房訊網(wǎng)訊 8月10日，在2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報告》再次重磅發(fā)布，這項由房訊指數(shù)研究院主辦的測評工作，已連續(xù)開展4年，測評成果已成為評判商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運營企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。
房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)正處于不斷調(diào)整、恢復(fù)的過程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長，市場依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報告》節(jié)選：
新商業(yè) | 開發(fā)投資處于低位 去化壓力處于高位
隨著以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的加快推進(jìn)，我國消費結(jié)構(gòu)從商品消費向服務(wù)消費轉(zhuǎn)變，服務(wù)消費加快擴(kuò)容。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)迎來創(chuàng)新發(fā)展的機(jī)會，這也是在2021年快速恢復(fù)期間，突破激烈的同質(zhì)化競爭的必由之路。
進(jìn)入2022年，由于多個重點城市疫情出現(xiàn)反復(fù)，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，消費活動受限，商業(yè)地產(chǎn)受到明顯沖擊。與此同時，在存量時代的大背景下，行業(yè)依舊面臨著一二線城市商業(yè)過剩危機(jī)、業(yè)態(tài)品牌同質(zhì)化嚴(yán)重、Z時代消費客群崛起等諸多挑戰(zhàn)，破局存量市場需要滿足消費者日益提升的消費需求與商業(yè)品味。面對激烈的商業(yè)競爭，新趨勢層出不窮，首店經(jīng)濟(jì)、體驗式業(yè)態(tài)引流潮流，新業(yè)態(tài)品牌、新運營理念，新消費場景不斷被探索嘗試，商業(yè)地產(chǎn)開啟運營新時代。
從企業(yè)角度來看，在房地產(chǎn)行業(yè)承壓調(diào)控和去杠桿的大背景下，房企紛紛通過進(jìn)一步深化商業(yè)產(chǎn)布局，強(qiáng)化現(xiàn)金流穩(wěn)健性，提高精細(xì)化管理水平。一方面通過輕資產(chǎn)運營快速擴(kuò)張，輸出相對成熟的運營管理經(jīng)驗；另一方面，借助數(shù)智化運營提升商業(yè)地產(chǎn)運營管理效率，內(nèi)外兼修運營內(nèi)功。
長期來看，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本面沒有改變，居民消費升級的趨勢沒有改變，國內(nèi)消費市場空間巨大。隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，消費市場逐步復(fù)蘇，行業(yè)需要主動求變，積極把握消費需求變化趨勢，強(qiáng)化產(chǎn)品建設(shè)、提高運營管理能力，不斷探索新的發(fā)展模式，從規(guī)模增長向高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變。
開發(fā)投資處于低位 服務(wù)消費逐步回暖
2022年上半年，由于受到疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)承壓的影響，疊加房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額出現(xiàn)負(fù)增長，同比下降5.4%至68314元；商品房銷售規(guī)模下降幅度更為突出，銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%，庫存增長，面臨較大的去化壓力。
從商業(yè)營業(yè)用房來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前6個月全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資5528億元，同比下降8.7%；較受疫情影響的第一年即2020年同期也有下降，降幅為5.5%�？梢钥闯�，即使排除疫情因素，房地產(chǎn)整體行業(yè)的下行依舊給商業(yè)地產(chǎn)帶來了一定的負(fù)面影響，這與企業(yè)融資端收緊、面臨較大的資金壓力有直接關(guān)系。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
從疫情發(fā)生后的3年來看，開發(fā)投資額整體均處于低位，即使2021年出現(xiàn)了小幅的反彈，仍不及疫情前水平，顯現(xiàn)出較明顯的存量時代特征，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入理性發(fā)展階段，將從規(guī)模增長向質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。
綜合五年同期數(shù)據(jù)來看，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積呈現(xiàn)出明顯的逐年下降趨勢，且降幅逐年擴(kuò)大。2022年上半年新開工面積為4535萬平方米，同比下降35%，較2018年同期的9218萬平方米減少了超過五成�？⒐っ娣e同樣出現(xiàn)較大的降幅，2022年上半年全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為2369萬平方米，同比下降30.3%，較2018年同期（4753萬平方米）下降過半，降幅為50.1%。
竣工面積和施工面積的減少意味著中短期內(nèi)新增供應(yīng)量的縮減，為市場上供需矛盾的緩解提供了利好因素。從待售面積上也可以看出這種態(tài)勢。2022年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積12365萬平方米，同比減少3.2%，較2018年同期減少近2000萬平方米，去化壓力得到一定程度的緩解，但仍處于高位水平。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
在供應(yīng)端放緩的趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)銷售端表現(xiàn)突出，與住宅銷售呈現(xiàn)出相反的趨勢。2022年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售同比均出現(xiàn)增長，其中全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長8.9%，達(dá)到4210萬平方米，較2020年增幅13.1%，雖仍不及疫情前，但表現(xiàn)出了較強(qiáng)的恢復(fù)態(tài)勢，反映出市場對商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展仍抱有較強(qiáng)信心。
從市場消費環(huán)境來看，上半年，中國消費市場經(jīng)歷了開局平穩(wěn)、承壓下行和逐步回升三個階段，上半年整體社會消費品零售總額達(dá)21萬億元，同比下降0.7%。尤其自3月份起受疫情多發(fā)頻發(fā)等因素影響，消費市場受到較大沖擊，市場銷售同比下降。至6月份多數(shù)商品零售增速回升，餐飲消費持續(xù)恢復(fù)，部分地區(qū)市場銷售明顯改善，實體店鋪經(jīng)營向好，消費市場積極恢復(fù)。
來源：國家統(tǒng)計局 房訊指數(shù)整理
伴隨著居民收入增長和消費支出的提高，消費市場恢復(fù)增長將得到有力支撐。上半年，全國居民人均可支配收入18463元，比上年同期名義增長4.7%，扣除價格因素，實際增長3.0%；全國居民人均消費支出11756元，比上年同期名義增長2.5%，扣除價格因素影響，實際增長0.8%。
下半年，疫情防控形勢向好以及促消費政策發(fā)力顯效，宏觀經(jīng)濟(jì)大盤將得到穩(wěn)固，消費市場將逐步回暖，消費有望持續(xù)恢復(fù)并呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)在利好政策刺激下趨向于穩(wěn)定發(fā)展，也會給商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)發(fā)展帶來正面效應(yīng)。
優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)落地 企業(yè)實現(xiàn)運營提升
2021年，在各地疫情得到有效防控的前提下，加之宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，消費市場總體呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)回暖，加之此前一年大量商業(yè)項目延遲至2021年開業(yè)，使得商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)規(guī)模保持穩(wěn)定增長。據(jù)統(tǒng)計，2021年全國新開業(yè)商業(yè)項目達(dá)545個，體量超4700萬平方米，新開業(yè)數(shù)量、體量同比2020年均大幅增長約35%。
綜合近五年數(shù)據(jù)來看，2021年的開業(yè)量實際為5年來第二低，僅高于受疫情影響嚴(yán)重的2020年，接近2016年水平，較最高峰時期的2017年、2018年下跌逾10%，顯現(xiàn)出商業(yè)項目新開業(yè)速度正逐步放緩，存量時代特征愈加凸顯。
值得注意的是，頭部企業(yè)不斷擴(kuò)大商業(yè)版圖，新開業(yè)項目高度集中在頭部企業(yè)的現(xiàn)象持續(xù)。2021年，15家頭部企業(yè)開業(yè)項目數(shù)量超200家，占了全國總開業(yè)量的約37%。具體到企業(yè)來看，以萬達(dá)商管為例，2021年新增51個萬達(dá)廣場，其中包括全國首個第四代萬達(dá)廣場--深圳龍崗萬達(dá)廣場；新城控股在全國新開30座吾悅廣場，主要深耕華東區(qū)域，發(fā)力西南、華北及華中市場。華潤萬象生活2021年全年新開13個購物中心，并先后在深圳、上海、杭州、沈陽等一二線城市獲取11個輕資產(chǎn)管理項目。
來源：企業(yè)公開信息 房訊指數(shù)整理
截至2021年底，萬達(dá)廣場共計開業(yè)418座，覆蓋31個省區(qū)市、遍及200多座城市，繼續(xù)在業(yè)內(nèi)保持著規(guī)模優(yōu)勢；新城控股集團(tuán)在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)到191座，遍布國內(nèi)136個大中城市；華潤萬象生活商管業(yè)務(wù)覆蓋全國45個城市，主要聚焦一二線城市及經(jīng)濟(jì)實力雄厚的三線城市的核心地段，在營購物中心69個。
與此同時，市場對商業(yè)項目的運營提出更高要求，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，在提高運營能力和管理模式上提質(zhì)增效。一方面依托科技力量構(gòu)建智慧商業(yè)，通過數(shù)字化管理提升運營效率，同時又積極推動品牌建設(shè)，不斷創(chuàng)新消費場景，靈活調(diào)整品牌組合，打造新銳潮流的消費空間，保障商業(yè)項目穩(wěn)定運營。
據(jù)企業(yè)年報，2021年龍湖商業(yè)已開業(yè)商場的同店銷售額和客流同比均實現(xiàn)超20%的增幅，商業(yè)租金收入同比增長40%至81.5億；新城控股商業(yè)運營總收入保持快速增長，吾悅廣場實現(xiàn)商業(yè)運營總收入即含稅租金收入86.00 億元，其中 26 座吾悅廣場運營總收入超億元。
來源：企業(yè)公開信息 房訊指數(shù)整理
此外，在存量時代特征凸顯的情況下，商業(yè)地產(chǎn)投拓更加謹(jǐn)慎，拓展方式更多元化，輕資產(chǎn)模式受到追捧。截至2021年底，29個有輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)共有388個已開業(yè)在管輕資產(chǎn)商業(yè)項目，在減少持有風(fēng)險的同時加快其營運規(guī)模的增長。
2022上半年，由于疫情在中國主要城市多點爆發(fā)，消費市場承壓放緩，社零數(shù)據(jù)不及預(yù)期，商業(yè)項目開業(yè)也深受影響，尤其是2、3、4月份開業(yè)量嚴(yán)重受挫，導(dǎo)致多個項目延期至下半年甚至2023年開業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，全國27個主要城市下半年擬開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量超280個，將接近2021年下半年實際開業(yè)量。
未來，在國家穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費的政策指引下，整體消費將表現(xiàn)出足夠的韌性，同時，已累積豐富"抗疫"經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷多年市場風(fēng)雨歷練后，也會得到迅速的恢復(fù)性發(fā)展。尤其是在在數(shù)字化科技賦能下，隨著5G等技術(shù)逐步成熟，行業(yè)經(jīng)營質(zhì)量和運營水平將不斷得到提升。
體驗消費破局存量 數(shù)字科技賦能商業(yè)
在移動互聯(lián)網(wǎng)高度普及的當(dāng)下，以90后、95后及00后為主的Z世代消費者成為新消費的主力人群，他們追求個性和多元化的的特點，影響著消費市場格局，商業(yè)地產(chǎn)的運營邏輯與逐漸成長起來的消費大軍"Z世代"深度綁定，抓住"Z時代"年輕消費群體的需求，結(jié)合新型體驗式業(yè)態(tài)布局為商業(yè)地產(chǎn)提供了更大的想象空間，攜手潮玩品牌創(chuàng)造"零售+體驗"場景成為屢試不爽的破局新思路。
在"雙循環(huán)"新發(fā)展格局的帶動下，消費對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)作用進(jìn)一步增強(qiáng)，消費端的需求升級不斷帶動消費新模式和新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，體驗式消費市場發(fā)展迅速，成為購物中心發(fā)展變革的主流趨勢。購物中心對于消費者來說，不再只是一個購物空間，更是一個提供有趣、貼心、社交、生活的場所。
體驗式場景能為消費者提供線上所不具有的線下社交屬性與參與感，其更加開放的商業(yè)空間被賦予了生活社交元素，相比封閉傳統(tǒng)盒子型商業(yè)，可提供更多社交場景和沉浸式體驗，也為商業(yè)提供更多創(chuàng)作空間。體驗式消費通過對年輕消費圈層細(xì)分，營造獨特場景氛圍，打造IP提高話題度，舉辦不同主題活動等，增強(qiáng)消費沉浸式體驗感，最終實現(xiàn)對消費者的長效吸引力。例如成都"朗fun"建成全國首個賽博朋克風(fēng)格體驗中心，聚焦Z世代年輕人社交文化，強(qiáng)視覺沖擊與開放式街區(qū)為年輕人提供了一個活力四射的四維商業(yè)空間。
過去一年來，"沉浸體驗"場景的打造成為商業(yè)地產(chǎn)的"熱詞"。沉浸式購物中心是用設(shè)計、科技等手段，構(gòu)建空間與人的聯(lián)接，再造視覺沖擊與社交場景的展現(xiàn)。公共空間打造上具有高超的包容性、立體的層次性、百變的可塑性等特點。沉浸式購物中心通過文化IP的挖掘，加上AR、VR、MR等科技應(yīng)用，再加上虛實結(jié)合的空間場景營造，打造出沉浸式環(huán)境，讓人體驗到感官的震撼和思維的認(rèn)同，正成為商業(yè)綜合體的"下一個風(fēng)口"。
人工智能和和以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的技術(shù)變革為零售物業(yè)發(fā)展提供了更多可能，零售物業(yè)利用大數(shù)據(jù)對消費者行為數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)化分析，形成消費者畫像，預(yù)判消費趨勢，從而通過精準(zhǔn)營銷吸引潛在客戶。同時，互聯(lián)網(wǎng)基因逐漸植入商業(yè)物業(yè)管理，海量網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)流量變?yōu)榭土髁浚�下服務(wù)轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)自助提升顧客體驗的同時，大大提升了物業(yè)管理效率，O2O、大數(shù)據(jù)等互聯(lián)網(wǎng)思維及技術(shù)也在商業(yè)物業(yè)運營管理中得到廣泛應(yīng)用，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費者獲得更好、更直接、更豐富的消費體驗。
來源：房訊網(wǎng)
