今年上半年，房地產市場的未來增加了一些不確定性，房企資金鏈危機、項目停工延期交付等時有發(fā)生。疊加疫情影響，商品房交易一度跌入冰點。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年上半年全國商品房銷售面積為68923萬平方米，同比下降22.2%。

　　7月以來，情況正在發(fā)生變化，作為“樓市晴雨表”的二手房市場日均交易量有所提升。據(jù)貝殼研究院初步統(tǒng)計，7月以來貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平小幅增長約2%，較去年7月日均水平增長約15%，這是自去年7月以來月度同比首次止降。

　　北京：重新忙碌起來的經紀人

　　二手房日均交易量的增加，反映到市場的則是購房者活躍度的提升。

　　在北京，近一個月以來，經紀人的工作明顯忙碌起來。

　　7月24日下午，經紀人鑫慧陪著客戶在豐臺白盆窯附近看了幾套房子，雖然當天沒有成交，但7月以來帶看量和成交量的增加讓她對市場有了一定的信心。鑫慧舉例說，在她服務的片區(qū)，有一個小區(qū)已經連續(xù)三個月沒有成交，7月3日就成交了一單，另一個小區(qū)在7月上旬已經有兩單成交。

　　在西城工作的經紀人顧影也發(fā)現(xiàn)，6月北京疫情好轉以來，看房的人就逐漸增多，每個周末都比較繁忙，之前觀望很久的客戶也開始陸續(xù)成交。她告訴記者，現(xiàn)在成交的購房者多數(shù)是看市場有所好轉，擔心后續(xù)房價上漲。

　　冷立林所在的朝陽東壩的一家鏈家門店，7月上半月看房人數(shù)較上月就有了明顯增長，二手房成交量也有所增加，但下半月市場節(jié)奏有所放緩。就目前冷立林所在門店成交的客戶看，多數(shù)是此前已經看好房源近期下單的。冷立林告訴記者，他所接觸的多是置換需求的客戶，由于前期受疫情影響，進入7月積累的需求開始集中入市。

　　“現(xiàn)在的客戶大都擁有房屋置換的經驗，因此也相對理性，決策周期相應長一些�！崩淞⒘终J為，盡管當前客戶的觀望情緒有所緩解，但是買賣雙方的預期仍難以達成一致是下半月成交速度有所下滑的重要原因。

　　北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，北京二手住宅成交7934套，環(huán)比增加21%。隨著疫情對北京影響的減弱，市場潛在的購房需求逐步釋放，二手房市場成交已經呈現(xiàn)顯著上升局面。

　　上海：積壓需求正逐步釋放

　　當然，并不是所有城市的二手房市場都如同北京一樣出現(xiàn)明顯增長。數(shù)據(jù)顯示，截止到7月21日零點，上海當月二手房累計成交量15674套，增長不及月初預期。

　　上海鏈家資深商圈經理俄擎告訴記者，從6月中下旬，很多之前疫情積壓的需求基本上逐步釋放，目前7月份帶看的客戶大部分都是當下有購房需求的。但與客戶接觸的過程中，俄擎發(fā)現(xiàn)，當下看房的人雖多，但真正買房的人卻比較少，成交量和疫情前常規(guī)水平近似，甚至有些區(qū)域還在減少。

　　“目前買房的主要是剛需客戶，本身有購房需求需要在一定時間段內完成置業(yè)�！倍砬姹硎�，現(xiàn)在兩三百萬元低總價的房源成交比較快。在他看來，大部分購房者的購買力還是受到了“三價就低”政策影響。所謂“三價就低”，指的是上海二手房申請房貸額度時的原則，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

　　除了剛需客戶，經紀人王琳則發(fā)現(xiàn)，目前在上海買房客戶因為疫情、房價發(fā)展的不確定性以及對房東上漲掛牌價不認可等原因，存在一定觀望情緒，但超過四分之三的客戶還是在看好房源后果斷出手。同時，她還表示，在選擇觀望的客戶中，有一部分人則是在等待落戶后的購房資格，這部分客戶會提早看房，等到落戶完成后就著手買房。

　　青島：買賣雙方進入博弈階段

　　相對于上海，700公里外的青島，購房者的觀望情緒更為濃郁。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月18日-7月24日，青島二手房市場成交1310套房源，環(huán)比下降1.9%。青島鏈家商圈經理趙闊表示，7月以來，青島新房和二手房帶看量環(huán)比6月均有不同程度的下降，成交同比去年7月也存在一定差距。

　　而在今年五六月份，青島出臺一系列利好樓市政策，不僅下調了首套房貸款利率，調整了公積金政策，縮小限購區(qū)域范圍，還放松了限購條件。青島市戶籍家庭在中心城區(qū)范圍內，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，還可以在2年內再購買1套住房。非青島市戶籍人員在青島中心城區(qū)無房、繳納社�；騻�稅12個月即可購1套住房，取消了“2年內”及“連續(xù)”的限制。

　　“有一個客戶跟經紀人看了三年房子，購房預算從200萬加到了350萬，最終在公積金貸款政策放寬、利率下降的節(jié)點購買了一套精裝修的新房�！壁w闊表示，部分一直在看房的客戶在政策利好刺激下出手。

　　“當前青島樓市買賣雙方仍處在博弈階段�！壁w闊告訴記者，也正是在一系列利好政策影響下，賣方對市場預期比較看好，整體報價較高，但買方市場信心及購買力不足，觀望情緒增長。7月成交的房屋基本都低于所在小區(qū)均價。

　　需求釋放將帶動樓市繼續(xù)修復

　　部分城市的表現(xiàn)不佳并沒有對二手房市場整體運行產生過大影響，二手房市場保持平穩(wěn)修復走勢。58安居客研究院統(tǒng)計顯示，6月全國65城二手房在架房源量環(huán)比下跌2.3%，在架時長為64.76天與上月相當。58安居客房產研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，6月二手房在架時長雖然并未出現(xiàn)明顯起伏，但是從部分城市來看變化還是較大的，尤其是疫情逐步恢復的上海和長春兩城都出現(xiàn)了20%以上的縮短。

　　二手房市場逐步修復的同時，新房成交在各城市也在發(fā)生不同變化。以北京為例，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，北京共計下發(fā)了15張預售證，其中僅有4張為70年產權的住房，新供應房源不足1500套。進入7月疫情影響減弱，未售罄的新房項目開始做活動、加速推廣吸引消費者，然而新增供應量的不足，讓北京新房市場環(huán)比下滑的局面未能有所改善。易居研究院統(tǒng)計顯示，7月前20日，北京新房成交面積環(huán)比下降了33%。

　　而在一二線城市中，西安、上海、合肥交易增速明顯，成交面積環(huán)比增幅分別為105%、75%、57%；在三四線城市中，景德鎮(zhèn)、淮南、東營等6城新房成交面積環(huán)比增速超過100%。

　　總體來看，進入7月全國新房市場交易在向好發(fā)展。易居研究院統(tǒng)計顯示，7月1日-7月20日，全國70城新房成交面積為1406萬平方米，環(huán)比增長6%，同比下降31%，降幅較上月收窄4個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，7月前20日數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“環(huán)比小增、同比下降但降速收窄”的良好態(tài)勢，充分說明房地產市場有向好發(fā)展的動力和基礎。同時，他指出，由于新房交易量的絕對規(guī)模還是偏低的，所以樓市狀況依然虛弱，下半年要繼續(xù)在提振交易行情方面做努力。

　　展望后市，貝殼研究院市場分析師劉麗杰則表示，在信貸和住房政策支持下，住房需求釋放將帶動樓市繼續(xù)修復。劉麗杰預計，下半年二手房月度成交量同比將保持增長，價格逐步趨穩(wěn)；并且隨著監(jiān)管部門對在建項目的監(jiān)管更加健全，新房市場也將進一步修復。

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　　來源：央廣網

編輯：wangdc