2022年行至當(dāng)下,樓市調(diào)控的基調(diào)已然明確,從糾偏過渡至當(dāng)前的支持,放松政策也從三四線城市擴(kuò)大至二線,支持力度不斷增強(qiáng),不少城市突破了限購、限售等政策,其中不乏省會(huì)城市的身影。
根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),截至4月20日,全國已有超85個(gè)城市出臺(tái)了松綁政策內(nèi)容,調(diào)控次數(shù)超百次。4月前20天,合計(jì)出臺(tái)政策31次,明顯超過前三個(gè)月,月均25次左右的頻次,變得更為頻繁。
這其中,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,2022年至今,已有包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內(nèi)的8個(gè)省會(huì)城市出臺(tái)了樓市放松政策。
松綁政策主要聚焦于需求端,包括放寬落戶、公積金貸款額度增加或條件放寬、降低首付比例、降房貸利率等,公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。其中,自鄭州起,放松限購限貸、放松限售等政策開始更頻繁地出現(xiàn)。
不過,從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,市場銷售仍保持在低位徘徊。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局,今年一季度,商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%;其中,住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元,下降22.7%;其中,住宅銷售額下降25.6%。
基于此現(xiàn)實(shí)狀況,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,各地穩(wěn)樓市的政策還將繼續(xù)出臺(tái)。東吳證券研報(bào)指出,經(jīng)濟(jì)不穩(wěn),放松不止,“房住不炒”前提下,政策仍存在較高改善預(yù)期。
首破“認(rèn)房又認(rèn)貸”
省會(huì)城市中較早有松綁政策出臺(tái)的,當(dāng)屬廣西南寧。2月下旬,南寧市發(fā)布了住房公積金新政策,將第二套房的公積金貸款首付款比例從此前的40%降低至30%;同時(shí),公積金貸款額度亦均有不同程度的提升。
這一放松政策本身,從放松力度到涉及的政策面,仍局限于公積金,盡管引發(fā)了部分關(guān)注但并無明顯突破。這一狀態(tài)被鄭州一舉打破。
3月初,歷經(jīng)了洪災(zāi)和疫情沖擊的鄭州發(fā)布了樓市調(diào)控“十九條”,包括部分放松限購、人才購房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。
其中頗具有代表意義的政策為,對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭,執(zhí)行首套房貸款政策,首付比例將由此前的60%降至30%,也即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。這是2016年調(diào)控收緊以來,首個(gè)松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”的重點(diǎn)城市,有利于緩解改善需求的置業(yè)壓力。
天風(fēng)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃指出,鄭州作為重要的省會(huì)城市,包括“認(rèn)貸不認(rèn)房”等政策利于為樓市注入信心,在全國具備一定示范效應(yīng)。當(dāng)前樓市下行壓力仍大、部分房企資金困局仍未得到解決,后續(xù)不排除壓力較大區(qū)域或城市跟進(jìn)微調(diào),因城施策將持續(xù)演繹。
這之后的3月份,僅有福州、哈爾濱發(fā)布放松政策。其中,福州在房貸利率連續(xù)下降的基礎(chǔ)上,再度推出樓市支持政策,降低長樂戶口和外地戶口在五城區(qū)內(nèi)購房門檻;而哈爾濱則宣布廢止2018年出臺(tái)的限售政策。
此后,4月初,蘭州跟進(jìn)鄭州的政策。在限購放松方面,孝老和多胎家庭,皆可在限購區(qū)域內(nèi)新購一套房產(chǎn);在限貸方面,除了在首套房的認(rèn)定上,推行“認(rèn)貸不認(rèn)房”之外,大幅下調(diào)首付比例,其中首套房為20%,二套房為30%。
億翰智庫認(rèn)為,盡管對于缺乏良好人口和發(fā)展基礎(chǔ)的蘭州來說,此番新政本身的效果可能有限,但以鄭州、蘭州為開端,期待更多二線城市逐步打開政策工具箱,出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策,“我們認(rèn)為,這一輪二線城市市場企穩(wěn)回升將會(huì)對整體市場起到至關(guān)重要的作用!
蘭州的政策確如開啟了省會(huì)城市松綁的大門一般,4月至今,多個(gè)省會(huì)城市披露了放松政策。
4月中旬,南京遠(yuǎn)郊市場六合區(qū)、溧水區(qū),對限購政策予以放松。同期,昆明也印發(fā)了發(fā)布相關(guān)文件,提出25條政策,涉及調(diào)高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例、允許房企緩繳土地款、加大貨幣化安置力度等內(nèi)容,保障合理住房需求的同時(shí)提振改善型需求。
4月20日,又一西部省會(huì)城市加入松綁行列,銀川對住房公積金政策進(jìn)行調(diào)整,對已使用過住房公積金個(gè)人住房貸款并已結(jié)清的,為改善居住條件再次申請住房公積金購房的,最低首付款比例調(diào)整為30%;購買存量商品住房(二手房)的,最低首付款比例調(diào)整為40%。
行業(yè)改善仍待時(shí)日
不少大力度釋放積極信號(hào)的省會(huì)城市,多逃不過銷售市場低迷的情節(jié)。
以昆明為例,東吳證券研報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示,2022 年一季度,昆明主城五區(qū)商品住宅供應(yīng)量同比下跌21.9%,成交量同比降幅達(dá)42.4%;商品住宅銷售價(jià)格為14750元/平方米,環(huán)比略有上升,但同比下跌近6%。
其中,昆明3月份的庫存去化周期達(dá)到30個(gè)月之久,超過了大部分省會(huì)城市。當(dāng)前昆明首套房商貸利率最低已降至4.6%,各大銀行也已把首套房首付比例降至20%。
鄭州此前推出“十九條”時(shí),也處于相似的市場條件下。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2021年末時(shí),鄭州新房狹義庫存規(guī)模就已接近1500萬平方米,消化周期超過20個(gè)月,2022年2月,由于成交持續(xù)低位徘徊,新房庫存消化周期已是躍升至31個(gè)月。
在新政實(shí)施一月之后,鄭州市場出現(xiàn)了回暖的跡象?硕饠(shù)據(jù)顯示,今年3月份,鄭州新房平均去化率為17%,單項(xiàng)目最高去化率為34%,較2022年2月有所回升;同時(shí),項(xiàng)目來訪量和銷售流速穩(wěn)步提升,3月單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到了325組和20套,較1月低點(diǎn)增長1倍有余;二手房帶看量達(dá)到了5萬余組,環(huán)比增長140%。
但從全國市場來看,當(dāng)前政策的支持力度對市場修復(fù)來說,仍顯不足。首創(chuàng)證券研報(bào)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí),3月份,商品房銷售面積和金額的單月同比增速分別為- 17.7%和-26.2%,分別較前兩月下降8.1個(gè)百分點(diǎn)、6.9個(gè)百分點(diǎn),單月銷售已連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長。
“盡管在因城施策框架下部分城市相繼放松調(diào)控,但疫情的擴(kuò)散以及居民加杠桿意愿受到擠壓,市場預(yù)期尚未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象。”首創(chuàng)證券指出,從當(dāng)前的政策反饋效果來看,寬松范圍及力度均有待升級(jí),才有可能逐步打破行業(yè)供需負(fù)反饋的局面。
未來更廣泛的放松也值得期待。繼4月15日宣布降準(zhǔn)后,央行于18日提出,因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,進(jìn)一步明確了繼續(xù)加大需求端支持力度的態(tài)度。
中信證券認(rèn)為,當(dāng)前政策仍有許多可操作空間,如按揭貸款利率下調(diào)的空間仍然很大,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,如果按揭貸款利率再下行50個(gè)BP,也不會(huì)落到LPR之下;同時(shí),絕大多數(shù)低線城市還沒有達(dá)到兩成的首付比例,大多數(shù)高線城市的首套房首付也在三成以上;公積金使用亦有加碼鼓勵(lì)的空間!岸径热詫⑹钦呒邪l(fā)力期。”該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)。
來源:第一財(cái)經(jīng)
編輯:wangdc