“北京現(xiàn)在除了西城區(qū)以外，寫字樓價(jià)格對比2021年都降了很多，也是一個(gè)抄底的好時(shí)機(jī)�！�5月26日，北京某中介機(jī)構(gòu)寫字樓租賃人員向記者表示。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受到疫情影響，北京部分商圈寫字樓出租或出售均價(jià)出現(xiàn)了不同程度下跌。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2022年5月11日，全市九個(gè)甲級辦公樓子市場中大部分受到了此輪疫情不同程度的影響。
不過，高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海5月26日接受記者采訪時(shí)表示，企業(yè)辦公需求屬于剛性需求，在沒有出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)因疫情導(dǎo)致的破產(chǎn)或由此導(dǎo)致退租的情況下，空置率短期內(nèi)不會劇烈波動(dòng)。
同日，仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽也在接受記者采訪時(shí)表示，因此輪疫情導(dǎo)致的看房量驟減、企業(yè)業(yè)務(wù)流程緩慢等影響造成部分需求的積壓，將在疫情緩和后小幅釋放。
多區(qū)寫字樓市場租售價(jià)下調(diào)
“平均情況來看，基本此前租金接近10元/平/天的寫字樓，目前成交價(jià)能降至7元/平/天，有些品質(zhì)較高的寫字樓物業(yè)，租金能從12元/平/天降至10元以下。”上述租賃人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，“受到此輪疫情的影響，北京多區(qū)的寫字樓租賃價(jià)格出現(xiàn)不同程度下調(diào)。”
按照面積一千平米的辦公樓計(jì)算，此前12元/平/天價(jià)格，日租金在1.2萬元，月租金在36萬元，年租金約在432萬元；價(jià)格調(diào)整至10元/平/天后，日租金在1萬元，月租金30萬元，年租金360萬元。等同于一千平米寫字樓的年租金能減少約72萬元。
不僅是租賃價(jià)格，據(jù)3房網(wǎng)5月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京望京商圈、三元橋商圈、百子灣商圈、知春路商圈等寫字樓出售價(jià)格也有所下跌。
其中百子灣商圈寫字樓出租及出售價(jià)格雙降，寫字樓出租均價(jià)5.36元/平/天，環(huán)比下跌2.9%，寫字樓出售價(jià)格71895元/平米，環(huán)比下跌0.27%，靜態(tài)投資回報(bào)率約為37年。
對于部分區(qū)域出現(xiàn)的寫字樓租金調(diào)整情況，米陽向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“面對此輪疫情，租戶可以提前進(jìn)行現(xiàn)有租約評判，主動(dòng)與業(yè)主方進(jìn)行溝通，討論疫期租金減免的可能性及其他靈活性條款。若需原址續(xù)租，積極與業(yè)主協(xié)商續(xù)租成本。”
雖然市場整體租金承壓，但依舊有部分區(qū)域的寫字樓價(jià)格堅(jiān)挺甚至有所上漲。例如國貿(mào)商圈寫字樓出租均價(jià)11.31元/平/天，環(huán)比上漲24.42%；寫字樓出售價(jià)格79918元/平米，環(huán)比上漲0.34%。
事實(shí)上，在嚴(yán)區(qū)�？磥恚咔榉揽氐娜辏瑢τ趯懽謽鞘袌龅挠绊懫鋵�(shí)沒有什么不同，真正不同的可能是每個(gè)市場參與者的心態(tài)變化。從最開始的手足無措，到現(xiàn)在已經(jīng)形成常態(tài)化的疫情應(yīng)對方案，能夠更好的應(yīng)對疫情防控期和正常經(jīng)營期。嚴(yán)區(qū)海向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“作為從業(yè)人員的我們，最顯著的感受可能是此輪疫情影響應(yīng)該是更大，居家辦公期間絕大部分的企業(yè)租賃客戶都停止了新項(xiàng)目的推進(jìn)并持觀望態(tài)度。”
寫字樓短期承壓
而按照仲量聯(lián)行5月16日發(fā)布的有關(guān)北京疫情波動(dòng)對辦公樓市場影響的獨(dú)家解讀來看，疫情下北京辦公樓市場的確出現(xiàn)了短期承壓的情況。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月11日，全市九個(gè)甲級辦公樓子市場中大部分受到此輪疫情不同程度的影響。其中CBD、第三使館區(qū)、望京、奧林匹克區(qū)域以及部分東長安街子市場項(xiàng)目位于朝陽區(qū)范圍內(nèi)，受到顯著波及的總辦公面積達(dá)630萬平方米，占全市總存量的近六成。
其中，北京整體辦公樓宇市場租賃行為均有所減緩，主要因?yàn)榭捶咳藬?shù)驟減，以及在談客戶內(nèi)部匯報(bào)流程受阻。
不過，記者在與前述租賃人員交談過程中也了解到，雖然目前多數(shù)寫字樓因疫情影響到崗率有所下調(diào)，但目前還是能實(shí)地看項(xiàng)目的，成交上也沒有太明顯浮動(dòng)�！耙�?yàn)槟壳霸S多寫字樓給出了免租期、減租等一系列優(yōu)惠，還是有意向客戶抄底的�！逼湎颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示。
嚴(yán)區(qū)海也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“從我們觀察到的客戶需求來看，依然是有新增的辦公需求的，只不過受疫情影響，暫時(shí)放緩了，所以市場感受還好，不過整體二季度的市場表現(xiàn)和疫情影響還要等到季度末的最終數(shù)字出來以后才能更清楚。”
此外，據(jù)米陽介紹，雖然大部分業(yè)主方仍持觀望態(tài)度，尚未提出明確的降租計(jì)劃，但已有部分業(yè)主方在調(diào)整其租賃策略。另外，部分國企辦公項(xiàng)目正在落實(shí)為符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)減免租金的措施。
《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，針對目前寫字樓面對的承壓情況，部分國企辦公項(xiàng)目延續(xù)2020年租金減免政策，對于符合要求的服務(wù)業(yè)中小微企業(yè)減免3或6個(gè)月租金。
而根據(jù)仲量聯(lián)行研究部對北京辦公樓市場的調(diào)查，業(yè)主方普遍對當(dāng)前的租賃市場表示出謹(jǐn)慎、略微向好的整體預(yù)期。仲量聯(lián)行方面5月26日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“盡管面對多重壓力，在當(dāng)前看房難的疫情防控嚴(yán)格環(huán)境下，北京的辦公樓租賃市場并未停滯，仍有大客戶的新租及擴(kuò)租簽約。在業(yè)主方積極調(diào)動(dòng)資源及應(yīng)對措施的情況下，有搬遷或擴(kuò)租需求的租戶也在尋求抄底機(jī)會�！�
嚴(yán)區(qū)海在5月26日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)還透露，據(jù)其了解，后續(xù)會有相關(guān)的租金優(yōu)惠或減免的政策出臺，已經(jīng)知道的是朝陽區(qū)對外發(fā)布的《朝陽區(qū)關(guān)于鼓勵(lì)商務(wù)樓宇減免租金政策支持事宜的實(shí)施細(xì)則》，各樓宇業(yè)主方目前也有正在討論制定中。
需求有望在疫情緩和后小幅釋放
而綜合此次寫字樓市場的整體情況來看，米陽向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“北京甲級辦公樓市場在今年一季度指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，復(fù)蘇勢頭明顯，但此輪疫情導(dǎo)致主要決定需求端走勢的新租、擴(kuò)租類需求明顯減緩，市場租金在短期內(nèi)承壓�！�
不過，嚴(yán)區(qū)海表示：“因疫情直接原因?qū)е碌氖袌鐾际菚簳r(shí)性的，隨著本輪疫情防控結(jié)束，整體市場會回歸常態(tài)。針對北京的甲級寫字樓市場，疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多在市場參與者的活躍度和市場節(jié)奏變化方面。”
實(shí)際上，記者在采訪米陽時(shí)還了解到，面對因疫情出現(xiàn)的短期寫字樓市場承壓情況，當(dāng)前市場上已有租戶考慮一定程度的分散式辦公，分散式辦公的場景可以是創(chuàng)新型靈活辦公空間，為企業(yè)提供臨時(shí)業(yè)務(wù)連續(xù)性解決方案。
而展望未來，嚴(yán)區(qū)海表示，在疫情緩和后，需要重點(diǎn)關(guān)注的還是需求端的變化。
嚴(yán)區(qū)海向記者表示，在關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)科技、金融和專業(yè)服務(wù)三大支柱行業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營情況時(shí)，也要關(guān)注到新興成長或疫情受益的行業(yè)在下半年的擴(kuò)張情況，比如醫(yī)療健康，新能源汽車、集成電路等產(chǎn)業(yè)，還包括細(xì)分賽道的龍頭企業(yè)需求情況，如傳統(tǒng)行業(yè)信息化、元宇宙等�！叭绻衲暌咔椴辉俪霈F(xiàn)反復(fù)，企業(yè)經(jīng)營可以正�；侥菚r(shí)企業(yè)需求才能真正得到釋放，這些也是我們下半年將持續(xù)關(guān)注的重要方向�！眹�(yán)區(qū)海講道。
來源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
