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上半年土地供應(yīng)、成交雙降 百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比僅0.16
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/7/7 14:51:37
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[提要]2022年上半年落幕,目前22城首輪集中供地均已收官,北京、杭州、青島等多座城市也完成了第二輪土拍。在今年新房銷售下滑、企業(yè)資金鏈緊張等因素影響下,房企投資力度處于低位,上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了大幅度的下跌。

  2022年上半年落幕,目前22城首輪集中供地均已收官,北京、杭州、青島等多座城市也完成了第二輪土拍。在今年新房銷售下滑、企業(yè)資金鏈緊張等因素影響下,房企投資力度處于低位,上半年全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量都出現(xiàn)了大幅度的下跌。從區(qū)域看,各大城市熱度不一,長(zhǎng)三角最受房企青睞,市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。在不同類型的企業(yè)中,央企、國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍,龍湖、濱江等民企拿地也較為積極。

  上半年宅地成交建面1.9億平方米 同比降幅超5成

  2022年上半年,全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交量下降明顯。

  中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積2.8億平方米,同比下降44.3%;成交規(guī)劃建筑面積1.9億平方米,同比下降55.6%。成交量下降也使得土地出讓金減少,上半年全國(guó)300城住宅用地出讓金約為11787.8億元,同比下降54.91%。

  克而瑞數(shù)據(jù)則顯示,上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為4.1億平方米,較2021年同期下跌55%。

300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況,克而瑞制圖

  對(duì)于土地市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量下滑,分析人士認(rèn)為供地節(jié)奏的變化是一方面的原因。中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛指出,首批次集中供地期間,部分城市將全年推地時(shí)間調(diào)整為4批次,導(dǎo)致首批推出規(guī)模較去年降幅明顯。今年首批集中供地22城共推出涉宅用地469宗,建設(shè)用地面積2135萬(wàn)平方米,同比去年首批次下降58.5%;成交規(guī)劃建筑面積較去年首批次降低62.9%,較去年三批次降低34.5%。

  除重點(diǎn)城市集中土拍輪次增加之外,房企資金鏈緊張、行業(yè)信心仍在低位等因素也是影響土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的重要原因。克而瑞分析人士認(rèn)為,雖然2022年上半年行業(yè)融資、需求側(cè)利好政策頻出,但是鑒于銷售端表現(xiàn)仍未真正好轉(zhuǎn),企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略仍以保守審慎,財(cái)務(wù)指標(biāo)不觸線、現(xiàn)金流安全為先,在此背景之下整體市場(chǎng)熱度仍在低位徘徊。

  從成交價(jià)格來(lái)看,底價(jià)成交成為上半年土拍市場(chǎng)的關(guān)鍵詞之一。以北京為例,上半年兩輪集中供地共成交31宗宅地,其中15宗以底價(jià)成交,占比近半。從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看,據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),上半年整體溢價(jià)率降至4.3%,較仍在熱度高位的2021年上半年下降12個(gè)百分點(diǎn),較2021年下半年也有0.6個(gè)百分點(diǎn)的降幅。

  集中供地城市吸引超8成投資額 杭州1384億出讓金居首

  土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的重要基礎(chǔ),而今年上半年多數(shù)房企延續(xù)去年下半年以來(lái)的謹(jǐn)慎態(tài)度,在布局時(shí)則更傾向于北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,上半年,銷售百?gòu)?qiáng)房企83%的投資金額集中在22個(gè)試點(diǎn)集中供地的核心城市,龍湖、建發(fā)、華潤(rùn)等房企均有八成以上金額投資于集中供地城市。

  能級(jí)更高的城市受到了房企更多青睞,百?gòu)?qiáng)房企1-6月在二線城市的投資金額占比達(dá)到了52%,三四線城市僅占15%;在各個(gè)城市群中,企業(yè)更熱衷于在長(zhǎng)三角拿地,占比達(dá)到46%。

1-6月百?gòu)?qiáng)房企投資金額分布情況,克而瑞制圖

  從具體城市來(lái)看,杭州、寧波和北京是50家代表房企拿地面積最多的三座城市。三城今年均完成了兩輪集中供地,其中杭州僅首輪供地成交金額就達(dá)到了826.8億元,上半年兩輪集中供地累計(jì)出讓金達(dá)1384億,領(lǐng)跑全國(guó)。中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生認(rèn)為,杭州首批集中供地整體表現(xiàn)較好的原因一方面是部分板塊最高限價(jià)有所提升,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有保障,另一方面則是杭州投資吸引力強(qiáng),居民購(gòu)買力強(qiáng)勁,去化有所保證。

  百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比0.16 央企國(guó)企仍是市場(chǎng)主力

  出手謹(jǐn)慎的房企上半年投資意愿不高,拿地規(guī)模呈下滑趨勢(shì)。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2022年1-6月,拿地金額前100名的企業(yè)拿地總金額為594.7億元,拿地規(guī)模同比下降60.0%;前100門檻值為20億元,較上年同期下降17億元。不同于去年的是,房企對(duì)于合作拿地的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎,50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80.0%,較上年同期上升0.3個(gè)百分點(diǎn);TOP10陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比降幅最大,下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

2022年1-6月50家代表房企各陣營(yíng)招拍掛權(quán)益金額占比,中指研究院制圖

  從拿地銷售比來(lái)看,據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),截至6月末,銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比達(dá)到0.16,對(duì)比去年同期基本腰斬;銷售50強(qiáng)房企中有三成房企今年以來(lái)在土地市場(chǎng)“顆粒無(wú)收”。

  從房企類型看,央企、國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的主力軍?硕饠(shù)據(jù)顯示,全口徑銷售50強(qiáng)企業(yè)的所有投資金額中,央企、國(guó)企占比達(dá)到73%;其中,中海、華潤(rùn)、保利、招商、中鐵建等多家央企和國(guó)企上半年新增土地貨值超過(guò)500億。

  濱江、龍湖等企業(yè)則是上半年為數(shù)不多的幾家積極拿地的民營(yíng)房企。其中龍湖在北京、重慶、杭州、合肥等城市均有所斬獲。濱江則深耕大本營(yíng)杭州,僅在杭州第二輪集中供地中就斥資超224億豪取12宗地塊,貢獻(xiàn)了此輪杭州土地出讓總金額的四成;上半年濱江權(quán)益拿地金額達(dá)到392億元,在中指院發(fā)布的1-6月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜中位列第一。

  目前,上海、成都等城市第二輪集中供地均已啟動(dòng),預(yù)計(jì)在7月完成出讓。對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì),克而瑞分析認(rèn)為,市場(chǎng)預(yù)期的改善疊加集中供地城市的土拍門檻寬松會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心,第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉?lái)拿地的“窗口期”。不過(guò),2022年大部分房企將迎來(lái)償債高峰,資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、,F(xiàn)金流之下,全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。

  易居研究院智庫(kù)中心則認(rèn)為,土地市場(chǎng)交易規(guī)?s水,充分體現(xiàn)了土地市場(chǎng)面臨的較大壓力。各地需要繼續(xù)優(yōu)化購(gòu)地規(guī)則,以不斷降低房企的拿地門檻,鼓勵(lì)土地交易市場(chǎng)的活躍。從實(shí)際過(guò)程看,隨著房屋銷售市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇、房企到位資金狀況的改善,預(yù)計(jì)下半年百城土地市場(chǎng)會(huì)有活躍的基礎(chǔ)和空間。

  來(lái)源:央廣網(wǎng)

編輯:wangdc

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