近日戴德梁行發(fā)布研究報告《新冠肺炎疫情后的復蘇：中國甲級寫字樓市場——疫后需求不減》。

　　戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie指出，2020年上半年，疫情給中國的甲級寫字樓市場需求帶來諸多影響。2020年第二季度，大中華地區(qū)20個主要城市的核心市場甲級寫字樓凈吸納量達到47,624平方米，比2019年第二季度同比下降90.2％。就甲級寫字樓市場的空置率而言，廣州和深圳的空置率分別為四個一線城市中的最低值和最高值，為6.7％和24.2％。

　　受租賃需求減弱的影響，過去幾個月來，中國四個一線城市的甲級寫字樓整體租金表現(xiàn)一直承壓。 2020年第二季度，北京錄得四個一線城市中最高平均租金，為每月每平方米404.8元。廣州的租金為四個一線城市中最低，每月每平方米191.1元。

　　上半年北京甲級寫字樓空置率創(chuàng)下自2011年以來的新高

　　2020年一月下旬爆發(fā)的新冠肺炎疫情致使整個中國經(jīng)濟停擺，其擴散性之強為北京乃至全國帶來了前所未有的影響。交通運輸、物流、旅游、文娛等多個行業(yè)均受到不同程度打擊，一季度北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態(tài)，企業(yè)租戶不僅紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，經(jīng)濟活動的停滯使得一些資金實力較弱的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，為北京寫字樓市場也帶來了巨大挑戰(zhàn)。受其影響，一季度北京全市寫字樓市場凈吸納量降為負值區(qū)間，為-36,782平方米，創(chuàng)下自2014年以來的新低。

　　盡管北京在第二季度末出現(xiàn)疫情反復現(xiàn)象，但在北京市政府的迅速反應(yīng)和嚴格防控下，其影響僅控制在了局部區(qū)域，并未擴散至全市范圍。目前來看，北京對于新冠肺炎疫情帶來的影響處于回暖可控狀態(tài)。二季度，得益于新入市項目的提前預租加之延后的市場租賃成交致使北京全市寫字樓市場季度凈吸納量較一季度有所好轉(zhuǎn)，為35,800平方米，但縱觀2020年上半年，北京全市甲級寫字樓凈吸納量仍徘徊在負值區(qū)間，為-982平方米（核心商圈 21,881平米，非核心商圈-22,863平米），整體市場空置率高達16.2%，創(chuàng)下自2011年以來的新高。

　　雖然新冠肺炎疫情對經(jīng)濟的方方面面帶來的影響都是巨大的。但在這種影響之下我們也能看到一些行業(yè)的發(fā)展機遇。為了應(yīng)對疫情對經(jīng)濟的影響，同時著眼于未來經(jīng)濟的發(fā)展，中國政府啟動了新一輪的基建投資，并投入了前所未有的政策加持。其中涉及到的5G、人工智能、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等高科技領(lǐng)域更是為北京科技創(chuàng)新中心的定位駐入新動能，未來將為北京寫字樓市場創(chuàng)造更多租賃需求。而北京作為第三產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的城市，在服務(wù)業(yè)擴大開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵下，寫字樓市場長期前景也將保持樂觀。

　　二季度上海寫字樓租賃需求快速回升

　　2020年上半年，上海甲級寫字樓錄得凈吸納量共為25,719平米（核心商圈-32,360平米，非核心商圈58,079平米）。這其中，因為一季度樓市受疫情影響嚴重，凈吸納量為-90,545平米，而二季度隨著各行各業(yè)紛紛復工，經(jīng)濟復蘇，寫字樓租賃需求也快速回升，市場錄得116,265平米凈吸納量。

　　雖然在租賃成交當中，大部分需求仍然來自內(nèi)資企業(yè)，占到總成交面積的60.4%，但是受到疫情影響，整體租賃需求有所收縮，相較去年同期還是下跌了8.4%。與此同時，三月以來新冠疫情在全球范圍蔓延，導致外資企業(yè)租賃需求仍然比較保守，占到租賃成交面積的39.6%。

　　未來，由于全球疫情局勢仍然不明朗，我們預計外資企業(yè)在華的辦公租賃策略依舊會比較保守。但當這些外資企業(yè)逐步復工復產(chǎn)，在上海的租賃需求勢必也會重新增加。

　　上半年深圳甲級寫字樓市場凈吸納量超過2019年全年

　　2020年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來439,657平方米的新增供應(yīng)，全市凈吸納量達到140,491平方米，超過2019年全年吸納量，也是一線城市中上半年累計吸納量最高的城市。優(yōu)于預期的吸納表現(xiàn)，一方面源于疫情期間市場需求及租賃活動后延并于二季度集中釋放；同時新供應(yīng)陸續(xù)入市，寫字樓租金普降刺激租賃成交，全市甲級寫字樓租金較2019年末下降8.1%至每月每平方米222.91元。

　　在租賃成交當中，內(nèi)資企業(yè)依然是深圳甲級寫字樓租賃需求的主力，占到總成交面積的86.7%，外資僅占到租賃成交面積的13.3%。

　　在當前整體經(jīng)濟下行，企業(yè)縮減預算開支，同時寫字樓租金下降的背景下，從高租金搬遷至低租金寫字樓的換租活動下半年還將持續(xù)進行，單位面積租金的減少有望增加實力企業(yè)總體承租面積，進而促進寫字樓項目空置的去化；給予更多租賃優(yōu)惠并提前鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，漸成業(yè)主為應(yīng)對未來高供應(yīng)、高市場壓力的必要手段。

　　上半年廣州甲級寫字樓凈吸納量約為去年同期的三成

　　受新冠肺炎疫情的影響，2020年上半年，廣州甲級寫字樓錄得凈吸納量為19,721平方米（核心商圈20,691平方米，非核心商圈平方米-970平方米），約為去年同期的三成。其中，一季度的成交案例多在春節(jié)前即已經(jīng)在推進，因此疫情的影響沒有立即顯現(xiàn)，凈吸納量與上一季度相比保持相對平穩(wěn)，為12,313平方米。自二季度開始，疫情的滯后影響開始凸顯，盡管迎來了建筑面積87,259平方米的星寰國際商業(yè)中心的投入使用，但是隨著部分租戶的退租、減租，全市凈吸納量僅為7,408平方米。

　　上半年的租賃成交中，大部分的需求依舊是來自內(nèi)資企業(yè)，占總成交面積的68.4%，但受疫情影響，整體租賃需求較去年萎縮嚴重，同比下降63.4%。對外資企業(yè)而言，得益于金融業(yè)和制造業(yè)企業(yè)（尤其是日化及制藥行業(yè)）租賃需求的逆勢增長，外資企業(yè)的租賃需求保持相對活躍，占比31.6%，高于過去五年同期的平均水平15.3%。

　　從需求側(cè)看，寫字樓租賃的兩極化趨勢仍將延續(xù)。因疫情受益的行業(yè)將保持租賃需求的相對活躍：如保險、軟件、游戲、醫(yī)藥等行業(yè)，有望持續(xù)成為升級搬遷、擴租的主力軍。然而，受疫情沖擊較大的行業(yè)如對外貿(mào)易、旅游、部分傳統(tǒng)制造業(yè)等，短期內(nèi)快速復蘇并非易事，預計這類企業(yè)更多以觀望為主，新增的租賃需求較為平淡。

　　戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英表示：“展望不久的將來，考慮到新冠疫情的影響，政策方向以及宏觀經(jīng)濟動態(tài)，我們認為寫字樓吸納可能會進一步下降，但在寫字樓租賃吸納方面將存在一些亮點行業(yè)，比如金融業(yè)、醫(yī)療健康、科技、媒體和電信、快消行業(yè)、線上教育、汽車業(yè)，他們將繼續(xù)推動租賃需求。此次新冠疫情也催生了一系列商業(yè)，社會和生活方式以及政府政策導向的變化，這些亮點行業(yè)都或多或少受益于這一系列改變�！�

 來 源：風財訊

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