受國內(nèi)疫情反復等因素影響，4月份樓市小陽春未至，五一假期銷售維持低迷。面對冷清的市場行情，各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控的力度和頻次明顯加快，更多熱點城市加入了放寬“三限”(限購、限售、限貸)的行列。

　　9日，江蘇蘇州、揚州兩地傳出限售和限購政策松動的消息。至此，在近半個月里，長三角城市群中已有至少蘇州、揚州、南京、徐州、南通等城市出臺或多次釋放需求端提振樓市的信號。

　　此外，據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自4月20日以來，無錫、金華、惠州、東莞、佛山、中山、西安等超過10個熱點二三線城市相繼優(yōu)化了“三限”等樓市政策。

　　在這些城市中，銀川、徐州、金華、惠州、東莞、南通、西安等七城去年曾因樓市過熱被住建部督導、約談；另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，除上述七城外，中山、佛山等城市也曾躋身“2021年上半年百城新建住宅價格累計漲幅top20”的名單。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受第一財經(jīng)采訪時稱，現(xiàn)階段，熱點城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化，部分城市房價受調(diào)控收緊、疫情反復等影響，開始由過熱轉(zhuǎn)冷，甚至出現(xiàn)區(qū)域庫存去化周期拉長等現(xiàn)象。面對市場環(huán)境的改變，政策優(yōu)化的工具箱正逐步向熱點城市打開，但目前覆蓋區(qū)域和群體仍有限。

　　“下一步，出于支持合理購房需求、緩解房企資金鏈緊張和地方政府土地財政回落等問題的需要，二線城市預(yù)計會以更大力度、更精準的方式，因城施策優(yōu)化樓市政策�！标愱煞Q。

　　政策“松綁”轉(zhuǎn)向更高熱度、更高能級城市

　　二季度以來，樓市“暖風”頻頻吹向長三角、珠三角城市群中的熱點城市，涵蓋了浙江、江蘇、廣東等多個省份。

　　根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，分城市能級來看，4月份，二線城市出臺優(yōu)化政策的節(jié)奏明顯加快，截至4月底，二線和三四線城市發(fā)布優(yōu)化政策的頻次各占一半；分城市群來看，4月份，長三角和長江中游城市群政策出臺節(jié)奏明顯加快，截至4月底，長三角、長江中游和珠三角城市群出臺政策頻次位居前三，頻次占比超四成，其中長三角城市群政策出臺頻次占比接近四分之一，明顯高于其他城市群。

　　進入5月，上述熱點城市、熱點區(qū)域的樓市政策尚未顯效，樓市銷售繼續(xù)下探。據(jù)西南證券研報，受區(qū)域疫情和防控政策的影響，今年“五一”期間，50個重點監(jiān)測城市累計成交面積同比下降80%，二線和三四線城市全面下行，同比和環(huán)比跌幅均在六成以上。

　　為抑制銷售下行趨勢，5月以來，在長三角、珠三角、中原等城市群的多個熱點城市，樓市政策調(diào)整的頻率和力度進一步加大。

　　9日，第一財經(jīng)從蘇州當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售人士和相關(guān)部門處了解到，蘇州限購、限售政策同時得到優(yōu)化。其中，限購方面，蘇州非限購區(qū)域(常熟、張家港)房產(chǎn)不再計入家庭限購套數(shù)；非蘇州市戶籍居民購房從3年內(nèi)累計24個月的社保要求改為連續(xù)繳納6個月社保即可購房。限售方面，新房限制轉(zhuǎn)讓時間從3年調(diào)整為2年，二手房則不再有轉(zhuǎn)讓年限要求，此外，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售房屋時亦不受限制轉(zhuǎn)讓年限制約。

　　同一日，揚州也松綁了限購、限售政策，并提出對在揚、來揚的人才類群體，在市區(qū)購買首套商品住房時，予以一次性契稅補貼。

　　除蘇州、揚州外，近兩周以來(4月26日至5月10日)，徐州、南京、無錫、金華等長三角城市，東莞、佛山、惠州等珠三角城市和西安、銀川等中西部熱點城市也紛紛從優(yōu)化限購、縮短限售時間、調(diào)整公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、發(fā)放契稅補貼等方面，釋放樓市需求端利好信號。

　　值得注意的是，銀川、徐州、金華、惠州、東莞、南通等城市均在去年被列入住建部重點監(jiān)管名單之中。

　　“這意味著，調(diào)控政策松綁從非熱點城市擴圍至熱點城市�！标愱煞Q，自去年住建部約談后，這些被列入重點監(jiān)管名單中的城市相繼出臺了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期等一系列政策，樓市炒作、二手房漲幅大、土拍溢價率高等現(xiàn)象得到有效遏制。而在當前市場預(yù)期轉(zhuǎn)冷，局部地區(qū)為管控疫情采取靜態(tài)管控的背景下，部分熱點城市的樓市循環(huán)也面臨從銷售到拿地再到融資的全鏈條低迷行情。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，由于熱點城市或區(qū)域(5大都市圈)樓市交易量占到全國的65%以上，是地產(chǎn)的基本盤，故此，熱點城市樓市政策優(yōu)化的趨勢是“穩(wěn)樓市”的應(yīng)有之義。

　　小步趨穩(wěn)

　　和非熱點二三線城市相比，熱點城市松綁“三限”的步伐邁得更加穩(wěn)健。

　　以江蘇蘇州、揚州兩地為例，早在4月初，蘇州就已傳出限售和限購優(yōu)化的信號，不過彼時限售年限調(diào)整僅針對二手房市場，即二手房限售期限由5年縮至3年；在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內(nèi)連續(xù)滿24個月社保改為累計24個月。

　　而在揚州，4月下旬，當?shù)貙Α跋拶J”政策做出調(diào)整，即提升公積金貸款額度，單雙職工最高額度分別提升至36萬和60萬。

　　5月份，蘇州進一步放開非戶籍群體的購房門檻，并將限售優(yōu)化的范圍擴展至新房市場；揚州則在調(diào)整“限貸”的基礎(chǔ)上，繼續(xù)優(yōu)化“限購”“限售”政策。

　　江蘇省會南京調(diào)整“三限”政策的步伐同樣表現(xiàn)為“小步多次”。

　　4月初，南京市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導小組辦公室發(fā)布通知，該通知放寬了部分地區(qū)的限購政策，即“自落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)(不含江北新區(qū)直管區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房和二手住房”；4月下旬，第一財經(jīng)從多方核實，除六合、溧水等區(qū)外，棲霞、雨花臺等區(qū)域的部分板塊也放寬了限購，但未正式出臺文件；5月10日，據(jù)當?shù)孛襟w消息，南京新房“限售”政策調(diào)整，新房“限售”時間從原來的辦證滿3年，調(diào)整為合同(備案)日期滿3年。政策調(diào)整后，新房的限售時間比原來縮短了1-3年。

　　“熱點區(qū)域和熱點城市對于松綁樓市調(diào)控的步伐會趨謹慎�！崩钣罴螌Φ谝回斀�(jīng)分析稱，一方面，這是因為該類城市大多位于城市群、都市圈的核心區(qū)，是全國樓市的“發(fā)動機”，一旦升溫，會帶動整個區(qū)域的樓市快速上行；另一方面，當前部分城市群的熱點一二線城市的樓市銷售遇冷現(xiàn)象，更多受疫情等短期因素拖累，不具有長期性。

　　與此同時，多名業(yè)界分析人士告訴第一財經(jīng)，目前，熱點城市出臺的樓市紓困政策整體力度不大，調(diào)整方式包括通過降低購房門檻、放寬限購套數(shù)、縮小限購區(qū)域、縮短限售年限或取消特定項目限售等方式，對特定人群或區(qū)域放松限購和(或)限售，覆蓋面較窄，疊加“限貸”政策的調(diào)整仍局限于公積金貸款方面，綜合來看，提振效果有限。

　　4月底，中央政治局會議明確，“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”。隨后，“一行兩會”(央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會)分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，研究部署具體貫徹落實措施，內(nèi)容均提及了房地產(chǎn)行業(yè)。其中，央行和銀保監(jiān)會均強調(diào)，要優(yōu)化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

　　億翰智庫認為，由于需求端的政策是本輪政策的勝負手，而限貸政策是其中最為關(guān)鍵的一環(huán)，伴隨中央高層會議頻頻發(fā)聲“穩(wěn)樓市”，預(yù)計5月份將會有更多二線城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認房又認貸、降低首付比例和房貸利率等方式，保障剛性和改善性住房需求的釋放。

　　不過，也有業(yè)界人士對于接下來熱點城市是否會進一步加大放寬“三限”門檻持謹慎態(tài)度。

　　李宇嘉表示，首先，非熱點城市和部分熱點城市目前已對“三限”進行優(yōu)化，這些政策會在之后一段時期內(nèi)形成疊加效應(yīng)。是否有更多熱點城市跟進還需觀察非熱點城市樓市限制性政策退出后，市場的穩(wěn)定程度；其次，熱點城市短期樓市下行，需考慮疫情影響，當下國家已對疫情紓困方面做出響應(yīng)部署，這些政策是否會在今年下半年形成疊加效用，也是需要有長期的、統(tǒng)籌兼顧的考慮。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc