受到市場追捧或者成交量比較高，我覺得也是在情理之中的。
第三是生態(tài)類型的辦公更受追捧，換句話說，人們更看重辦公的環(huán)境，如果是在北京這樣一個(gè)城市，之前對我們一個(gè)很大的影響就是SARS，SARS之后北京房地產(chǎn)主要的廣告運(yùn)營就是南北通透，一說大家都覺得這是好房子。新冠疫情以后，其實(shí)大家對環(huán)境的認(rèn)知是加強(qiáng)了。
第四是大家更看重的是物業(yè)服務(wù)，這是不言而喻，好的樓和差的樓，你進(jìn)去之后，最大的就是感官上的，一個(gè)是味道，還有現(xiàn)在大多數(shù)樓宇都提供了PM2.5過濾的新風(fēng)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)的在大堂里就可以看到。所以這個(gè)情況還是物業(yè)來提供了一個(gè)支撐，所以這個(gè)也是一個(gè)變化之一。
第五是產(chǎn)業(yè)平臺(tái)更受關(guān)注。其實(shí)第一個(gè)分享的毛總，他講的就是他提供一個(gè)平臺(tái)，他的這個(gè)平臺(tái)更加靈活的辦公，但是他把原來人事、行政甚至是后勤部門很多東西都集成了，實(shí)際上他做的就是一個(gè)平臺(tái)。所以未來我想寫字樓，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的這種類型的辦公產(chǎn)品，要注重去打造一個(gè)平臺(tái)。
后疫情時(shí)代，我們剛才講到了幾個(gè)新的變化。
我們城市副中心現(xiàn)在是有一個(gè)3.7平方公里的先行啟動(dòng)區(qū)，叫運(yùn)河商務(wù)區(qū)，這是目前我們看到除了新的市政府以外主要的副中心的新區(qū)。
“千年大計(jì)”這個(gè)詞是在定下國家戰(zhàn)略和雄安戰(zhàn)略以后，我才被多次洗腦，之前都是講“百年大計(jì)”，但是講千年大計(jì)，去見證的人不多，但是這是表現(xiàn)了一種決心，一定是比百年大計(jì)更為長遠(yuǎn)、更為考慮充分的說法。所以北京副中心是千年大計(jì)，到通州以后，你可以看到世界眼光、中國特色，國家的大戰(zhàn)略，就在這個(gè)地方實(shí)施。
運(yùn)河商務(wù)區(qū)是副中心的一個(gè)先行啟動(dòng)區(qū)，市政府搬過來以后，至于這個(gè)副中心是什么，我覺得現(xiàn)在其實(shí)有一個(gè)初步的輪廓，它就是一個(gè)新的北京，沿著運(yùn)河會(huì)把現(xiàn)在北京我們看到的劇院、音樂廳、博物館，都要建一遍，而且還會(huì)建得更好、更大、更有世界眼光。特別是現(xiàn)在在運(yùn)河?xùn)|路上我們可以看到兩邊新興的樓宇都已經(jīng)蓋起來了，根據(jù)通州新城管委會(huì)的消息，大概是有160萬平方米的公建和商業(yè)。濱河商務(wù)區(qū)的定位也是非常高的。通州新城管為請戴德梁行做了全方位的咨詢和規(guī)劃，它將來的商務(wù)區(qū)的整個(gè)親水性、便利性以及定位，都是現(xiàn)在北京城沒有的。
它首先是強(qiáng)調(diào)了親水，因?yàn)楸本]有一條是景觀河。第二，它還有一個(gè)北京首店概念，因?yàn)榇蟛糠稚虡I(yè)定位就是在北京的第一家店是政府鼓勵(lì)在這里實(shí)施和實(shí)現(xiàn)的，所以并不是說所有的商業(yè)都可以隨便進(jìn)駐到濱水的商務(wù)區(qū)。
立足于后疫情時(shí)代，北京國際財(cái)富中心就是在這樣一個(gè)背景下，我們叫做藏品級的企業(yè)獨(dú)棟。我們的產(chǎn)品是中國味非常濃的，但是我們毫不夸張講，我們就是世界標(biāo)準(zhǔn)，中國特色的商務(wù)作品。
我們整個(gè)產(chǎn)品有15棟親水的獨(dú)棟組成，而且采用了傳統(tǒng)的中國元素和現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合。我們位于通州運(yùn)河CBD的核心�，F(xiàn)在可以看到我們項(xiàng)目的區(qū)位圖，往北就是首都國際機(jī)場，往南就是大興國際機(jī)場，將來的S6號線會(huì)經(jīng)過這里，現(xiàn)在我們的地鐵6號線，通州北關(guān)站和運(yùn)通門站，我們在這兩個(gè)車站之間，往南四公里就是副中心的交通樞紐，將來在這里換乘去雄安的高鐵以及京津城市高鐵還有城市市郊鐵路，這是目前市區(qū)沒有的交通樞紐，現(xiàn)在正在建設(shè)中，已經(jīng)封頂了。
我們項(xiàng)目是在通州的文脈之上，我們可以看到里面的塔距今有1300多年歷史，燃燈佛舍利塔。古代的時(shí)候它是一個(gè)燈塔，現(xiàn)在在這個(gè)塔下面還有一個(gè)非常特別的，它有儒釋道三教廟，過去要么您是廟，要么您是道觀，而現(xiàn)在這里是合一的。
整個(gè)公園面積45萬平米，相當(dāng)于兩個(gè)朝陽公園，所以北京國際財(cái)富中心的區(qū)位生態(tài)優(yōu)勢是非常明顯的。
因?yàn)槲覀兊兔艿脑O(shè)計(jì)，那么什么樣的獨(dú)棟才不負(fù)于這樣好的地段呢？我們采用了黑洞石的淺灰色的外墻設(shè)計(jì)，歷久彌新，而且它的造價(jià)成本非常高，如果有機(jī)會(huì)你們?nèi)タ矗鸾涛幕椭車奈幕诤系梅浅：�，我們雖然是一個(gè)不高的樓，但是也有三段結(jié)構(gòu)，從平面的、曲面的以及有拼接的，非常漂亮。我相信去看過的人，都會(huì)留下深刻的印象。
我們的項(xiàng)目是請張永和先生執(zhí)筆設(shè)計(jì)的，張先生在中國建筑界的地位我就不贅述了，肯定是一個(gè)大師的作品。
現(xiàn)在可以清楚地看到我們的外立面。2400-6700平米不同的面積。黑洞石的效果，圖片只能表現(xiàn)一個(gè)大概，如果走近看的話，的確非常美。而且它是做新如舊，現(xiàn)在看是這樣，過十年還是這樣，非常考究。是能夠給你帶來一種符合古城韻味的建筑材料。我們和其他的商業(yè)樓宇一樣，也是把光纖、新風(fēng)做在了前面，我們每一個(gè)房間都會(huì)有新風(fēng)的系統(tǒng)，而且通州副中心標(biāo)準(zhǔn)很高，都是采用環(huán)保的方式，我們這里不光是我們這個(gè)項(xiàng)目，甚至是其他項(xiàng)目，都沒有用傳統(tǒng)的制冷機(jī)組，全部都是地源熱泵，對環(huán)境非常友好。
由于我們是獨(dú)棟的建筑，這是我們有一個(gè)小小的特點(diǎn)，就是可以實(shí)現(xiàn)部分的定制，在內(nèi)部的結(jié)構(gòu)上以及層高上，我們有足夠的定制空間，根據(jù)不同的企業(yè)、根據(jù)不同的需求，我們可以做一些定制。
同時(shí)，大家提到寫字樓，尤其是超高層，它的配套通常是垂直的、縱向的，也就是說我可能首層是大堂，比如酒店是什么，里面還有一部分公寓是什么，它在一個(gè)樓里面，像上海的金茂，還有博物館，在頂層還有觀光，是縱向、垂直的配套。我們專門為了這個(gè)項(xiàng)目就建了這座富麗堂皇的1.7萬平米的會(huì)議中心，這里面的宴會(huì)廳也能夠容納600人，同時(shí)有咖啡廳、餐廳、包間，各種酒廊、新聞中心的配套，所以我們整個(gè)園區(qū)的配套是非常齊全的。
這是我們富華地產(chǎn)的特點(diǎn)，我們富華集團(tuán)有長安俱樂部、金寶大廈、馬會(huì)，這些商業(yè)俱樂部、酒店運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，尤其長安俱樂部在業(yè)內(nèi)也是屈指可數(shù)的俱樂部，我們把整套的管理、人員都挪到了我們這個(gè)項(xiàng)目，所以我們的項(xiàng)目服務(wù)是無憂的。
目前我們北京國際財(cái)富中心非常清晰地定位于承載財(cái)富管理這樣一個(gè)承載區(qū)，受到市里面金融辦和區(qū)里面的重視，所以北京國際財(cái)富論壇也是宣布永久把會(huì)址定在我們這里。上周末的時(shí)候，第三屆剛剛在這里舉辦完成。同時(shí)我們還有一個(gè)財(cái)富管理學(xué)院也即將揭牌。
最后就是我們富華平臺(tái)的介紹，麗晶酒店、金寶匯、紫檀博物館等等，我就不多介紹了，因?yàn)槲覀兝习迨蔷W(wǎng)紅。
我就介紹這些。謝謝大家！
主持人：接下來有請演講嘉賓是原北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司副總裁，原北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司黨委書記、董事長。2011年中國MBA十大精英人物，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)理事，中國年央企與國企從事投資管理的工作經(jīng)歷，人民大學(xué)MBA校友會(huì)榮譽(yù)會(huì)長，國家科技部項(xiàng)目評審專家組成員。
2019年，創(chuàng)立“中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開發(fā)有限公司”，集合全球城市建設(shè)智慧與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力量，服務(wù)中國產(chǎn)城融合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展！ 下滿有請中科產(chǎn)城 董事長 郭瑩輝先生。
題目：產(chǎn)城運(yùn)營——新形勢、新機(jī)遇、新模式
郭瑩輝：各位朋友大家下午好！感謝凱總、感謝商會(huì)提供這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)。我跟大家分享最近關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些行業(yè)趨勢。題目是“疫情之后，我們產(chǎn)城運(yùn)營的新形勢、新機(jī)遇、新模式”。
最近關(guān)于疫情的討論很多，大的我就不多說了，應(yīng)該說疫情改變了我們國際的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和態(tài)勢，也改變了我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式。中美之間、我們和國際之間都有發(fā)生了非常大的變化，所以我們提出了雙循環(huán)和內(nèi)循環(huán)為主。內(nèi)循環(huán)的經(jīng)濟(jì)模式，我們原來以投資、貿(mào)易和消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在看來，還是要以國內(nèi)的投資作為主流。在投資市場下，我們過去從傳統(tǒng)的基建，又提出新基建，新基建我們不能光投，從哪產(chǎn)出，就變成了產(chǎn)出運(yùn)營的新機(jī)遇。
從我們最近關(guān)于產(chǎn)城運(yùn)營的話題來說，在新的國內(nèi)消費(fèi)和投資的大的環(huán)境之下，我們從哪找出我們的機(jī)遇呢？我從政策層面跟大家簡單分享一下。
我們前兩天關(guān)于北京服貿(mào)會(huì)，我們在北京的服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域做了更大的開放和試點(diǎn)，再往前推，我們7月份國務(wù)院關(guān)于高新區(qū)的開發(fā)的若干意見，再到我們?nèi)ツ觋P(guān)于經(jīng)開區(qū)的若干意見。從這些國家對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的重要的方面，給予國家政策，這些重要的產(chǎn)城融合區(qū)域，都提出了一個(gè)共同的改革方向，就是加強(qiáng)在所有制造業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域里面提高資源配置的效率、提高營商環(huán)境的服務(wù)效率、提高上市公司的資本化比率，乃至我們服務(wù)要素成本降低，以此來推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城市的高度融合。
所以在未來的形勢之下，我一言以蔽之，就是國內(nèi)國際的環(huán)境來助推有利于產(chǎn)城融合作為新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力，這是繼房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)之后，我認(rèn)為另外一個(gè)新的發(fā)展動(dòng)力和熱點(diǎn)。
在這個(gè)新的城市的形勢發(fā)展之下，我們從事產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的企業(yè)，我們的機(jī)遇從何而來呢？其實(shí)近年尤為特殊，疫情上半年對中國經(jīng)濟(jì)的影響，實(shí)際上對我們地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)到城市運(yùn)營發(fā)生了微妙的變化，這個(gè)變化就是地方政府的招商引資意圖，對于產(chǎn)業(yè)招商的訴求是空前的巨大。所以從今年我感覺有弊必有利，就是疫情之下受到很多影響，但是反過來推動(dòng)政策的變革，就是對于城市擴(kuò)容、產(chǎn)業(yè)升級、城市更新，乃至城鄉(xiāng)振興、田園綜合體，有很多政策放松，從產(chǎn)城融合的業(yè)務(wù)來講，有了更多的市場空間。
這個(gè)市場空間根本原因還是希望地方政府也好，中央政府也好，從房地產(chǎn)的調(diào)控，到刺激產(chǎn)城融合的發(fā)展，其實(shí)就是讓我們城市發(fā)展的邏輯回歸到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，而不是房地產(chǎn)的開發(fā)和土地財(cái)政。所以今年的形勢不好，但是政策的紅利應(yīng)該說盆滿缽滿，尤其是最近我從長三角到珠三角，連續(xù)了一個(gè)月的實(shí)地走訪、考察，越來越感覺到產(chǎn)業(yè)為本、平臺(tái)為器、運(yùn)營為王，地方政府和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商、和城市運(yùn)營商的合作空前密切。所以我們從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的內(nèi)容到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益模式，無論是從金融、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)還是政策，應(yīng)該說今年比往年的機(jī)會(huì)其實(shí)來得更加出乎我們的意料。
從產(chǎn)城融合本質(zhì)，其實(shí)地方政府通過這么多年的發(fā)展，也悟出一個(gè)道理，與其把房地產(chǎn)給傳統(tǒng)地產(chǎn)，還不如把房地產(chǎn)給我們產(chǎn)業(yè)資源的合作伙伴，產(chǎn)城融合一起開發(fā)，是我們的產(chǎn)城運(yùn)營商成為地方城市發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略性合作伙伴，從地產(chǎn)作為平臺(tái)，從環(huán)境到政策到金融，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為他們的戰(zhàn)略合作伙伴。這張圖是我們和政府合作的一個(gè)本質(zhì)邏輯。
我講到產(chǎn)城融合，其實(shí)大家都很熟悉了，我講產(chǎn)城融合第二個(gè)機(jī)遇，剛才講到空間機(jī)遇，現(xiàn)在在講我們面臨的非�，F(xiàn)實(shí)的機(jī)遇，就是市場化的招商引資，和地方政府的土地招引產(chǎn)業(yè)之間，其實(shí)我們還有一個(gè)最大的機(jī)遇來自于平臺(tái)和主體。剛才講了空間，現(xiàn)在講的是我們在地方政府中面臨著最大的就是機(jī)制體制改革。在過去的產(chǎn)業(yè)是由政府來為主的，房地產(chǎn)開發(fā)是以市場為主的。但是現(xiàn)在政府在投融資方面，在招商引資方面，在產(chǎn)城融合的開發(fā)領(lǐng)域方面，其實(shí)有很多不足，大的政府、小的社會(huì)，其實(shí)對于產(chǎn)城融合的發(fā)展有很多弊端。像我們這樣的，過去由于管委會(huì)很強(qiáng)勢，由自己的平臺(tái)公司作為一個(gè)抓手，要完成一座產(chǎn)業(yè)新城的建造到運(yùn)營，其實(shí)有非常大的弊端。今天其實(shí)面臨著全國各地政府的管委會(huì)在進(jìn)行瘦身，平臺(tái)公司在進(jìn)行擴(kuò)權(quán)放權(quán)，具體跟市場化的主體來對接。這跟過去而言，我們地產(chǎn)和政府的城市開發(fā)之間是兩條平行線，今天我們找到了交集，就是可以通過政府的職能改革和平臺(tái)公司的日益日�；俏覀冮_發(fā)商也好，運(yùn)營商也好，有機(jī)會(huì)傍著這些政府的大款，在土地、政策、資金的優(yōu)勢之下，通過我們專業(yè)化的運(yùn)營優(yōu)勢，進(jìn)行緊密合作。這個(gè)機(jī)制優(yōu)勢正在今天越來越顯現(xiàn)了。
我們在行業(yè)里面，傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商，但是更多的是由我們大的基建投資商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營商，這個(gè)趨勢通過我舉的例子，比如中建系統(tǒng)的、中交系統(tǒng)的、五礦系統(tǒng)的、中信系統(tǒng)的等等，都由開發(fā)商變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營商，為我們的城市發(fā)展、產(chǎn)城融合、城市的高質(zhì)量發(fā)展，進(jìn)行土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)招商、城市運(yùn)營服務(wù)，綜合的去跟政府談合作模式。其實(shí)自給自足，完成了一個(gè)使命和身份的轉(zhuǎn)化，由基建商變成城市運(yùn)營商，所以體制機(jī)制給我們帶來了很大的機(jī)會(huì)。
第三個(gè)機(jī)會(huì)，可能是很多人可望而不可及的，就是能力轉(zhuǎn)變。在這么多年我們看到了很多傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、小鎮(zhèn)運(yùn)營商、城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，但是發(fā)現(xiàn)過了十年左右的嘗試，很多大地產(chǎn)商又回歸到了傳統(tǒng)的概念，為什么轉(zhuǎn)不過去？為什么在城市化這么大的過程中他們沒辦法和地方政府變成很好的戰(zhàn)略合作伙伴呢？是因?yàn)檫@五項(xiàng)能力的不足。這五項(xiàng)能力其實(shí)不是一天兩天積累起來的，而是通過一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商長期的實(shí)踐和積累，包括總體規(guī)劃、融資投資、建設(shè)控制、專業(yè)運(yùn)營和區(qū)域治理，如果不能作為政府的一個(gè)業(yè)務(wù)伙伴，而作為一個(gè)地產(chǎn)的單一開發(fā)商的話，我想這些能力是不足以來迎接城市未來的。
最后因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系我講一講如果我們要擁抱產(chǎn)城運(yùn)營的巨大空間，擁抱政府的職能改變，來從地產(chǎn)商成為城市運(yùn)營商，抓住歷史性機(jī)遇，成為主流的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的一個(gè)弄潮兒，我們應(yīng)該自己具備什么能力呢？除了剛才講的五個(gè)能力之外，還應(yīng)該具備三個(gè)核心要素，因?yàn)槌鞘羞\(yùn)營本質(zhì)上是我們市場化企業(yè)很難企及的，我們最多和地方的政府是一種戰(zhàn)略輕資產(chǎn)運(yùn)營關(guān)系，因?yàn)閿?shù)百億的投資是傳統(tǒng)企業(yè)很大的重資產(chǎn)，所以我們更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城運(yùn)營是以輕資產(chǎn)的思維和地方政府平臺(tái)、地方政府的資源去合作。我們作為這個(gè)領(lǐng)域的合作伙伴，應(yīng)該強(qiáng)化自己的品牌影響力、我們的專業(yè)運(yùn)作能力以及資源整合能力。這三個(gè)能力可以說是我們和這些機(jī)會(huì)擁抱的必要條件。這個(gè)機(jī)會(huì)實(shí)際上我把它再細(xì)分，就變成了一橫一縱，一縱就是地方政府選擇我們作為合作伙伴，在這么多的土地、金融、產(chǎn)業(yè)、政策，包括運(yùn)營這些資源和要素之下，你有什么垂直落地的呢？
我舉個(gè)例子，昨天我從長三角回來，我們有行業(yè)的非常大咖，帶了很多產(chǎn)業(yè)技術(shù)到了長三角某一個(gè)城市，政府和產(chǎn)業(yè)資源聊了，但是不知道怎么跟你三千畝地，如何把這些產(chǎn)業(yè)從研發(fā)、小試、中試、量產(chǎn)，最后變成產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，我們兩邊的同事們已經(jīng)對接過兩次了，沒有一個(gè)完整的城市運(yùn)營商能夠把產(chǎn)業(yè)體系、規(guī)劃空間體系、政策體系、運(yùn)營體系、金融體系串起來講一個(gè)產(chǎn)城發(fā)展的投資邏輯。大家是碎片的信息和語言的交流，所以兩邊都很著急，就是沒有人垂直的能把一個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目講清楚，能把各方的投資、發(fā)展，大家的利益訴求、平臺(tái)關(guān)系講清楚。所以精細(xì)化的資產(chǎn)管理，就是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商最核心的運(yùn)營能力。
第二個(gè)能力是橫向的商業(yè)模式的考驗(yàn)。因?yàn)檎贸霭賰|級的資本來進(jìn)行投資，產(chǎn)城運(yùn)營商呈現(xiàn)的就是對這片土地賦予什么樣的產(chǎn)業(yè)，包括經(jīng)濟(jì)、政治訴求，要給我打造一個(gè)盈利模式，一個(gè)城市發(fā)展模式，其實(shí)這是橫向的一種商業(yè)模型的考驗(yàn)。所以作為城市運(yùn)營商，并不是土地給我多少稅收，而是我們?yōu)槌鞘写蛟煲粋�(gè)細(xì)胞、打造一座片區(qū)、打造一座未來城市產(chǎn)城人發(fā)展的樣板，是垂直的產(chǎn)業(yè)落地，橫向的模式共建。所以這樣的跨界，是我們這個(gè)行業(yè)里面最稀缺的能力和資本。
中科產(chǎn)城公司，致力于成為行業(yè)產(chǎn)城運(yùn)營的全景運(yùn)營商，把前面的項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目建造、項(xiàng)目招商以及產(chǎn)城項(xiàng)目的后期永續(xù)運(yùn)營，全周期打通，為地方政府、為我們的地產(chǎn)商、為我們的產(chǎn)業(yè)資源方、金融機(jī)構(gòu)，形成一個(gè)利益模式共同體，為大家的共同利益訴求創(chuàng)造新的合作方向。
過去我們有產(chǎn)業(yè)IP大牛到地方政府招商引資建一個(gè)工廠，地方政府給土地，建一個(gè)工廠就完事了，但是現(xiàn)在所有的產(chǎn)業(yè)大牛，包括北京的一線，都在杭州、在長三角、在深圳，都有自己的總部大樓，都有通過這些總部大樓變成另外一種模式，就是通過企業(yè)和地方政府合作，和產(chǎn)城運(yùn)營商合作，自己建的項(xiàng)目工廠以外，外加孵化器，外加城市配套，成為企業(yè)級孵化器，這是我們目前可能在座的各位在中國的長三角、珠三角，在產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域，通過北京研發(fā)創(chuàng)新的這些大咖們，我們和土地、和產(chǎn)業(yè)環(huán)境、和營商環(huán)境最好的區(qū)域進(jìn)行耦合，以創(chuàng)造最佳的產(chǎn)城運(yùn)營投資商機(jī)。
今天我跟大家就報(bào)告這么多，希望這么多的行業(yè)機(jī)會(huì)給大家能提供財(cái)富增長的新機(jī)遇。謝謝大家。
未完待續(xù)……
