3月10日，戴德梁行發(fā)布《2020年全國(guó)住宅市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，全國(guó)新房成交量2020年再創(chuàng)歷史新高，今年市場(chǎng)熱度或?qū)⒂兴鶞p弱；全年新房銷售均價(jià)為9980元/平方米，較前三季度指標(biāo)有所回落；年內(nèi)24城供銷比持續(xù)上漲至1.12，普通二線城市需求略顯疲態(tài)；結(jié)構(gòu)性因素令一線城市新房?jī)r(jià)格呈明顯波動(dòng)，二線城市表現(xiàn)則更為平穩(wěn)。

　　全國(guó)新房成交量2020年再創(chuàng)歷史新高，今年市場(chǎng)熱度或?qū)⒂兴鶞p弱

　　2020年，全國(guó)新房成交量154,878萬平方米，同比上漲3.2%，進(jìn)入10月全國(guó)住宅新房成交量同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。單四季度新房成交量再創(chuàng)近五年季度之最達(dá)到51,264萬平方米，較上年同期增長(zhǎng)12.7%。

　　四季度新房市場(chǎng)發(fā)力，帶動(dòng)全國(guó)成交量由前三季度同比下降1%逆轉(zhuǎn)至全年同比上漲3.2%，房企加大市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)給予更多購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件以便加速回款是四季度成交量大增的最主要原因之一。"三道紅線"更將迫使房企著力于加速存貨的去化以降低其債務(wù)水平。同時(shí)，融資管控趨緊將影響房企后續(xù)購(gòu)置土地等擴(kuò)張計(jì)劃，熱點(diǎn)城市步步收緊的調(diào)控也將為市場(chǎng)降溫，預(yù)計(jì)今年整體成交熱度將會(huì)降低。

圖1：全國(guó)住宅銷售均價(jià)走勢(shì)變化

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

　　全年新房銷售均價(jià)為9,980元/平方米，較前三季度指標(biāo)有所回落

　　2020年全國(guó)住宅新房成交均價(jià)9,980元/平方米，同比上漲7.5%，全年單價(jià)較前三季度下降0.1%。單四季度新房成交量達(dá)歷史新高，但新房單價(jià)卻有所回落，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控深化導(dǎo)致其成交量在全國(guó)的占比下降進(jìn)而結(jié)構(gòu)性拉低了整體的價(jià)格水平。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)漸漸走出新冠疫情的陰霾，房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出快速?gòu)?fù)蘇的跡象。但下半年針對(duì)供需兩端樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場(chǎng)不確定因素增多。特別是"三道紅線"的融資新政對(duì)房企形成了較大的降債壓力，市場(chǎng)不時(shí)傳出個(gè)別房企打折促銷賣房等消息。一城一策的樓市調(diào)整政策令整體市場(chǎng)焦慮情緒升溫，樓市成交慣性以及低價(jià)策略在一定程度上加速成交完成，整體價(jià)格也較之前有所回調(diào)。

圖2：全國(guó)住宅銷售均價(jià)走勢(shì)變化

資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、戴德梁行研究部

　　年內(nèi)24城供銷比持續(xù)上漲至1.12，普通二線城市需求略顯疲態(tài)

　　2020年，24個(gè)重點(diǎn)城市一手住宅批準(zhǔn)上市面積共計(jì)27,775萬平方米，銷售面積共計(jì)24,845萬平方米，供銷比較前三季度繼續(xù)擴(kuò)大至1.12。

　　不同于過去5年累計(jì)供銷面積比呈現(xiàn)的供不應(yīng)求，自2018年開始連續(xù)三年24城年內(nèi)累計(jì)供銷比大于1，表明近年24個(gè)重點(diǎn)城市在增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾方面做出了積極響應(yīng)，同時(shí)持續(xù)加碼的樓市調(diào)控政策也令整體需求熱度有所降溫。一線城市中，除上海年內(nèi)大量保障性住房集中成交出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況外，其他一線城市供銷比均大于1.1， 表明多數(shù)重點(diǎn)城市新房的供需關(guān)系已經(jīng)得到緩和，部分二線城市需求甚至略顯疲態(tài)，樓市邏輯有望發(fā)生改變。

圖3：24個(gè)重點(diǎn)城市2020年一手住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對(duì)比

資料來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部

　　結(jié)構(gòu)性因素令一線城市新房?jī)r(jià)格呈明顯波動(dòng)，二線城市表現(xiàn)則更為平穩(wěn)

　　2020年，一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市的新房成交均價(jià)同比漲幅分別為10.3%，8.7%及12.2%，較2019漲幅分別年下降5.9個(gè)百分點(diǎn)，2.1個(gè)百分點(diǎn)及0.6個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合2020年全國(guó)新房住宅均價(jià)同比上漲7.5%來看，24個(gè)重點(diǎn)城市價(jià)格漲幅均超過全國(guó)平均水平，普通二線城市價(jià)格同比漲幅更為明顯。

圖4：24個(gè)重點(diǎn)城市新房均價(jià)季度走勢(shì)對(duì)比(單位：元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CREIS、部分城市規(guī)土統(tǒng)計(jì)部門、戴德梁行研究部

　　2020年第四季度，各級(jí)城市均價(jià)較上年同期均有所上漲，其中一線城市新房成交均價(jià)同比上漲4.07%，發(fā)達(dá)及普通二線城市新房成交均價(jià)分別同比上漲3.52%及15.43%。

　　發(fā)達(dá)及普通二線城市年內(nèi)各季度新房?jī)r(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，部分普通二線城市四季度均價(jià)環(huán)比有所下滑。一線城市則受到上海大量保障性住房集中成交的影響，上下半年價(jià)格出現(xiàn)較為激烈的波動(dòng)，但全年來看仍有較大漲幅。

圖5：2020年重點(diǎn)城市新建住宅累計(jì)銷售均價(jià)分布示意圖

數(shù)據(jù)來源：CREIS、戴德梁行研究部

　　樓市調(diào)控短期內(nèi)難有松動(dòng)，樓市分化局面還將在2021年延續(xù)

　　從過去一年各地頒布的樓市政策來看，除了限購(gòu)、限貸、限售等常規(guī)調(diào)控手段外，部分城市在審查購(gòu)房資格、社保年限、搖號(hào)細(xì)則等具體操作環(huán)節(jié)出臺(tái)新規(guī)來規(guī)范市場(chǎng)交易。同時(shí)也可以看到在持續(xù)的調(diào)控政策下，多數(shù)熱點(diǎn)城市交易依然活躍，部分重點(diǎn)城市新房成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)萬人搖號(hào)買房、假離婚、代持炒房等樓市怪象，也從側(cè)面反映出熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)需求依然旺盛。

　　預(yù)計(jì)在堅(jiān)持房住不炒、因城施策的大方向下，限購(gòu)限貸限售等各類措施作為樓市調(diào)控的重要手段短期內(nèi)難有松動(dòng)，同時(shí)結(jié)合各熱點(diǎn)城市具體情況的樓市調(diào)控措施還將繼續(xù)補(bǔ)漏以穩(wěn)定并規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展。長(zhǎng)期來看，租賃市場(chǎng)將成為大城市居住市場(chǎng)的重要組成部分，而保障性租賃住房建設(shè)已然成為發(fā)展重點(diǎn)，預(yù)計(jì)將迎來更趨完善的制度建設(shè)，而政府也將在保障性住房領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。

　　戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，疫后一線城市所呈現(xiàn)出的新房量?jī)r(jià)齊升的局面一定程度反映出穩(wěn)定的需求支撐，樓市的分化局面還將在2021年延續(xù)：在當(dāng)前宏觀環(huán)境與政策基調(diào)下，2021年具有充足的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和人口支撐的重點(diǎn)一二線城市及以其為中心的都市圈內(nèi)的商品住宅仍是市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)。但過熱的市場(chǎng)在因城施策下預(yù)計(jì)將會(huì)面臨調(diào)控升級(jí)，以避免價(jià)格的大幅上漲；同時(shí)，通過大力增加新房供應(yīng)量以緩解市場(chǎng)焦慮氛圍，將有望促使新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的局面。

　　隨著三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃的完成，大拆大建時(shí)代結(jié)束，自身缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐且面臨人口持續(xù)流出的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨需求收縮的風(fēng)險(xiǎn)，人口引進(jìn)、購(gòu)房補(bǔ)貼等刺激手段或?qū)⒅噩F(xiàn)，卻難以長(zhǎng)期維系市場(chǎng)繁榮。

　　與此同時(shí)，政府與市場(chǎng)力量共同參與的保障性租賃住房成為居住市場(chǎng)重點(diǎn)，多渠道的房源籌集，著手規(guī)范市場(chǎng)、增加監(jiān)管也將得到大力推進(jìn)。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc