近年來,物流領(lǐng)域的政策支持持續(xù)發(fā)力。在2022年《政府工作報(bào)告》及近日國(guó)務(wù)院官網(wǎng)公布的《關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見》等多個(gè)重要政策文件中,流通體制改革與物流體系建設(shè)等關(guān)鍵詞屢被提及。
在產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)兩大驅(qū)動(dòng)力下,物流地產(chǎn)正成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。巨大的市場(chǎng)需求、相對(duì)可觀的投資回報(bào)率及謀求轉(zhuǎn)型等諸多因素的疊加,更使得近年來包括房企在內(nèi)的各路“玩家”頻繁搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。
我國(guó)人均物流設(shè)施面積較低
得益于內(nèi)需消費(fèi)的韌性與活力、第三方物流的穩(wěn)步發(fā)展、電子商務(wù)領(lǐng)域的拓展和傳統(tǒng)零售及制造業(yè)的堅(jiān)實(shí)支撐,我國(guó)物流地產(chǎn)在過去若干年獲得了巨大發(fā)展。
1998年至今,我國(guó)物流地產(chǎn)主要經(jīng)歷了起步期、高速發(fā)展期、成熟發(fā)展期三個(gè)發(fā)展階段。而所謂物流地產(chǎn),是指投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要選擇合適地點(diǎn),投資和建設(shè)的物流設(shè)施。包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫、配送中心、分撥中心等。
近些年來,消費(fèi)者依賴線上消費(fèi)的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,去年全年我國(guó)快遞包裹數(shù)量約1080億件,同比增長(zhǎng)29.9%。物流系統(tǒng)的有序運(yùn)轉(zhuǎn),成為了當(dāng)下社會(huì)生活的基本保障,也助推著物流地產(chǎn)的迅速發(fā)展。
“但目前我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體并不均衡,由于物流倉(cāng)儲(chǔ)土地市場(chǎng)還未完全市場(chǎng)化,諸如長(zhǎng)三角等區(qū)域的后續(xù)需求還將呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的趨勢(shì)!敝倭柯(lián)行中國(guó)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉表示,華北、華南地區(qū)也將延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。
在諸多業(yè)內(nèi)人士看來,相比于其他國(guó)家,我國(guó)物流市場(chǎng)仍擁有廣闊的市場(chǎng)前景。
據(jù)第一太平戴維斯近日發(fā)布的《2022中國(guó)物流地產(chǎn)報(bào)告》顯示,目前我國(guó)人均擁有甲級(jí)物流設(shè)施0.06平方米,與國(guó)外多個(gè)重點(diǎn)城市相比面積較低,未來仍存廣闊的增容空間;此外,我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)成交額(僅包含超過人民幣1億元的倉(cāng)儲(chǔ)物流及冷鏈物流成交)也已由2015年的50億元左右升至2021年超過300億元。
逐年遞增的數(shù)據(jù),反映出持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求;而物流地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的蓄勢(shì)而發(fā),也成了包括房企在內(nèi)眾多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)!澳壳拔锪鞯禺a(chǎn)的參與者主要為物流商、房地產(chǎn)開發(fā)商、基金機(jī)構(gòu)及電商企業(yè)四類!笨硕鹧芯恐赋,當(dāng)前物流地產(chǎn)受到各路資本青睞,熱度不減!霸谑袌(chǎng)環(huán)境波動(dòng)下,不少房企開始轉(zhuǎn)做物流行業(yè),試圖打開新藍(lán)海。”
克而瑞研究中心從進(jìn)入模式及參與程度的不同,將房企布局物流地產(chǎn)分為四種模式。
“第一種是由房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的,通過設(shè)立獨(dú)立的物流地產(chǎn)板塊開發(fā)運(yùn)營(yíng);第二種是房企通過收購(gòu)參股物流企業(yè),布局物流地產(chǎn);第三種和第四種分別是房企與物流企業(yè)、電商企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作。”一位不愿具名的克而瑞研究員舉例稱,萬科集團(tuán)推出的獨(dú)立物流品牌——萬緯物流就是第一種模式,而去年6月遠(yuǎn)洋資本通過關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)紅星美凱龍旗下7家物流子公司則是第二種布局模式。
回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定成“韌性”板塊
物流地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定、長(zhǎng)期、低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào),許是其近年來頗受青睞的原因之一。
自2020年疫情暴發(fā)后,物流倉(cāng)儲(chǔ)一度成為了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“最具韌性的地產(chǎn)板塊”,房企也紛紛邁入該賽道。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人羅瑾表示,當(dāng)下已有越來越多的房企選擇以物流為切入口,進(jìn)入人們的日常生活細(xì)節(jié)。
據(jù)悉,目前萬科、遠(yuǎn)洋、碧桂園、融創(chuàng)等房企已入局該板塊,物流地產(chǎn)行業(yè)的新晉競(jìng)爭(zhēng)者逐漸增多。究其原因,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要有三點(diǎn)。
“一是來自政策層面的支持!笔腊钗豪硎讼嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱,自2021年以來,國(guó)家政策持續(xù)大力支持物流發(fā)展建設(shè),推動(dòng)現(xiàn)代物流逐步向智能化和自動(dòng)化發(fā)展。房企也隨之加快投入倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)器人等新興技術(shù)以實(shí)現(xiàn)“科技賦能物流地產(chǎn)”。
其二,房企洞察了物流地產(chǎn)板塊存在的巨大發(fā)展空間,制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的融合也進(jìn)一步推動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)物流的發(fā)展。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,未來物流地產(chǎn)行業(yè)將從“散亂差”逐步走向規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。
第三,在謀求轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上,房企將自身多元化發(fā)展的需要重新定位,將目光聚焦于物流地產(chǎn)板塊!半S著目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代,一些拿地能力與土儲(chǔ)規(guī)模較為領(lǐng)先的房企開始注重自身轉(zhuǎn)型與旗下多元業(yè)務(wù)的拓展,將目光瞄準(zhǔn)到物流地產(chǎn)這片仍待開發(fā)的‘土地’上。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說。
當(dāng)下,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更多的不確定性,物流地產(chǎn)的重要性及優(yōu)勢(shì)也隨之凸顯。一方面,物流地產(chǎn)不僅有各項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)出收益,同時(shí)還有土地增值及其他來源收益;另一方面,該板塊的利潤(rùn)回報(bào)可觀,相關(guān)資料顯示,一線城市物流地產(chǎn)的回報(bào)率達(dá)6%-8%。
物流地產(chǎn)是個(gè)“小江湖”,也是細(xì)分的小眾市場(chǎng)。擁抱資本,才能一路相隨相伴;目標(biāo)明確,才可互利共贏。
放眼未來,業(yè)內(nèi)人士表示,物流地產(chǎn)或?qū)⒋嬖谒拇筅厔?shì):多領(lǐng)域持續(xù)支持布局高標(biāo)倉(cāng)、供應(yīng)聚焦關(guān)鍵消費(fèi)樞紐及衛(wèi)星城市、智慧倉(cāng)儲(chǔ)及可持續(xù)方向是改造重點(diǎn)、多元投資機(jī)會(huì)來臨。且伴隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇,物流需求將會(huì)不斷升級(jí),物流地產(chǎn)板塊將迎來全新的發(fā)展格局。
鏈接
萬緯物流 2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)近七成
3月30日萬科發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示,其物流業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收31.6億元,同比增長(zhǎng)68.9%。
作為較早進(jìn)入物流地產(chǎn)板塊的頭部房企,萬科在2015年便推出了獨(dú)立物流品牌——萬緯物流,啟動(dòng)了全面的“倉(cāng)網(wǎng)布局”;兩年后,萬緯物流正式布局冷鏈。
據(jù)其官網(wǎng)信息顯示,如今萬緯已進(jìn)駐46座城市,倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模超過1100萬平方米,冷鏈物流園超過30個(gè),已躋身于國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的第一梯隊(duì),位列行業(yè)規(guī)模前十。
“萬科切入物流地產(chǎn)行業(yè),并不是單純燒錢的‘資本游戲’,而是看到了消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求,順勢(shì)開啟的‘二次創(chuàng)業(yè)’!比f緯物流相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示,重點(diǎn)發(fā)展冷鏈物流也是看中了目前國(guó)內(nèi)冷鏈業(yè)務(wù)的集中度不高,且百?gòu)?qiáng)企業(yè)只占到市場(chǎng)份額的10%。
如今,萬緯物流已成為萬科轉(zhuǎn)型過程中的代表性業(yè)務(wù)板塊之一。
遠(yuǎn)洋物流 “實(shí)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)成發(fā)展優(yōu)勢(shì)
去年11月,遠(yuǎn)洋集團(tuán)并表了幾個(gè)月前剛剛發(fā)布的全新品牌“遠(yuǎn)洋物流”,在遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中,遠(yuǎn)洋物流將列賬為合營(yíng)企業(yè)。
市場(chǎng)分析認(rèn)為,對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)來說,這是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不單押注了如今逐漸升溫的物流地產(chǎn)行業(yè),而且還增加了上市平臺(tái)的資本厚度,以及增加了正向的業(yè)績(jī)收入。
經(jīng)過5年多的發(fā)展,如今遠(yuǎn)洋物流已具備項(xiàng)目投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、物業(yè)管理等覆蓋物流地產(chǎn)全流程的專業(yè)能力。據(jù)其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,目前遠(yuǎn)洋物流在管面積已近400萬平方米,進(jìn)駐北京、上海等近20個(gè)一二線城市,運(yùn)營(yíng)及在管項(xiàng)目超過40個(gè)。
“背靠遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本兩大支持,遠(yuǎn)洋物流的發(fā)展無異于安上了‘實(shí)業(yè)+金融’的雙輪驅(qū)動(dòng)!边h(yuǎn)洋物流總經(jīng)理馬天一在接受媒體采訪時(shí)表示,這正是遠(yuǎn)洋物流在規(guī)模擴(kuò)張和行業(yè)發(fā)展中的先天優(yōu)勢(shì)。同時(shí),他也強(qiáng)調(diào),憑借“地產(chǎn)+資本”基因的優(yōu)勢(shì),“輕重結(jié)合”的模式將大幅提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
來源:北京晚報(bào)
北京:wangdc