進入7月,今年上半年房地產(chǎn)市場交易成績單出爐。受購房者觀望情緒濃厚、疫情反復等因素影響,今年上半年新房、二手房市場成交面積均出現(xiàn)明顯下滑,但成交價格相對穩(wěn)定。同時,重點城市短期庫存穩(wěn)定在相對高位,出清周期有所延長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,截至2022年5月底,按近6個月月均銷售面積計算,重點城市短期庫存出清周期均在1年以上,其中三四線代表城市庫存出清周期已攀升至23.4個月。
新房、二手房交易價格微增 三四線城市新房價格低位徘徊
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),今年上半年全國百城新建住宅、二手住宅價格均出現(xiàn)微增。其中,百城新建住宅價格累計上漲0.15%,為2016年以來同期最低水平,漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點;二手房住宅價格累計上漲0.17%,較2021年上半年收窄2.39個百分點。
2020年1月至2022年6月百城新建住宅均價及環(huán)比變化,中指研究院制表
從城市能級看,一線城市新建住宅價格持續(xù)橫盤,上半年累計上漲0.21%,累計漲幅處于近五年同期較低水平;二線城市新房價格有所恢復,累計上漲0.33%;三四線代表城市新房價格持續(xù)低位,上半年各月價格環(huán)比均下跌。
在各城市群中,長三角城市群新房市場穩(wěn)步恢復,上半年價格累計上漲0.24%,嘉興、寧波等城市房價累計漲幅均超1%;珠三角價格累計漲幅較2021年同期收窄幅度最大,房價低位盤整,肇慶、中山等城市新建住宅價格累計跌幅居百城前列;京津冀新房市場分化,價格恢復動力不足;山東半島新房市場仍顯低迷,價格累計變化由漲轉(zhuǎn)跌。
分析上半年百城新建住宅、二手住宅價格變化,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,4月以來,百城新建住宅價格穩(wěn)中微升,6月百城新建住宅均價16205元/平方米,環(huán)比上漲0.04%,房價呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。而多地疫情反復沖擊,市場信心有所走弱,二手住宅5月、6月價格環(huán)比再次下跌,但跌幅有限,房價整體呈橫盤態(tài)勢。
商品房銷售面積減半 6月環(huán)比增長37%
與穩(wěn)中微增的房價不同,今年上半年全國百城新建商品房住宅銷售面積呈現(xiàn)較大幅度的下滑。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年全國百城新建商品住宅成交面積約1.33億平方米,同比下滑49%,與去年下半年相比下降33%。中指研究院數(shù)據(jù)則顯示,2022年上半年,全國百城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米,同比下降42%。
易居研究院制表
“今年1-4月份較為疲軟的行情,拖累了半年度的數(shù)據(jù)。隨著5-6月份數(shù)據(jù)的改善,類似降幅也有筑底的跡象。”分析今年上半年全國百城新建商品住宅銷售情況,嚴躍進用“大病初愈、但仍虛弱”8個字概括。嚴躍進認為,隨著下半年社會經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)改善,交易行情有望呈現(xiàn)“漸入復蘇、積極向上”的良好發(fā)展態(tài)勢。
這一觀點從5、6月的交易數(shù)據(jù)上也能佐證一二。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2022年1-5月,全國商品房銷售面積為5.1億平方米,同比下降23.6%,商品房銷售額為4.8萬億元,同比下降31.5%。5月,全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點,市場邊際有所修復。初步統(tǒng)計,6月環(huán)比增幅在五成左右,同比降幅收窄至27%。易居研究院的數(shù)據(jù)則顯示,6月全國百城新建商品住宅成交面積為2837萬平方米,環(huán)比增長37%,同比下降34%,呈現(xiàn)“環(huán)比增速擴大、同比降速收窄”的良好態(tài)勢,同時成為今年上半年成交最佳月份。
對于6月份全國百城銷售面積環(huán)比大幅上揚的現(xiàn)象,中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認為,一方面,因政策效果初顯,市場情緒有所修復;另一方面,部分城市項目集中網(wǎng)簽,一定程度亦帶動交易數(shù)據(jù)回升。
嚴躍進則指出,環(huán)比數(shù)據(jù)的改善,客觀上對同比降幅指標也產(chǎn)生了積極的影響。從同比降幅數(shù)據(jù)看,今年6月份全國百城新房成交同比下降34%,相比5月份降幅收窄了22個百分點,復蘇動力在增強,房企積極推盤促銷售,購房者的市場預期發(fā)生變化,入市意愿增強,供需兩端出現(xiàn)積極變化。
短期庫存出清周期拉長 90-120平方米產(chǎn)品為市場主流需求
在上半年總體市場銷售呈現(xiàn)疲態(tài)的同時,部分城市短期庫存出清周期有所延長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,截至5月末,50個代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位,按近12個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為15.3個月,較2021年末延長3.3個月;若按近6個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為18.9個月,較2021年末延長5個月。
其中,截至2022年5月底,按近6個月月均銷售面積計算,一線城市短期庫存出清周期13.9個月;二線代表城市出清周期18.3個月,較2021年末延長4.9個月,短期庫存面臨一定壓力;三四線代表城市出清周期23.4個月,較2021年末延長6.1個月,市場庫存去化壓力較大。
按近6個月月均銷售面積計算2020年以來各線代表城市商品住宅短期庫存出清周期變化,中指研究院制表
同時,房企推盤積極性不足,供應節(jié)奏明顯放緩。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計,2022年上半年,重點50城商品住宅月均新批上市面積1675萬平方米,同比下降44%,與2019-2021年同期均值相比下降39%,較2019年同期亦下降39%。6月,企業(yè)推盤節(jié)奏有所加快,50個代表城市商品住宅月均供應規(guī)模同比下降近四成,降幅較5月收窄約10個百分點,環(huán)比增長42%,市場供應端有所修復。
在需求端,置業(yè)者更青睞90-120平方米產(chǎn)品。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,在北京、上海、廣州、深圳、南京、蕪湖、沈陽、福州、廊坊、佛山等30個代表城市中,90-120平方米住宅成交套數(shù)占比普遍在4成以上,19個城市的90平方米以下住宅產(chǎn)品成交套數(shù)下滑,改善類產(chǎn)品表現(xiàn)相對較好。
曹晶晶認為,2022年以來,受國際環(huán)境更趨復雜嚴峻和國內(nèi)疫情沖擊明顯的超預期影響,經(jīng)濟新的下行壓力進一步加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩(wěn)等因素讓剛需置業(yè)群體觀望情緒更重,特別是房價較高的熱點一二線城市,低總價段產(chǎn)品的剛需客戶買房意愿下降明顯,需求釋放動力不足;而較高總價段產(chǎn)品的改善性群體入市積極性相對較好,改善型產(chǎn)品體現(xiàn)出一定韌性。
隨著6月市場銷售情況的好轉(zhuǎn),曹晶晶認為全國市場逐步進入企穩(wěn)恢復通道,但市場恢復節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面。她預測,熱點城市三季度有望繼續(xù)回升,預計全年商品房銷售面積同比降幅超10%。
而根據(jù)中指研究院監(jiān)測,上半年超180省市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,政策出臺頻次近500次,近兩個月因城施策加快,政策內(nèi)容向限購、限貸等方面延伸,城市明顯向二線城市擴圍,同時住房政策與人口、租賃政策等方面結(jié)合,激發(fā)需求釋放。曹晶晶認為,進入下半年有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺。另外,她表示,核心城市土地縮量或?qū)е滦路侩A段性供應不足,下半年市場重啟過程中,房價面臨上漲壓力。
嚴躍進則指出,目前市場數(shù)據(jù)總體進入回暖恢復過程,只不過需要注意的是恢復力度偏弱可能使得部分數(shù)據(jù)同比仍下跌。在他看來,下半年三季度、四季度將呈現(xiàn)不同特點,其中三季度持續(xù)回暖趨勢,到四季度部分數(shù)據(jù)將呈現(xiàn)正增長。
來源:央廣網(wǎng)
編輯:wangdc