廣州專業(yè)服務(wù)類需求首次超過互聯(lián)網(wǎng)科技
2022年第三季度辦公樓市場(chǎng)
進(jìn)入三季度，廣州全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但整體增速較去年有所放緩，目前處于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)提升的關(guān)鍵期。
在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，季內(nèi)樓宇租賃成交活躍度也隨之減緩。租戶方對(duì)市場(chǎng)更多的采取觀望態(tài)度，并靜待市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)明朗。本季度，租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，除了越秀和琶洲市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化外，其它子市場(chǎng)表現(xiàn)均不及預(yù)期。市場(chǎng)整體凈吸納量約為-1.6萬平方米，主要依靠新項(xiàng)目的預(yù)租拉動(dòng)。從存量市場(chǎng)看，珠江新城一家互聯(lián)網(wǎng)科技頭部企業(yè)完成搬遷至其總部，可租賃面積被正式釋放。部分租戶因降本增效，選擇搬遷至乙級(jí)樓宇或非核心區(qū)市場(chǎng)。疊加部分企業(yè)因自身業(yè)務(wù)收縮釋放出自用面積，致全市增加甲級(jí)可租賃辦公空間近4萬平方米。
從新增供應(yīng)看，季內(nèi)迎來珠江新城一棟甲級(jí)樓宇入市，為市場(chǎng)帶來約13萬平方米體量。因此，受存量項(xiàng)目可租賃面積的釋放及新增供應(yīng)的影響，空置率環(huán)比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至15.2%。至此，全市空置率已連續(xù)三個(gè)季度維持在兩位數(shù)。其中，珠江新城受新增供應(yīng)及頭部企業(yè)搬遷影響，空置率時(shí)隔五年首次突破10%。琶洲市場(chǎng)在無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)，需求主要來源于游戲及電商行業(yè)。在當(dāng)前空置率上升壓力較大的環(huán)境下，不少業(yè)主以“穩(wěn)存量”的租賃策略為核心，主動(dòng)挖掘有擴(kuò)租意向的租戶及提前鎖定目標(biāo)續(xù)約租戶，讓續(xù)約率維持在高位，以維持其競(jìng)爭(zhēng)力。
季內(nèi)，所有子市場(chǎng)的租金均呈現(xiàn)不同程度降幅。受新增供應(yīng)及市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟影響，今年前三季度全市租金已累計(jì)下降約4.1%，至157.2元每月每平方米。其中，珠江新城的租金在季內(nèi)降幅最大，環(huán)比下降3.2%。區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主因階段性去化壓力而采取以價(jià)換量策略，降低報(bào)價(jià)或增加免租期。但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)擁有優(yōu)質(zhì)租戶和穩(wěn)定租戶結(jié)構(gòu)的甲級(jí)樓宇，租金仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。
據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，季內(nèi)大宗租賃成交（單個(gè)租賃成交面積超1,000平方米以上）活躍度較上季度上升約20%。值得關(guān)注的是，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃在季內(nèi)表現(xiàn)亮眼，其需求在今年季度中首次超過互聯(lián)網(wǎng)科技類行業(yè)，環(huán)比增長(zhǎng)25%。
從其細(xì)分領(lǐng)域看，需求主要來源于聯(lián)合辦公專業(yè)服務(wù)和律師事務(wù)所類企業(yè)。當(dāng)前，承壓的租金水平對(duì)于需要承租較大面積的聯(lián)合辦公服務(wù)方是較有吸引力的。而核心區(qū)的律所行業(yè)成交租賃較以往也有明顯的提升。季內(nèi)，廣東省委深改委出臺(tái)《關(guān)于支持廣州市天河中央商務(wù)區(qū)建設(shè)“四個(gè)出新出彩”示范區(qū)的行動(dòng)方案》提出要深化法律服務(wù)集聚區(qū)建設(shè)，2035年示范區(qū)要提升參與全球競(jìng)爭(zhēng)與合作的實(shí)力。同時(shí)，區(qū)域迎來粵港澳大灣區(qū)國際商務(wù)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)仲裁中心落戶，將著力構(gòu)建與國際接軌的商事爭(zhēng)議多元解決機(jī)制，并致力推動(dòng)以法制化為根基的市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境。在政策環(huán)境的推動(dòng)下，區(qū)域有望進(jìn)一步升級(jí)成為粵港澳大灣區(qū)法律服務(wù)品牌集聚地。
互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)依舊是拉動(dòng)需求的主要?jiǎng)恿Γ鋽U(kuò)張速度較以往有所放緩。為了能讓互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)走向更高質(zhì)量且精細(xì)化發(fā)展，海珠區(qū)7月發(fā)布“8＋1”產(chǎn)業(yè)扶持培育政策，涵蓋促進(jìn)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展、樓宇園區(qū)評(píng)級(jí)措施等九大方面，旨在進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)主體活力，有目標(biāo)的針對(duì)科技新興產(chǎn)業(yè)要素發(fā)展以及為數(shù)字經(jīng)濟(jì)人才筑巢引鳳，海珠的“科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)”交響曲被再次奏響。伴隨區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)政策的利好，琶洲的電商及游戲行業(yè)的需求也在本季度有所起色。
我們預(yù)計(jì)全年的新增項(xiàng)目將在四季度集中入市，為市場(chǎng)帶來近30萬平方米體量，主要集中在琶洲市場(chǎng)，屆時(shí)，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量將突破700萬平方米。據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，目前四季度入市項(xiàng)目的平均預(yù)租率已超30%，如新項(xiàng)目全部如期入市，我們預(yù)計(jì)季末市場(chǎng)去化水平大概率會(huì)回正。但市場(chǎng)情緒還需要時(shí)間恢復(fù)，如扣除新項(xiàng)目預(yù)租，預(yù)計(jì)去化水平不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。受新增供應(yīng)及去化速度影響，預(yù)計(jì)全市空置率將進(jìn)一步被推升，空置率會(huì)從2022年邁入“兩位數(shù)”時(shí)代。
盡管珠江新城在本季度空置率突破了10%，但隨著區(qū)域邁入低供應(yīng)去化周期，預(yù)計(jì)空置率走勢(shì)會(huì)逐漸回落。而琶洲伴隨新增供應(yīng)入市，在需求中性釋放的情況下，預(yù)計(jì)空置率會(huì)繼續(xù)爬坡。在全市經(jīng)濟(jì)處于回穩(wěn)提升的關(guān)鍵期時(shí)，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)情緒將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎樂觀，短期內(nèi)，持續(xù)觀望的態(tài)度仍會(huì)是市場(chǎng)主旋律。
來 源：高力國際
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