從一季度低迷到二季度反彈以及三季度調(diào)整，再到四季度翹尾，2020 年全國房價漲幅曲線波折反復(fù)。尤其是作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深四個一線城市，在 2020 年迎來了二手房價格首次集體上漲。

　　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020 年全國 70 個大中城市中，北上廣深四個一線城市的房價再度領(lǐng)漲，其中新建商品住宅銷售價格同比上漲 3.9%，二手房價格同比漲幅均超過 6%。

　　值得注意的是，相比一線城市二手房價格的整體上漲，2020 年三四線城市的二手房價格則同比出現(xiàn)明顯下跌，北海、南充等眾多城市的二手房價格甚至跌回到一年前。

　　5 年來一線城市房價首次齊漲

　　自 2016 年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出 " 房住不炒 " 定位以來，北上廣深四個一線城市的房價走勢便開始出現(xiàn)分化。不過在剛剛過去的 2020 年，四個一線城市的二手房價格迎來首次集體上漲。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2020 年深圳二手房價格同比上漲 14.1%，廣州同比上漲 7.5%，北京和上海同比上漲 6.3%；從比漲幅來看，四大一線城市去年 12 月房價環(huán)比漲幅也都在 0.5% 以上。

　　以深圳為例，在人口不斷流入，住房供應(yīng)持續(xù)處于緊張狀態(tài)下，2020 年深圳房價一直高居不下。盡管受疫情影響，去年上半年深圳二手樓市成交依舊旺盛，再現(xiàn)每月萬套的交易量；而在 "7.15" 新政后一手樓市更引人注目，網(wǎng)紅新盤頻出，打新成為高頻熱詞，二手樓市成交量迎來腰斬。

　　作為一名在深圳有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的中介人員，葉滔（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年深圳樓市的火熱程度讓他有些 " 措手不及 "，尤其是進(jìn)入二季度需求爆發(fā)，" 供應(yīng)、成交就突飛猛進(jìn)，特別是新政出臺當(dāng)月，到訪量、成交量增長尤為明顯。但新政后到訪量、帶看量都有了一定下滑，大量客戶進(jìn)入觀望期，停下置業(yè)的腳步。" 葉雙表示，但臨近學(xué)區(qū)的房源一般成交周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他房源，" 其中有一套房源從掛牌到成交不到 10 天。"

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020 年深圳共成交房屋超 14 萬套，創(chuàng)下交易量新紀(jì)錄。其中新房成交 45384 套，二手住宅成交 95273 套，兩者同比 2019 年均上漲 20% 左右。2020 年 11 月，深圳新房網(wǎng)簽量達(dá)到 6296 套，遠(yuǎn)超當(dāng)月二手住宅成交量（5812 套），時隔多年首次出現(xiàn)新房成交量超越二手房。

　　從價格看，2020 年深圳二手房成交均價破 6.6 萬元 / 平方米，同比上漲 10%。對此，樂有家分析指出，深圳新房市場受限價政策影響，大多比同區(qū)域二手房的價格低，這也是 2020 年深圳新房市場火熱的核心因素之一。

　　事實(shí)上，自 2017 年開始，深圳新房成交（網(wǎng)簽量）就出現(xiàn)了逐年攀升態(tài)勢。受價格倒掛、供應(yīng)走高、調(diào)控政策等因素影響，深圳購房者對新房的關(guān)注度愈發(fā)增強(qiáng)。但盡管如此，2020 年深圳新房全年成交量依舊不敵二手房。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，和往年一樣，2020 年深圳一二手住宅成交占比依舊是 " 三七分天下 "。一手住宅成交占比 32%，較 2019 年減少了 1 個百分點(diǎn)，二手住宅則為 68%。

　　學(xué)區(qū)房影響一線城市房價上漲

　　不過，深圳的嚴(yán)厲調(diào)控在一定程度上導(dǎo)致需求外溢到了周邊城市，這也成為廣州房價上揚(yáng)的一大因素。

　　易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從 2020 年第三季度開始，廣州房價出現(xiàn)明顯上漲，均價從 7 月的 27113 元 / 平方米上漲至 10 月的 30396 元 / 平方米，短短 4 個月里漲幅達(dá)到 12%。而 7~10 月也恰好是深圳和東莞購房政策收緊的階段，同時也是廣州人才安居政策放松的階段。

　　和廣深相比，京滬樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)，房價環(huán)比漲幅大多控制在 1% 以內(nèi)，但成交量也出現(xiàn)持續(xù)攀升。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020 年北京新房住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽 4.9 萬套，同比上漲 35.6%，創(chuàng)近 5 年新高；二手住宅成交 16.9 萬套，同比上漲 16.4%，創(chuàng)近 4 年新高。單月來看，2020 年 12 月北京新建住宅網(wǎng)簽 6681 套，環(huán)比上漲 13.8%；二手住宅網(wǎng)簽 20944 套，環(huán)比上漲 21.3%，均創(chuàng)下 2017 年 "3？17 新政 " 調(diào)控以來的月度新高。

　　" 有學(xué)區(qū)房，也有二套房的潛在買家想要置換房產(chǎn)。北京房價高，大部分人只有賣掉持有的第一套房子才能買第二套房子，二手房市場的流動性增加，也推動了一手房市場。" 北京一中介機(jī)構(gòu)工作人員張曉（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2020 年改善需求比較強(qiáng)，受疫情及貨幣政策寬松等多項(xiàng)因素影響，人們都有資產(chǎn)保值的心態(tài)，選擇賣掉二手房去換新房。

　　此外，2020 年年底上海二手房交易出現(xiàn)火爆現(xiàn)象。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，去年 12 月，上海全市二手住宅成交量達(dá) 3.9 萬套，同比增加 95%，絕對水平創(chuàng) 2017 年以來最大。而在 2021 年 1 月前 13 天上海二手房業(yè)主調(diào)價中漲價占比上升至 67%，比去年 12 月提高了 12 個百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，除了年底市場翹尾行情因素外，上海二手房市場的升溫與學(xué)區(qū)房需求高漲以及落戶政策邊際放松有關(guān)，后期房價仍面臨較大上漲壓力。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2020 年四個一線城市二手房價格上漲幅度明顯加快的核心原因，首先是受疫情影響，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，大量的出國讀書人群回流，增加了市場需求；上海、深圳等城市的打新潮涌動，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。與此同時，2020 年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個人按揭貸款均比較寬松，進(jìn)一步拉動了一線城市需求；而上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場反彈，價格上漲速度快。

　　眾多三四線城市房價跌回 1 年前

　　與一線城市房價集體上漲相反的，則是眾多三四線城市房價的明顯下滑。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020 年 70 個大中城市中的三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲 3.5% 和 1.4%，不過包括牡丹江、南充、遵義、宜昌等在內(nèi) 14 個三四線城市的二手房價格跌回到了一年前。其中跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市，跌幅達(dá) 10%，相比 5 年前亦下跌了 1.6%，這也是 70 個城市中唯一一個房價跌回 5 年前的城市；四川南充跌幅為 5.4%，廣西北海跌幅則為 3.5%，四川瀘州跌幅為 3.1%，廣東湛江跌幅為 2.1%。

　　以 " 雪城 " 牡丹江為例，雖為 " 中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊 " 的重要戰(zhàn)略城市，但近兩年的發(fā)展卻有些不盡人意，2019 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值及人均地區(qū)生產(chǎn)總值均較 2019 年有明顯下滑。此外，人口的流失也成為牡丹江樓市發(fā)展的一大制約因素。

　　一份由黑龍江省統(tǒng)計(jì)局 2020 年 7 月發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中 90 后、00 后成為流出人口的主力軍，比重達(dá) 27.1%。截至 2019 年末，全市戶籍人口 250.4 萬，而在 2011 年末時，其戶籍人口為 278.3 萬，持續(xù)的人口流失也使得住房需求進(jìn)一步下降。

　　而作為外銷型城市廣西北海，在 2020 年也遭遇了樓市下行的境況。據(jù)北海房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020 年全年北海新房成交 22622 套，交易面積 182.90 萬平方米，成交均價 7540.31 元 / 平方米，同比下跌近 700 元 / 平方米；北海市本級二手房交易（網(wǎng)簽）9902 套，相較 2019 年的 15243 套下降約 35.04%；交易面積 104.7 萬平方米，同比下降 31.04%。

　　從北海市近 5 年的成交數(shù)據(jù)來看，2017 年是北海樓市的大火之年，單年新房成交量近 4 萬套；2018 年 ~2019 年北海樓市成交量持續(xù)下降，大部分購房者開始持觀望態(tài)度，穩(wěn)中下降是近 5 年北海樓市的主要趨勢。

　　" 過去幾年來，三四線城市主要受益于棚改紅利，二線城市主要受益于人才新政，其房價得到明顯支撐。" 上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，隨著棚改熱潮消退，以及貨幣政策回歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當(dāng)然也絕非所有的三四線城市都沒有機(jī)會，分布在長三角和粵港澳區(qū)域的中小城市受到產(chǎn)業(yè)和資源外溢的影響，仍有較大發(fā)展空間，但尚不及一線城市的聚集效應(yīng)。

　　來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯：wangdc