房訊網(wǎng)訊 2022年8月10日，2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)品牌建設(shè)論壇在北京富力萬麗酒店開幕，以"商辦新世代 攜手贏未來"為主題，探索新世代下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，推動(dòng)后疫情時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，打造領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)。
2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)作為疫情后國(guó)內(nèi)首場(chǎng)線上線下相結(jié)合的大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)，提振行業(yè)信心，增添市場(chǎng)暖意，取得了豐碩的成果。展會(huì)參展面積超3000平方米，吸引了30余家全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目亮相參展，線上和線下超過3600余名來自投資機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu)、大中型企業(yè)和專業(yè)觀眾參會(huì)參觀，舉辦了16場(chǎng)論壇及推介活動(dòng)、兩場(chǎng)重磅授牌儀式，一場(chǎng)重磅報(bào)告發(fā)布以及一場(chǎng)各省市駐京機(jī)構(gòu)商辦物業(yè)大宗交易對(duì)接會(huì)。
2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，海淀大悅綜合體協(xié)辦，同時(shí)得到了中海商務(wù)、大悅北京產(chǎn)業(yè)、北辰寫字樓、京東產(chǎn)發(fā)、北京遠(yuǎn)洋樂堤港、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心Ⅱ期、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、中海時(shí)代廣場(chǎng)、中海金海匯、中海金融中心、首創(chuàng)新大都、中建財(cái)富國(guó)際中心、雄安市民服務(wù)中心、北京國(guó)際財(cái)富中心、世東國(guó)際、北京前海人壽大廈、華騰大廈、北京荷華明城大廈、北京城建大廈等合作伙伴的支持。
以下是2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)直播實(shí)錄（二）：
主持人：下面我們進(jìn)入論壇的第三部分：商業(yè)地產(chǎn)新世代主題演講環(huán)節(jié)，聽一聽來自經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家、一線老總們的思想和聲音，在新一輪疫情影響下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如何平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)？開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、代理商又如何構(gòu)建產(chǎn)品能力、品牌能力、運(yùn)營(yíng)能力、回款能力，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)共成長(zhǎng)？
首先有請(qǐng)：現(xiàn)任IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，以及多個(gè)企業(yè)、基金管理公司的顧問、合伙人以及多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展顧問，并兼任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院碩士生特聘導(dǎo)師、中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜先生，也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大資管理論構(gòu)建與實(shí)踐的推動(dòng)者之一。
掌聲歡迎 IPG中國(guó) 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜先生。他的演講題目商辦新世代 投資新機(jī)遇。
柏文喜：大家上午好！今天大家冒著疫情來參加我們這個(gè)線下會(huì)議，機(jī)會(huì)非常難得。劉凱總把第一個(gè)演講和大家分享探討的機(jī)會(huì)給了我，對(duì)我來說還是很有壓力的。我的頭銜是IPG中國(guó)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，實(shí)際上了解我的人都知道我是商業(yè)地產(chǎn)的老一代人，從90年代末就開始從事商業(yè)地產(chǎn)，后來進(jìn)入到住宅開發(fā)，是地產(chǎn)圈的老人。現(xiàn)在更多的關(guān)注一些行業(yè)變化，關(guān)注一些行業(yè)研究的問題，所以大家可能日常更多的是看到我在主要財(cái)經(jīng)媒體上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些觀點(diǎn)和些評(píng)論。
今天我分享的基調(diào)實(shí)際上還是挺難把握的。因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)商業(yè)地產(chǎn)的老兵，需要給行業(yè)打氣，這個(gè)時(shí)候如果講一些不太積極的話不太合適。但是如果講一些脫離基本面的話，顯然又不符合基本事實(shí)。最近咱們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問題已引發(fā)了政治局關(guān)注，看來咱們行業(yè)的問題確實(shí)不是一件小事，確實(shí)是一個(gè)值得大家一起來認(rèn)真探討的話題。今天我就從我的角度，按照我的想法來和大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的分享和探討，如果有說的不對(duì)的地方，請(qǐng)大家多指正、多批評(píng)。
劉凱總給我的題目，讓我講講商辦新世代、投資新機(jī)遇。
首先我們需要認(rèn)識(shí)一下新世代，也就是我們面臨的行業(yè)形勢(shì)是什么樣的。綜合來看，我對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)、商辦物業(yè)領(lǐng)域當(dāng)前所面臨的時(shí)代特征總結(jié)為三點(diǎn)：
第一，新常態(tài)遭遇了預(yù)期下行，疊加了目前的消費(fèi)不振。前幾年我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)。所謂的新常態(tài)就是從以往經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，我們是要保8，這一輪今年預(yù)期已經(jīng)降到了5.5%。最近這次政治局會(huì)議已放棄了今年5.5%的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，只是說盡量爭(zhēng)取最好的結(jié)果。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，之前我們企業(yè)杠桿加得很高，企業(yè)的發(fā)展模式是高負(fù)債、高杠桿推動(dòng)下的高周轉(zhuǎn)模式。上一輪去庫(kù)存是通過什么方式實(shí)現(xiàn)的？實(shí)際上是通過把杠桿從企業(yè)向居民來轉(zhuǎn)移，通過居民的加杠桿實(shí)現(xiàn)了行業(yè)杠桿的轉(zhuǎn)移和市場(chǎng)庫(kù)存的去化�，F(xiàn)在又加入了這一輪的調(diào)整，尤其是從去年下半年開始，市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)淡，最明顯的標(biāo)志就是排名百?gòu)?qiáng)的很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)排隊(duì)暴雷的問題。現(xiàn)在沒暴雷的民營(yíng)房企已經(jīng)是屈指可數(shù)了。沒有傳出暴雷風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，民企里面現(xiàn)在可能只剩下龍湖一家了。其他的雖然還沒有暴雷，但是多多少少都有一些"緋聞"，比如說商票逾期了，應(yīng)付款到期沒有按期兌付。
今天早上咱們開會(huì)之前，我的朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一條美元債違約的信息，引起了不少人的關(guān)注。咱們的房地產(chǎn)企業(yè)大量的出現(xiàn)了美元債的違約，也就是信貸的違約。對(duì)行業(yè)不了解的人以為情況不嚴(yán)重，實(shí)際上發(fā)過美元債的民營(yíng)房企，現(xiàn)在還沒有違約的已經(jīng)是少數(shù)了。連一些以往給大家留下的印象，一直是財(cái)務(wù)穩(wěn)健型的好標(biāo)兵也都出現(xiàn)了美元債的違約問題。比如某家頭部房企昨天就有5支美元債停止還本付息，說明行業(yè)形勢(shì)還是不容樂觀的。
第二，房地產(chǎn)行業(yè)在回暖乏力的同時(shí)，又遭遇了疫情的不確定性。疫情沒完沒了，這兩年我們天天盼著這一輪房地產(chǎn)周期能夠觸底，能夠回暖。這一輪周期不少房企出了現(xiàn)金流斷裂的問題，主要原因是他們太憑借著以前的對(duì)行業(yè)周期的判斷經(jīng)驗(yàn)了。像融創(chuàng)這樣的企業(yè)，實(shí)際上在民營(yíng)房企里還是一家非常優(yōu)秀的企業(yè)，但是因?yàn)樗鼞{借對(duì)以往10年一個(gè)長(zhǎng)周期，3-4年一個(gè)小周期的判斷經(jīng)驗(yàn)，在去年的上半年還在不斷地買地，還在不斷地加杠桿，在行業(yè)普遍去杠桿的時(shí)候它還在加杠桿。從去年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡之后，連融創(chuàng)這樣的行業(yè)白騎士，別人出問題的時(shí)候，大家都等著它來救的企業(yè)，也出現(xiàn)了自救不能，到后來自己也出現(xiàn)了違約的現(xiàn)象。說明我們這一輪周期確實(shí)是走出了和以往的行業(yè)周期不同的特征，行業(yè)的基本面現(xiàn)在確實(shí)是已經(jīng)發(fā)生了變化。我們現(xiàn)在不能再拿以往的眼光，用過去的思維來看待我們的行業(yè)。行業(yè)的基本面、行業(yè)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變。
這兩年，我講這個(gè)話的時(shí)候，咱們行業(yè)里的很多同仁最開始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行業(yè)的專家跟我也有很多爭(zhēng)議和爭(zhēng)論。尤其是從去年的下半年開始，我在講咱們的行業(yè)底層邏輯變了，行業(yè)的基本面變了，不能再拿過去的舊船票登上今天的客船，當(dāng)時(shí)跟多人不信的。剛才趙正挺秘書長(zhǎng)也講到了我們行業(yè)的重要性，講到了要相信我們的政府在解決了重要的問題之后，肯定會(huì)來解決我們的行業(yè)問題。但是我們每一家企業(yè)現(xiàn)在日子過得怎么樣，自己心里最清楚。能不能熬到領(lǐng)導(dǎo)真正來關(guān)注來救我們的那一天，熬到那一天可能就是勝利，但是很有可能在那一天到來之前我們就不在了。我這個(gè)話講得可能有點(diǎn)悲觀，但是卻是這個(gè)行業(yè)很多企業(yè)目前的實(shí)際狀況，度日如年。
講到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的情況，首先要搞明白商業(yè)地產(chǎn)和住宅的不同在哪里。商業(yè)地產(chǎn)在很大程度上都是被動(dòng)性的持有的。也就是說，開發(fā)商持有的很多商業(yè)物業(yè)不是主動(dòng)去開發(fā)的，而是由于規(guī)劃要求的配套商業(yè)、配套的辦公物業(yè)造成的物業(yè)沉淀。因?yàn)檎嬲M(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)是需要長(zhǎng)期資金、大資金、低息資金去支持的。咱們國(guó)內(nèi)商辦市場(chǎng)現(xiàn)在最缺乏的就是長(zhǎng)期資金和低息資金，比如說像保險(xiǎn)那樣的錢才是合適去做商業(yè)地產(chǎn)的。我們現(xiàn)在普遍承擔(dān)著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)任務(wù)的這部分群體，無論是投資商，還是運(yùn)營(yíng)商，都是以短線的、高息的、流動(dòng)性壓力比較大的資金來搞商業(yè)地產(chǎn)的，所以注定了商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)很難做。
以往商業(yè)地產(chǎn)更多的是依靠散售來回現(xiàn)，來回補(bǔ)開發(fā)業(yè)務(wù)，來回補(bǔ)我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，來支持商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)�，F(xiàn)在在行業(yè)形勢(shì)非常不景氣的情況之下，這個(gè)時(shí)候散售出現(xiàn)了問題。經(jīng)過這么多的散售，證明散售是有問題的，主要是后期運(yùn)營(yíng)的問題，散售市場(chǎng)實(shí)際上是不受歡迎的。而整售會(huì)很難，所以更多的只能是自己的被動(dòng)持有，大家都依靠開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流去填補(bǔ)被動(dòng)性持有的商業(yè)地產(chǎn)投資，以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的虧空。這個(gè)狀態(tài)怎么長(zhǎng)期維持？
第三，經(jīng)營(yíng)環(huán)境面臨著從生產(chǎn)型社會(huì)向消費(fèi)型社會(huì)的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型中又遭遇了新的一代人，他們和我們的思維方式、行為方式、消費(fèi)方式不同的Z世代的出現(xiàn)，也就是今天我們討論的面對(duì)新世代怎么做好商辦物業(yè)的問題。
中國(guó)目前的發(fā)展模式面臨著從中國(guó)生產(chǎn)、歐美消費(fèi)的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向更加依賴自身消費(fèi)的雙循環(huán)模式，這是目前我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景。我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力正在從生產(chǎn)型轉(zhuǎn)向消費(fèi)型。以前我們更注重講生產(chǎn)、講出口，現(xiàn)在更多地強(qiáng)調(diào)靠?jī)?nèi)需、靠消費(fèi)去推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。剛才也提到向消費(fèi)社會(huì)轉(zhuǎn)型的過程中，現(xiàn)在又遭遇了商辦物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)所面臨的對(duì)象發(fā)生了變化，遭遇了Z世代的出現(xiàn)，所以我們需要調(diào)整我們的運(yùn)營(yíng)思維，調(diào)整我們的開發(fā)思路，調(diào)整我們資產(chǎn)管理的模式。這可能是我們目前必須要面對(duì)的、需要思考的一個(gè)問題。
那么，我們現(xiàn)在面臨的行業(yè)任務(wù)和困難在哪里？
商辦物業(yè)無非就是兩條，一個(gè)是要把它賣掉，一個(gè)是被動(dòng)持有之后必須要做好運(yùn)營(yíng)�，F(xiàn)在出售變現(xiàn)是比較困難的，而且能夠整售的主要是在一線的商辦物業(yè)，一些險(xiǎn)資企業(yè)、一些現(xiàn)金流比較好的，比如說之前現(xiàn)金流比較充裕的互聯(lián)網(wǎng)大廠企業(yè)，還有一些外資的投資機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在在一線城市趁低在整體性地收購(gòu)一些商辦物業(yè)。但是大量的位于二三線城市和三四線以下的物業(yè)怎么辦，而散售現(xiàn)在也是比較困難的。
目前商辦物業(yè)在消費(fèi)不振的情況下的運(yùn)營(yíng)困難，今天在座的一些行業(yè)人士也是感同身受、身在其中的，這個(gè)不用我多講，你們應(yīng)該比我感受更貼切、更專業(yè)。運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化，不過在市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)生變化的時(shí)候，也孕育著商辦行業(yè)新的機(jī)遇。
商辦物業(yè)領(lǐng)域，在我看來有三個(gè)機(jī)遇：
第一是迎來了行業(yè)并購(gòu)整合的新機(jī)遇。就是剛才劉凱總講的行業(yè)從增量的市場(chǎng)走向了存量市場(chǎng)，而存量市場(chǎng)一個(gè)很大的主題就是并購(gòu)、整合，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)去承擔(dān)更多的持有和運(yùn)營(yíng)的專業(yè)責(zé)任。我右邊放了一張圖片，是萬達(dá)接管了藍(lán)色港灣的新聞報(bào)道，這不是給萬達(dá)和藍(lán)色港灣做廣告，這是表明行業(yè)的一個(gè)代表性的方向。像萬達(dá)這樣的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在存量時(shí)代會(huì)更有價(jià)值，行業(yè)地位會(huì)更高。
第二是推動(dòng)行業(yè)規(guī)則變動(dòng)的新時(shí)代。因?yàn)樾袠I(yè)基調(diào)已經(jīng)變化了，而一些給定的既定條件我們沒法去改變它，只能過來反向地推動(dòng)我們的政策面，我們的主管部門去修改行業(yè)規(guī)則。比如說北京市現(xiàn)在在出讓土地的時(shí)候，已經(jīng)在做試點(diǎn)了，把住宅和配套商辦的比例，要么在調(diào)低，要么把它分開出讓，這是一個(gè)方向。也就是說，要么是純住宅出讓，要么在比較好的地段純商辦出讓，不會(huì)像以往那樣把兩個(gè)捆綁在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地塊，強(qiáng)行地去配比高比例、大體量的商辦物業(yè)，導(dǎo)致商辦物業(yè)的供應(yīng)過量和招商運(yùn)營(yíng)困難的問題。
第三是流動(dòng)性為王時(shí)代的到來。流動(dòng)性始終是商辦物業(yè)價(jià)值最重要的支撐，在同樣的運(yùn)營(yíng)水平、同樣的收入水平之下，流動(dòng)性是鑒別商辦物業(yè)價(jià)值高低的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。在目前市場(chǎng)不是很樂觀，運(yùn)營(yíng)困難的情況下，更要以流動(dòng)性為核心，來補(bǔ)運(yùn)營(yíng)提升困難對(duì)商辦物業(yè)價(jià)值支撐不足的問題。這個(gè)時(shí)候資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展的快車道，因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化是提升商辦物業(yè)流動(dòng)性的一個(gè)最通常和最核心的金融手段。
我和大家的分享就到這里，謝謝。
主持人：感謝柏總的精彩演講。祝愿商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)越來越好。第二位演講嘉賓，原北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司副總裁，原北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)。2011年中國(guó)MBA十大精英人物，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。2019年，創(chuàng)立"中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開發(fā)有限公司"，集合全球城市建設(shè)智慧與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力量，服務(wù)中國(guó)產(chǎn)城融合區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展！
讓我們掌聲有請(qǐng)中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝先生上臺(tái)帶來演講。
郭瑩輝：感謝正挺秘書長(zhǎng)、劉凱總又舉辦了一年一度的盛會(huì)。今天還是我的老話題，產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)。
限定在疫情后，我覺得這個(gè)話題還是比較沉重的。這幾年，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)應(yīng)該說影響還是非常大的。今天我就跟大家分享三個(gè)方面的感想。一是后疫情時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)我們的行業(yè)變化。二是中科產(chǎn)城公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。三是我們這三年以來，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的一些案例與大家分享。
說到近年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變化，其實(shí)大家都耳熟能詳，也身在其中。兩個(gè)方面，一個(gè)是在產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)方面，我們可以看到這兩年的變化發(fā)生了巨大的變化。一方面是產(chǎn)業(yè)用地越來越稀缺，尤其是一線城市�，F(xiàn)在在跟政府談產(chǎn)業(yè)勾地、做平臺(tái)化園區(qū)，政府實(shí)際上是不太歡迎的。政府更喜歡的是直接點(diǎn)狀供地，直接給產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、給產(chǎn)業(yè)方直接供地。所以做園區(qū)的企業(yè)在這種環(huán)境下，想要拿到優(yōu)質(zhì)的城市產(chǎn)業(yè)用地，應(yīng)該說越來越困難。二是我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)供地方面還受到了一些地方政府規(guī)劃、城市更新，包括對(duì)產(chǎn)值稅收多元化的要求作為前提。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的企業(yè)來說，這樣的要求越來越高了，在投資不太景氣、需求供大于求的現(xiàn)狀之下，從市場(chǎng)化企業(yè)而言，拿地的積極性也發(fā)生了巨大的變化。
在供應(yīng)端和需求端可以看到其實(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在投資、在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域里有日漸萎縮的情況，但是這個(gè)萎縮主要是市場(chǎng)化的運(yùn)作。另外一種情況就是近年來在用地在土地的需求端還有更加顯著的特點(diǎn)，政府的城投公司拿地非常踴躍。剛才我講供應(yīng)端政府供地很謹(jǐn)慎，需求端市場(chǎng)化企業(yè)的需求比較謹(jǐn)慎了，也有退卻。但是需求的另外兩個(gè)主體又有所加強(qiáng)，一個(gè)是政府平臺(tái)公司，因?yàn)楝F(xiàn)在能拿起地做長(zhǎng)期投資產(chǎn)業(yè)園不動(dòng)產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)的，也就是國(guó)有資本和城市的城投公司，因?yàn)樗麄兞己玫男庞没A(chǔ)，他們掌握著很多招商的政策，他們天然具備城市的品牌影響力。所以城投公司做園區(qū)有主動(dòng)出擊，也有地方政府為了拉動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資，拉動(dòng)當(dāng)年開工項(xiàng)目的政績(jī)，也被動(dòng)地去強(qiáng)開工。所以我們看到政府的平臺(tái)公司在城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)投資端比較活躍，但是他們也面臨一些問題，就是在園區(qū)的整個(gè)全周期內(nèi)，如何去定位它的功能，如何進(jìn)行項(xiàng)目的包裝融資，專業(yè)化的建設(shè)以及招商和園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面欠缺一定專業(yè)性，所以園區(qū)供和需之間發(fā)生了大的逆轉(zhuǎn)。
還有一個(gè)產(chǎn)業(yè)用地的需求方就是產(chǎn)業(yè)大咖。這幾年經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，尤其是科技創(chuàng)新政策加強(qiáng)，各地在產(chǎn)業(yè)招商方面力度空前之大。疫情之后各地經(jīng)濟(jì)受到一定影響，招商成了地方政府重要的工作內(nèi)容，可見產(chǎn)業(yè)大咖目前是非常炙手可熱的。但同時(shí)它們拿到土地還想形成土地紅利的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，他們?cè)谧銎髽I(yè)級(jí)園區(qū)層面可以說是相當(dāng)于地產(chǎn)商前十年產(chǎn)業(yè)勾地的激情。產(chǎn)業(yè)大咖又面臨同樣的問題，多出來的地怎么變成地產(chǎn)收益，怎么進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作和操盤，又面臨著它的困境。所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這兩年在供和需之間又發(fā)生了非常明顯的變化，而且有積極變化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)終將指向產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地產(chǎn)的模式也逐漸會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)。這是一個(gè)觀察和結(jié)論。
中科產(chǎn)城公司，我們這幾年在實(shí)踐中也有自己的一些商業(yè)模式。我創(chuàng)業(yè)有三年了，我過去做的就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全周期從頭做到底。其中我們積累了大量全周期中每個(gè)階段的知識(shí)點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，所以創(chuàng)立了中科產(chǎn)城以后，我也跟大家報(bào)告過，我們是做全景式、全周期的產(chǎn)業(yè)園，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的。我這個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)其實(shí)有別于我們以往說的投資方是大甲方，是爺，我們作為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一方是侍候人的，其實(shí)我理解的不是這樣。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)回歸到資產(chǎn)的概念上，有人去投資產(chǎn)，就得有人去把資產(chǎn)變成資產(chǎn)的增值和盈利。所以我的理念就是全周期的資產(chǎn)管理理念和投資方、出資方、土地方形成一種價(jià)值共同體，這就是我的全周期輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的終極模型。所以我們不是乙方，我們是一個(gè)價(jià)值創(chuàng)造者，是一個(gè)專業(yè)的GP人與LP人金融的管理與服務(wù)關(guān)系的。這張圖表現(xiàn)了我這么多年所努力的方向。
既然和LP出資人要探討園區(qū)，那就一定要跟他們報(bào)告清楚你怎么認(rèn)知園區(qū)、怎么運(yùn)營(yíng)園區(qū)，保證資金投放到資產(chǎn)變成社會(huì)的產(chǎn)業(yè)孵化功能，成為投資方利潤(rùn)的源泉。歸根到底，大家對(duì)園區(qū)的本質(zhì)要形成共識(shí)。我跟我的投資人我們?nèi)甑呐鲎�，我總結(jié)出我的園區(qū)12586的運(yùn)營(yíng)模型和理念。簡(jiǎn)單地說，"1"是發(fā)展目標(biāo)。如果投資方還想過去那樣用產(chǎn)業(yè)勾地，工業(yè)地產(chǎn)銷售賣房為主，我覺得我跟你沒有共同語言，地方政府也不可能跟你"合謀"，干地產(chǎn)化的園區(qū)，所以能不能幫政府，我們作為代理人、作為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)載體和一個(gè)有能力的建造者，這個(gè)目標(biāo)形成共識(shí)，我、你、政府三者共贏。
"2"是我們能不能形成一個(gè)良好的園區(qū)發(fā)展的硬環(huán)境和軟環(huán)境。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園除了我們會(huì)建功能性的載體，我們還需要構(gòu)建各種的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及延伸的服務(wù)。如果只知道干硬環(huán)境，蓋房子，而不懂其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)律，那我們注定還是一個(gè)泥瓦匠。我們?nèi)绻a(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不良，將來我們也不可能成為一個(gè)真正的園區(qū)。這是"2"，大家形成能力上的合作。
"5"最重要，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)公共品，不是地產(chǎn)的自主品。所以一個(gè)園區(qū)就像一個(gè)連環(huán)畫的團(tuán)隊(duì)，能不能有土地方、產(chǎn)業(yè)方、資金方、政府方、運(yùn)營(yíng)方，我們五個(gè)主體的利益相關(guān)方形成共識(shí)，構(gòu)建共同協(xié)力的工作機(jī)制。所以利益如果不能形成共振，一切都是分崩離析的。
"8"是8個(gè)要素。8個(gè)要素我們是從產(chǎn)業(yè)園最根本的問題，就是產(chǎn)業(yè)生態(tài)如何構(gòu)建，從這個(gè)維度來幫我們的投資人形成資源層面的梳理和判斷。如果沒有這些產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的要素、資源和能力的話，我建議還是勉為其難，因?yàn)樗^對(duì)不是一個(gè)有資金的人、有土地的人、有情懷的人就能把園區(qū)的生態(tài)構(gòu)建起來，它是靠一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一方政府領(lǐng)導(dǎo)，包括社會(huì)各種參與者共同構(gòu)建的園區(qū)要素集聚。這些是形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)育基本的叢林。
從投資方自身利益出發(fā)，我們?nèi)绾闻袛鄨@區(qū)會(huì)最終投資成功，其實(shí)是從產(chǎn)業(yè)的維度和不動(dòng)產(chǎn)投資維度兩個(gè)方面必須投資成功。而不是過去很多朋友講的地產(chǎn)投資成功了，反哺一點(diǎn)工業(yè)物業(yè)給政府做點(diǎn)秀，這個(gè)事就過去了。其實(shí)這個(gè)模型到今天已經(jīng)完全失效了，不可能在政府眼皮子底下只干住宅，把產(chǎn)業(yè)園爭(zhēng)下來就不管了。所以投資模型決定了我們?nèi)胧诌@幅地，目標(biāo)這個(gè)園，是不是能夠達(dá)成一個(gè)完美的投資閉環(huán)。所以12586是我這幾年又新生成的投資判斷和運(yùn)營(yíng)模式。
在此基礎(chǔ)之下，我分享兩個(gè)中科產(chǎn)城的案例。第一個(gè)也是我非常驕傲的一個(gè)案例，利用了我上述對(duì)產(chǎn)業(yè)園的判斷和方法，幫我的一個(gè)客戶，大型生物醫(yī)藥上市公司在云南昆明第一次幫它建立了企業(yè)級(jí)的科創(chuàng)研發(fā)中心及總部園區(qū)，企業(yè)自用兼顧一定產(chǎn)業(yè)孵化的企業(yè)級(jí)微園區(qū)。這個(gè)園區(qū)從產(chǎn)業(yè)上到寫字樓里，大家看到的圖片像寫字樓，其實(shí)都是7層內(nèi)部的GMP的實(shí)驗(yàn)環(huán)境，包括一些高質(zhì)量的辦公。像這樣的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、會(huì)議交流復(fù)雜的功能在一棟、兩棟寫字樓里面要把它呈現(xiàn)出來，其實(shí)難度還是比較高的。我們做的服務(wù)是兩塊，一塊是投資顧問。投顧就是幫客戶選址，在高新區(qū)內(nèi)優(yōu)選適合它的辦公和交往的區(qū)位。第二塊是做價(jià)值判斷，到底用的是M1的工業(yè)用地，還是把它調(diào)成B類商辦用地來作為總部，而且投資成本以及運(yùn)營(yíng)的收益會(huì)怎么樣，做價(jià)值判斷。最后一個(gè)，做產(chǎn)品策劃。因?yàn)樗臉I(yè)態(tài)比較復(fù)雜，所以每個(gè)分區(qū)的功能也是非標(biāo)準(zhǔn)化的。所以前期投資顧問工作是我們幫客戶在拿地之前做的重要工作。第二項(xiàng)工作是管理服務(wù)，全過程代建管理。拿到地以后我們就扮演著管家身份，前期是幫他做專家，教他們?cè)趺凑J(rèn)知企業(yè)級(jí)園區(qū)，后面公審如據(jù)…親自上手去干。我們業(yè)主方就派了一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的甲方代表，我們前后團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)的和北京總部的提供了全套的現(xiàn)場(chǎng)管理和后臺(tái)支持。通過24個(gè)月，真正幫這么一個(gè)大咖實(shí)現(xiàn)了省時(shí)省力省錢。7月15日，幾百號(hào)員工歡騰了，終于有了自己的企業(yè)總部，高大上的園區(qū)，所以對(duì)我們公司非常感謝。這是我從輕資產(chǎn)和微園區(qū)治理換取了客戶的信任，換取了客戶的價(jià)值。
第二個(gè)案例目前正在做，也基本上該浮出水面了，香港的一家上市公司，在廣州番禺，在自有的M1工業(yè)土地上，如何通過廣州市的城市更新政策自我更新，形成自己為地方政府打造的一個(gè)集科創(chuàng)+工業(yè)上樓的復(fù)合型園區(qū)。大家都知道，這個(gè)業(yè)主作為一個(gè)原始的產(chǎn)業(yè)用戶，他不可能完成我們要做的一個(gè)復(fù)合型園區(qū)，而且容積率高達(dá)4.0，200畝46萬平米，集研發(fā)、中試、小試和工業(yè)化量產(chǎn)、產(chǎn)教融合于一體，功能極其復(fù)雜。過程中我們做了兩件大事，一是為它做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌诘耐顿Y顧問服務(wù)。包括高管怎么判斷什么園，這個(gè)園導(dǎo)什么產(chǎn)業(yè)，我們有沒有這個(gè)能力，我們有沒有全周期8年、10年盈利的可能性。這樣的開發(fā)價(jià)值策略是做內(nèi)斂。二是方案比較，最后是幫他做談判。目前前期工作已經(jīng)全部OK，靜待政府審批，下一步會(huì)中科產(chǎn)城和業(yè)主投資方形成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，合資對(duì)未來46萬平米的建設(shè)招商一體化運(yùn)作，幫客戶創(chuàng)造價(jià)值，與客戶分享價(jià)值。這就是我的輕資產(chǎn)，謝謝大家！
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