未來北京房價的漲幅,都寫在土地樓面價里。
2020年的北京土地市場張弛有度。年初在疫情影響下,為拉升土地市場熱度,多宗優(yōu)質(zhì)地塊頻出,推動房企競價的同時也拉高了今年的住宅用地成交價格。年末則又將160億元的貨值,生生劃入2021年的KPI。真正做到了供應(yīng)有序、調(diào)節(jié)市場的功能。
根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計,2020年北京住宅用地供需均有所回落,宅地樓面價&溢價率止跌回升。成交結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成不限價地塊為主力,限競房&共產(chǎn)房地成交均大幅回落;而高總價、高單價、高溢價率地塊增多。連續(xù)2年,中海拿地面積、金額居首。
成交樓面價創(chuàng)5年來新高
2020年,北京經(jīng)營性用地成交規(guī)模小幅上漲,成交樓面價創(chuàng)近5年新高。經(jīng)營性用地供應(yīng)62宗,供應(yīng)面積766萬㎡,同比上漲11%;經(jīng)營性用地成交61宗,成交額1973億元,同比上漲17%;成交面積772萬㎡,同比上漲4%;成交樓面價25560元/㎡,同比上漲13%,創(chuàng)近5年新高;溢價率13%,同比止跌回升,較2019年上漲5%。
住宅用地溢價率連續(xù)3年下跌后回升
2020年,北京住宅用地供需均小幅回落,優(yōu)質(zhì)地塊帶動樓面價及溢價率止跌回升。住宅用地供應(yīng)44宗,供應(yīng)面積567萬㎡(不含流拍、撤掛地塊),同比下降5%;占經(jīng)營性用地74%,占比較去年下降13%;成交49宗,成交面積618萬㎡,占經(jīng)營性用地80%(含大興1宗共產(chǎn)房集體用地);成交額1758億元,同比上漲16%;成交樓面價為28468元/㎡,同比上升23%;溢價率為15%,同比上漲6%,溢價率連續(xù)3年下跌后回升。
同區(qū)域限競房均價上漲
2020年,北京土地成交市場中不限價地塊為成交主力,限競房和共產(chǎn)房地塊成交均大幅回落。成交的49宗,成交面積618萬㎡住宅用地中,限競房地塊8宗,成交面積從2017年的646萬㎡,下跌至2020年的95萬㎡,占比15%。不限價地塊37宗,成交面積從2017年的0供應(yīng),大幅增長到2020年的464萬㎡,占比75%;共產(chǎn)房地塊4宗,成交面積59萬㎡(含1宗大興集體用地)。
相比之前的全面開花,2020年限競房用地僅出現(xiàn)在昌平、大興、房山、東壩等區(qū)域,除房山區(qū)域外,2020年同一片區(qū)限競房用地限均價大多有所提升。
高總價、高單價、高溢價率地塊增多
供地結(jié)構(gòu)的變化拉動了土地出讓金上漲。2020年北京住宅用地成交以5-6環(huán)之間、近郊區(qū)域為主;6環(huán)外成交量下跌;大興、海淀為成交主力區(qū)域。海淀四季青、豐臺分鐘寺等優(yōu)質(zhì)地塊,對整體成交價格起到一定的拉升作用。
成交的住宅用地中,高總價、高單價、高溢價率地塊增多。
從地塊成交金額來看,高總價地塊增多, 60億元以上地塊宗數(shù)占比同比上漲8%。
從地塊成交樓面價來看,高單價地塊增多, 6萬元/平米以上地塊宗數(shù)占比同比上漲8%。
從地塊溢價率情況來看,高溢價地塊增多,溢價率30%以上地塊宗數(shù)有9宗,占比同比上漲4%。
住宅用地年度大賞
從單宗地塊成交狀況看,2020年,中海亦莊河西地塊成交金額最高;合生分鐘寺地塊成交樓面價突破歷史新高。
住宅用地溢價率最高的是綠城臺湖亦莊新城地塊(明月聽蘭),溢價率為49.78%,自持比例為7%;
共有2宗地塊進入自持階段,除綠城地塊外,另1宗為朝陽東壩611地塊,金地+旭輝+首開聯(lián)合體以3.5%溢價率+4%自持比例競得。
表:2020年住宅用地成交金額排行榜前10
表:2020年住宅用地成交樓面價排行榜前10
表:2020年住宅用地溢價率排行榜前10
房企拿地榜單
中海連續(xù)2年位列土地成交面積、成交金額排行榜雙榜首。
2020年房企以獨立拿地為主,值得注意的是,房企獨立拿地后或引入合作方共同開發(fā),例如合生分鐘寺地塊,先后引入金茂、世茂;綠城舊宮地塊引入保利,綠城東小口地塊引入世茂、中交等。
表:2020年房企土地成交面積排行榜前